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房地产开发企业所得税税率是多少？
法律分析：
一般来说，房地产企业所得税税率为：销售房地产的营业税，税率为5%，一般按销售收入计税。城建税税率为7%，一般按营业税计算。乡镇为1%，镇为5%，县城以上城市为7%。教育费附加为3%，通常按营业税计算。印花税税率为0.05%，通常根据销售收入计算。
法律依据：
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第八条 销售未完工开发品的企业应税毛利率，由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局直接核定开发项目位于省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府所在地的城市和郊区，所占份额不得低于15%。
在日常的会计学习中，很多人并不知道“房地产企业预缴企业所得税申报表的填写”这个问题的具体答案。今天，小编整理了“房地产企业预缴企业所得税申报表填写”问题的解答，帮您解开疑惑。希望您能从本文中学到新的会计知识，并利用这些知识解决工作中遇到的问题。
填写表格如下：
1.这款手表
适用于通过审计征收方式申报企业所得税的居民纳税人和在中国境内设立机构的非居民纳税人月（季）预缴企业所得税时。
2、本表标题项目：
1、“纳税期限”：纳税人填写的“纳税期限”为自1月1日起至该月（季度）最后一天。
企业年中开业的纳税人填写的“纳税期限”为自当月（季度）开业之日起至该季度最后一天，并填写为从下个月（季度）开始正常。
2、“纳税人识别号”：填写税务机关核发的税务登记证号码（15位）。
3、“纳税人姓名”：填写税务登记证上记载的纳税人全称。
3. 填写各栏
1、“实际预缴”纳税人第2至9行：填写“本期金额”栏，数据为当月（季度）第一天至最后一天；填写“累计金额”栏，数据为纳税人当年1月1日至当季（或月）最后一天的累计数。纳税人当期应纳（退）税额为“累计金额”栏第9行“应纳（退）税额”数据。
2、第11行至第14行“按照上一纳税年度应纳税所得额平均数预缴”的纳税人，第16行“按照税务机关确定的其他方式预缴”的纳税人：填写第11行转到第 14 行和第 16 行中的“当前金额”列。数据是从该月（季度）的第一天到最后一天。
4. 填写每一行
该表的结构分为两部分：
1. 第一部分为第1至16行。纳税人应根据自己的预缴申报方式填写第2至9行，其中非居民企业设立的分支机构：实行实际预缴的纳税人应填写第2至9行；纳税人按照上一年度月、季平均应纳税所得额预缴的，填报第11行至第14行；纳税人采取经税务机关批准的其他方式预缴税款的，应填报第16行。
2、第二部分第17至22行。实行汇总纳税的总机构在第一部分的基础上填写第18至20行；分支机构应填写第20至22行。
5、具体项目填写说明：
1、第二行“营业收入”：填写按照会计制度计算的营业收入。填写按照事业单位、社会团体、民办非企业单位核算制度计算的收入。
2、第3行“营业成本”：填写会计系统计算出的营业成本。填写事业单位、社会团体、民办非企业单位按照会计制度计算的成本（费用）。
3、第4行“利润总额”：填写会计系统计算出的利润总额，包括房地产开发企业可填写根据银行本期取得的预售收入计算的预计利润。事业单位、社会团体、民办非企业单位应填写相应表格。
4、第五行“税率（25%）”：应纳所得税额按照《企业所得税法》第四条规定的25%税率计算。
5、第6行“应纳税额”：填写计算的当期应纳税额。第 6 行 = 第 4 行 × 第 5 行，且第 6 行 ≥ 0。
6、第7行“所得税减免税额”：填报当期实际享受的所得税减免税额，包括减免税优惠、小额低保福利过渡期税收优惠-利润企业、高新技术企业优惠以及经税务机关批准或备案的其他减免税。税收优惠。
第 7 行 ≤ 第 6 行。
7、第8行“实际预缴所得税金额”：填写累计预缴企业所得税金额，“本期金额”栏留空。
