写作与视觉效果//拥有八块腹肌的大个子
最近楼市的一些变化让我非常震惊。
当然，这也是不逆大势而行的信号。
我们分为三个维度，先简单总结一下。
第一，政策！深圳、成都、西安这三个典型城市发布二手房指导价政策，这是一个负面信号。
其次，北京西城区出台教育改革政策。紧接着，温州市住房和城乡建设局发布通知，严禁炒作学区房、恶意哄抬房价。
此外，房贷利率也全线上涨，二手房贷款暂停。
第二：政策的后果！深圳二手房成交量同比暴跌7%，经纪人月薪减半，迎来“经纪人辞职”“关店”风潮。
更为严重的是，北京西城区教育改革政策发布后，一名中介发布煽动信息并被拘留。行动起来，打击学区房炒作！
第三：新动作！央行全线下调存款准备金率，释放长期资金约1万亿元！
今天我们就花点时间跟大家聊聊这一系列动作背后的原因是什么？
去年疫情过后，深圳出现了激增，市场一直持续到今年。学区房成交价可能飙升到30W+。然而，随着今年208新政的发布，深圳楼市陷入停滞。
所谓208新政，指的是二手房交易参考价格机制。各住宅小区的参考价格是由深圳市房地产和城市建设发展研究中心调查分析形成的。以近一年二手房网上签约价格为基础，参考周边一手住房价格。参考价格原则上每年发布一次，首批名单覆盖全市3595个住宅小区。
今年7月8日，西安成为全国第三个出台二手房指导价政策的城市。
目前，政策只有框架，详细的社区指导价尚未出台。数量没有说。无论是所有社区还是部分社区，这个都没有说。但政策本身就是一个非常明确的信号，具体细节只是时间问题。
关键信息有四条，房管简单概括一下：二手房指导价、严禁学区炒作、打中介、部分信息下架。
当然，二手房价格指导政策的出台与楼市过热也有一定关系。
新房你买不起，二手房你也买不起。从2016年到现在，除了2019年左右一段时间徘徊外，价格基本上都是在稳步上涨，尤其是二手房，又高又难！
为什么会稳步上升？有人想买，有人愿意出高价买。买涨不买跌。这是最简单的市场逻辑。
好了，话题就到此为止，我们来看看北京学区房政策。
此前，北京西城区一直是顶尖学区的聚集地。学区房价格高不可攀，最高价飙升至20万/㎡以上。太过分了！
为彻底改变“学区房永远增加”的局面，北京市西城区出台政策明确，2020年7月31日后购房家庭不再登记划区学校入学，一律纳入学区学校入学登记。以多学校分区的方式在学区或邻近地区进行。学区内招生。
这项政策发出的预警非常明显。它让教育和住房回归到各自的角色。房子是用来住的，不是用来炒的。它让学区住房“凉”，让教育公平“热”。
除了规范二手房指导价政策外，热门城市也正在实施二手房停贷、延期贷款等政策。
近日，不少网友反映，所在城市二手房贷款暂停了！据统计，这些城市包括杭州、惠州、武汉、合肥、重庆、郑州、广州等，引起了购房者的恐慌。
事实上，部分银行确实暂停了二手房贷款业务。尽管一些中小银行仍在继续接手二手房贷款业务，但他们已明确表示审核时间和贷款周期将很长，贷款期限甚至预计到明年。有的银行直接表示无法保证贷款时间。
二手房贷款为何暂停？一是“两条红线”政策，即银行房贷额度用完；
其次，二手房的背后是资金的流通和变现。当银行额度紧张时，他们更愿意将贷款额度分配给新建商品房，以加快房地产企业收回银行贷款。
从深圳、西安的二手房指导价、北京西城区学区房住房新政、暂停二手房按揭贷款等方面可以看出，在政策层面目前的攻击对象是二手房和学区房。
那么，学区房、二手房将成为房地产调控的重点对象！
我们先以深圳为例，看看这些政策对市场产生了哪些影响？
深圳208新政一出，楼市瞬间冰冻。据深圳市房地产经纪协会统计，2021年3月至6月，深圳二手房单月网上预录签约量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。 2020年3月至6月，月均1万台。
从深圳一家中原店的数据来看，今年深圳楼市的成交量非常低迷。南山蛇口5月成交不足5套，福田百花5月成交不足10套，宝安碧海自208新政以来无二手房成交，东门地区罗湖成交萎缩80%。龙华民治部分门店5月无成交，部分业主降价100万完成成交……
二手房交易量的下降，直接影响了中介机构的生存环境。
据贝壳加盟店工作人员介绍楼市的政策调控对房地产经纪行业带来了哪些影响，截至4月份，深圳贝壳已经关闭了100多家加盟店，而且这个数据还在不断增加，平均每个区域有3-5家以上门店。
打开中介朋友圈，看到以前都是各种卖房的广告，现在全是店铺转让的广告……
终于，有人尝到了深圳物价暴涨酿造的苦酒。
除了深圳的代理商，北京的代理商也遭到严厉打击。
2021年7月6日，一篇《关于我爱我家员工发布煽动性信息的报道》登上热搜。北京我爱我爱房地产经纪有限公司三名员工针对西城区教育改革政策发布煽动言论。性信息引发群体聚集，他涉嫌寻衅滋事。目前，他已被刑事拘留。
同时，涉事两名经纪人职业信息卡已暂停公开，北京房地产经纪人行业协会将对其采取限制就业措施！
结合深圳暴跌和北京刑拘机构这两起事件，我们可以发现国家“住房不炒房”的意志相当坚定。
接下来，如何降低学区房的热度将成为每个楼市火热城市的首要任务，因为学区房过热影响的不仅仅是房地产行业。
历史上，中国历朝历代都有“禁弩而不禁弓”的说法。任何可以被大多数人轻易掌握的破坏性武器，本质上都会破坏社会稳定。
所以，当奥数变成“全国数学奥赛”并立