8、第九行“应纳税（退）税额”：填写按照税法规定计算的预缴所得税税额（退）额。 9号线=6号线-7号线-8号线和9号线
将“当前期间金额”列留空。
9、第11行“上一纳税年度应纳税所得额”：填报上一纳税年度报告的应纳税所得额。该银行不包括纳税人的海外收入。
10、第十二行“当月（季度）应纳税所得额”：填报纳税人根据上一纳税年度报告的应纳税所得额计算的当期应纳税所得额。
按季预付款项的企业：第12行=第11行×1/4 按月预付款项的企业：第12行=第11行×1/12
11、第十三行“税率（25%）”：应纳所得税额按照《企业所得税法》第四条规定的25%税率计算。
12、第十四行“本月（季度）应纳所得税额”：填报计算出的本月（季度）应纳所得税额。第 14 行 = 第 12 行 × 第 13 行
13、第十六行“本月（季度）预缴所得税额确定”：填报根据税务机关确定的应纳税所得额计算的本月（季度）应纳所得税额。
14、第十八行“总机构应分摊的所得税金额”：总机构在填报纳税汇总时，应采用第一部分总机构本月或季度预缴的所得税金额这种形式（第 1-16 行）作为基础。按预缴比例计算的当期预缴所得税金额。
（1）实际缴纳预缴税款的并表纳税企业总机构：第9行×总机构应分担的预缴比例为25%
（二）按照上一纳税年度月、季平均应纳税所得额预缴的合并纳税企业总机构：14行×总机构预缴份额的25%
（三）以税务机关批准的其他方式预缴的合并纳税企业总机构：总机构应分担的预缴比例的16×25%
15、第十九行“中央财政集中分配的所得税税额”：一般纳税申报机构应以本表第一部分（第1-16行）作为预缴所得税税额的基数这个月或这个季度。按预缴分配税款比例计算的当期预缴所得税金额。
（一）根据实际情况预缴的合并纳税企业总机构； 9号线
（二）按上一纳税年度应纳税所得额月、季平均数预缴的汇总纳税企业总部：集中分配税款预缴比例的14×25%
（三）以税务机关批准的其他方式预缴的汇总纳税企业总机构：中央财政集中分配税款预缴比例的16×25%
16、第20行“分公司分摊所得税金额”：总机构在填写合并纳税申报表时，应以本表第一部分（第1-16行）作为预缴所得税金额的基数。这个月或这个季度。按比例计算的当期预缴所得税金额。
（1）实际缴纳预缴税金的合并税务公司总行：第9行×分公司分担的预缴比例为50%
（二）按上一纳税年度应纳税所得额月、季平均数预缴的合并纳税企业总机构：第14行×分支机构预缴比例50%
（三）以税务机关批准的其他方式预缴的汇总纳税企业总机构：第16行所得税税额”）
17、第21行“分配比例”：填写合并纳税分局根据《合并纳税企业所得税分配表》确定的分配比例。
18、第22行“分配所得税额”：按现行总行申报表第20行“各分支机构分摊的所得税额”ד分配比例”填报合并纳税分支机构。该表格第 21 行。
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房地产公司纳税申报表示例
由于房地产行业的特殊性，国家针对该行业出台了特殊的企业所得税政策。但遗憾的是，作为所得税政策实施容器的企业所得税申报表，并没有为行业量身定做。固定程序申报表与个性化房产税政策之间存在诸多冲突，导致不少房产会计忘记申报、困惑无从下手。笔者对房地产行业企业所得税纳税申报表进行了总结，希望对广大房地产金融朋友在申报表填报实践中有所帮助。
1、填写报告的总体思路
房地产行业的纳税申报看似复杂，但实际上只要在实践中把握申报原则、明确申报思路，复杂性是可以化繁为简的。填报的思路可以用二十二个字来概括：“预付款两步，汇款三步”。调整未完成年度，转回已完成年度。 〃现将具体实务操作详述如下：
2. 填写详细信息
(-)完成年数
1.预缴申报（增加预计毛利房地产开发企业存货会计核算，减少预缴税款）
根据《国家税务总局公告等报表》（国家税务总局公告2011年第64号）规定，从今年一季度开始，纳税人季度申报告别旧的并欢迎新事物。与以前的旧表相比，本表没有发生实质性变化，主要是由于《国家税务总局关于填写月（季）企业所得税预缴申报表有关问题的通知》（国税函[2008]） 635号）其他文件的规定都细化到申报表的字里行间，整体面貌更加贴近政策，科学合理。但不足之处在于，新形式仍然没有考虑到房地产行业的个性化问题。因此，季度申报表的填写仍然需要灵活。
2、年度结算及结算（增加预估毛利、减少预缴税金、调整三项费用扣除基数）
房地产行业结算结算时，申报表有与一般行业不同的三项特殊处理，即：毛利调整；调整预缴营业税及附加、预缴土地税增量；扣除业务招待费和宣传费。因此，房地产行业除了遵循一般行业申报表填写规则外，还需要做出三个独特的调整。详细情况如下：
第一步：预计毛利金额的调整
房地产企业未完成年度收到的预售货款的会计处理如下：
借方：银行存款
贷方：预收账款
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，销售未完工开发产品收入，预计毛利润应当首先按季（或按月）计算预计应税毛利率。该金额计入当期应付账款
税收收入。估计毛利润金额在纳税申报表附表 3 第 52 行中报告。 5.
房地产企业预售收入计算的预计利润适用第3栏的纳税调整。
第二步：调整预缴税款
房地产企业未完结年度预缴营业税和加征预缴土地增值税的会计处理如下：
借：应交税费-营业税及附加、应交土地增值税（预缴）
贷款方式：银行存款
个别企业也有会计处理：
借：长期待摊费用等。
贷：应交税费——营业税及附加、土地增值税（预缴）
借：应交税费-营业税及附加、应交土地增值税（预缴）
贷款方式：银行存款
上述预缴税费不计入会计损益，但允许在企业所得税前扣除。因此，预缴税款应作为税前扣除处理。在填写具体报关单时，有以下几种处理方法。地税局未明确的省份，纳税人可以选择适合的方式。
减少额在附表3第19行进行，即在附表3第4行“税收调整项目明细”“其他”栏第19行填写减少金额。
（二）天津模式
扣减按附表3第52行进行，即附件3第52行第3行“税收调整项目明细”中的“房地产企业销售楼花收入“追加金额”。 Republic 的年度企业所得税申报表（A 类）。
（三）大连模式
减少的是主表“营业税金及附加”第3行，即预缴税金（营业税金及附加、土地增值税）直接记入本行。
第三步：调整三项费用扣除基数
新31号文相比旧31号文最重要的理念变化是，新31号文放弃了预售收入的概念，规定凡是通过正式签订“房产证”取得的收入， 《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，应当确认为销售收入的实现。因此，在未完成年度，由于房地产公司已确认收入，其所发生的三项费用允许在税前扣除。但由于现有的纳税申报表不支持，房地产企业需要做出变通。有几种解决方法可用：
企业销售未完成的开发产品取得的收入金额，应在《企业所得税年度纳税申报表》（A型）第一行“营业收入”栏和附件一“收入明细”中填报（一）办理年度结算时。 《表》第4行“货物销售”栏和附件3“税收调整项目明细”第19行“其他”栏，第4栏“减免金额”。
(2)沉阳模式
符合条件的预售收入暂填报年报附表一（一）第十六行“其他视同销售收入”，以实现业务招待费、广告费的计提；同时，相应费用暂列于年报附表中。 2 (1) 第 15 行“其他视为销售成本”行。
（三）青岛模式
按规定的应税毛利率计算的本年预售收入计算的预计利润填报附表三第52行第3行。本年计算的可扣除的业务招待费和宣传费附表3第40行第4栏列出了经会计确认的预售资金，并特别注明“预售资金扣除额的计算”。
(4)大连模式
“销售半成品所得”应计入年度纳税申报表附表8第4行《广告费和业务推广费多年期纳税调整表》《销售（业务）广告费扣除限额》以及今年的业务推广费用“）收入”。
（二）竣工年份
1.季度预付款（减少预估毛利，增加预缴税金） 2.汇算清缴（减少预估毛利，增加预缴税金，调整三个扣除基数）
竣工当年，预付款项在会计上确认为收入，同时结转成本。企业缴纳企业所得税，应当结清计税费用，并计算以前销售收入的实际毛利润。同时，其实际毛利与相应的预计毛利之间的差额，应当计入当年应纳税所得额。房地产行业仍可以通过三步调整完成个体申报，实质上是对未完成年度调整数据的逆转。
第一步：预计毛利金额的调整
在完成当年，企业会计流程：
借方：预付款
贷：主营业务收入
借：主营业务成本
贷：库存
企业应在企业所得税纳税申报表中转回以前年度增加的预计毛利，即《税收调整项目明细》第52行房地产企业预售收入计算的预计利润” 在附录 3 中表示未完成的年份。第3栏报告的“调整和增加”
附件三“税收调整项目明细”中“调整金额”填报。
第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4章h
第二步：调整预缴税款
竣工年度，企业预缴税费的会计处理为：
借：主营业务税金及附加
贷：应交税费
或用于：
借：主营业务税金及附加
贷：长期待摊费用/递延所得税资产
竣工年度，上述预缴税费已计入会计损益。由于是竣工年度，预缴税款已在所得税前扣除。因此，应调整和增加预缴税款，避免重复扣除。具体申请表有以下几种处理方式：
(一)北京模式
增加按附表3第19行进行，即销售未完成开发产品缴纳的营业税及附加和土地增值税结转至未完成年度销售收入的附表3作为今年的“增量”。 “其他”《税收调整项目明细》第19行第3栏。
（二）天津模式
增加额在附表3第52行，即“开发产品完成后结转本年销售收入的未完成开发产品收入”第52行“工厂减少金额”税收调整项目详情见《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》附件3。
（三）大连模式
调整在主表“营业税金及附加”第3行，即结转本年销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加和土地增值税为从这一行扣除。
第三步：调整三项费用扣除基数
由于未完成年度的预售收入已作为扣除三项费用的基数，且已在完成年度会计中确认收入，为避免重复使用收入作为扣除三项费用的基数，未完成年度的调整需转入本年度。后退。
(一)北京模式
未完成年度，企业销售未完成的开发产品取得的收入金额，应当在《企业所得税年度纳税申报表》（A型）第一行“营业收入”栏和附件一（ 1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏和附表3“税收调整项目明细”第19行“其他”栏第4栏
“减少金额”。完成年度，将上述所有金额转回，即在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）附表1（1）第1行“营业收入”栏扣除
扣除额在《收入明细表》第4行“销售货物”栏目中进行，调整增税额在《纳税明细表》第19行“其他”栏目第3栏目中进行。调整项目见附件3。
(2)沉阳模式
附表一（一）第十六行“其他视同销售收入”栏填报的未完成年度的“预售收入”在该栏扣除；同时，在附表二第十五行扣除相应费用（一）“其他视同销售费用”扣除。
（三）青岛模式
在附表3第40行第4栏填写未完成年度金额，并明确注明“预售资金扣除额的计算”，并在该行第3栏填报纳税调整。
(4)大连模式
计算本年广告费按年度纳税申报表《广告费和业务推广费多年期纳税调整表》附表8第4行计算，在业务推广费扣除限额内从销售（营业）收入中扣除。
收入确认
正如上一专题提到的，为了实现企业所得税平衡缴纳，国家税务总局规定，房地产开发企业销售未成品时，应当按照预计毛利润缴纳企业所得税。结转当年收入时，除结转原预计已实现销售毛利金额外，还应关注收入确认是否存在税务差异，从而影响企业所得税的申报。
会计准则和企业所得税法对房地产开发企业收入确认的时间有不同的规定。会计准则规定，企业应当在客户取得相关商品的控制权时确认收入，而“交付”通常作为判断控制权转移的标准；而企业所得税规则则强调“完成”的概念。根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）：企业房地产开发经营业务包括土地开发、建设、销售住宅、商业建筑及其他建筑物、附属物、配套设施及其他开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，视为已竣工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房产管理部门备案。
（2）开发的产品已投入使用。
（3）开发的产品已取得初始产权证书。
此外，《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品竣工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）还规定：房地产开发企业，无论工程质量是否通过验收，也无论是否办理竣工（竣工）备案手续和会计决算手续，在企业开始办理开发产品交付手续时（包括签入程序），或已开始实际投入使用，所开发的产品视为已投入使用。完全的。房地产开发企业应当按照规定及时结算开发产品应税成本，并计算企业当年应纳税所得额。
实践中，房地产开发企业通常需要取得竣工登记后，才能申领初始产权证，然后交付给业主，申领小产权证。但在一些存在问题的开发项目中，也会出现未竣工就提前将房产交付业主的现象。企业所得税的认定时间以完成备案、投入使用（含交付）、取得初始产权证书三个阶段中的第一个阶段为依据，确定完成年份。
案件
某房地产开发企业仅有1个开发项目A，已于2020年预售（扣除实际税金及附加后累计确认预计毛利，土地增值税后税收调整金额为3亿元） ，2021年完成备案。截至2021年12月31日，A项目共有3套房源签订了房产《预售合同》或《销售合同》。但由于该房屋尚未被业主占有，公司账面尚未确认销售收入、结转成本及税金（3栋房屋合同总价为1000万元，对应成本为800万元，附加税3万元（假设暂不考虑土地增值税影响，以上收入和成本数据均不含增值税）。公司2021年利润表数据如下：（单位：万元）
根据税法规定，开发产品完工后应及时结清开发产品税费，并计算企业当年应纳税所得额。因此，2021年企业所得税汇算清缴时，A公司应确认3间房屋1000万元的税收收入、结转成本800万元、税金及附加，补充税收收入。 3万元，即应纳税所得额调整增加197万元（1000-800-3）。笔者认为，该调整事项可填写在A105000纳税调整项目明细表-四中。特殊事项调整项目——（七）其他，列示如下：（单位：万元）
同时，A公司应将以前年度确认的预计毛利扣除实际税金、附加、土地增值税后的税收调整额3亿元转回，即2021年应纳税调整额将减少3亿元人民币（包括补充确认与3栋房屋相对应的估计利润部分）。
税金及附加
附加税
当我们补充已完成但尚未缴纳的部分税收的收入成本时，我们还应考虑相应的额外税收和费用，并在特殊问题调整项目中一起调整它们 - 其他。应当指出的是，这种调整方法的先决条件是，当前的损益中不包括额外税的这一部分。如果公司在预售阶段中包括了税收和其他帐户的预付附加费，则在计算房地产开发公司特定业务的税收调整金额和特殊税收差异问题的调整金额。 。
土地增值税
与其他税收和费用相比，土地增值税的处理相对复杂。在会计处理方面，当携带开发产品的收入时，应根据土地增值税的税收清算标准根据项目的暂定总收入和项目成本来计算土地增值税的税额，以获取该项目的总体土地增值税负担。 ，然后确认应根据“当前时期携带的总体税率 *收入”来确认应在当前期间内包含的税款和额外的土地增值税。
就税收而言，我们应扣除企业在公司所得税之前实际支付的土地增值税。如果土地增值税与审计金额之间存在差异，则应为差额进行税收调整。
融资费用
除了承认收入成本外，在融资费用的认可方面还有税收差异问题。
根据“关于中国人民共和国所得税法实施的法规”第37条，如果企业借钱用于购买和建设固定资产，无形资产和库存，这些资产，无形资产和库存需要超过12个月的建设为了达到预期的可售出的状态，相关资产应为合理的收购和建设期内产生的合理借贷费用，应包括相关资产作为资本支出的费用，并根据这些法规的规定扣除。从房地产开发企业的土地收购开始，通常计算出用于税收目的的资本利息费用。根据“第17号商业企业的会计标准 - 借贷费用”的规定，借贷费用的资本应同时满足三个条件，也就是说，资产支出已经发生，借贷费用已产生，并且已经发生了将资产带入其预期可用或可售的国家所需的购买，建筑或生产活动已经开始。因此，在会计中，项目构建的开始（开始日期）通常用作利息费用大写的起点，这比税金的时间晚。因此，企业在收购土地和施工开始之间产生的支出利息费用不得在发生年度税前扣除房地产开发企业存货会计核算，并且应在交付年度延误费用时进行相应的税收调整。
回扣
随着新收入标准的实施，房地产开发公司销售佣金的处理引起了很多关注。根据“ 14号商业企业的会计标准 - 收入”的第28条，如果企业为获得合同的增量费用预计将被收回，则应将其确认为资产作为合同收购成本。增量费用是指公司不获取合同（例如销售佣金等）不会产生的费用，以简化实际运营，如果资产的摊销期不超过一年，则可以包含在当前的利润和发生时损失。新的收入标准的第29条还规定，根据本标准的第26条和第28条所确认的资产应与与资产相关的商品收入相同，并在当前时期包括。损益。因此，对于房地产开发公司，首先应将摊销期限的销售佣金首先包括在“合同获取成本”帐户中，然后以与收入确认相同的基础摊销，并包括在“销售费用”中。
可以看出，在新的收入标准下，房地产开发公司的销售佣金的会计处理可在会计确认期和确认方法中实现收入和费用的匹配。与旧的收入标准相比，最大的区别是，销售委员会实际上在销售阶段实际支付的销售委员会将不再影响公司当年的总利润。
那么，如何根据公司所得税来对待房地产开发公司的销售阶段委员会？
目前，实践中有两种观点。第一个观点是，在公司所得税之前，不应扣除企业支付的销售委员会。取而代之的是，当满足销售收入确认条件并将销售委员会提交并包括在当前的损益中时，应征税合格的销售委员会。第二种观点是，在售前阶段支付的销售委员会可以在公司所得税之前扣除。但是，由于在预售时尚未将费用包括在当前的损益中，因此应将其视为减税。稍后在处理方面进行会计，当销售委员会摊销包含在“销售费用”中时，将调整和增加税收。
作者认为，销售佣金实际上是在售前阶段发生的，并且在销售阶段的税前扣除额可以与估计的毛利，预付税等更好地匹配，这更符合税法的精神，在一定程度上更有效。反映纳税人的需求。根据“对房地产开发和经营业务的公司所得税措施的措施”的精神（Guo Shui Fa [2009]第31号），房地产开发公司根据基于估计利润金额，这不是公司所得税“预付款”的概念。 ，但是企业已签署了房地产销售合同，并“达到”了公司所得税责任的时间点。但是，由于目前无法准确确定成本，因此根据估计利润而不是实际利润来计算和缴纳公司所得税。当我们观察到公司所得税申报表的填补时，我们还可以发现房地产开发公司使用的基本“营业收入”来计算商业娱乐费用，广告费用等。运营收入的金额携带。因此，扣除在税前限制内的房地产开发公司销售阶段所产生的实际销售佣金更为合理的。
案件
一家房地产开发公司将在2021年向房屋销售机构支付500万元人民币的销售委员会（不包括税收，假设纳税纳税尚未考虑）并获得发票。众议院销售合同规定，该房屋将在2年后交付。
A公司在2021年的会计待遇如下：（单位：10,000元，下面相同）
在税收方面，作者建议将税收调整减少500万元。
A公司交付年度的会计处理如下：（假设满足了所有收入确认条件）
在税收方面，由于销售佣金在往年之前已在税前扣除，因此本年度的税收调整需要增加500万元人民币。
作者认为，除了理解和掌握会计标准和税收政策外，在解决房地产开发公司所得税中的税收差异问题时，公司还应注意加强与主管税务机构的沟通以提高更可靠的可靠性政策。解决方案。
消息人士 - 企业家Zhang Zhenting/天东税务会计师事务所。本文的内容仅用于一般信息目的，不打算构成正式的审计，会计，税收或其他建议，我们不能保证将来该信息将保持准确。没有人在不仔细考虑相关情况并获得适当的专业建议的情况下对内容采取行动。
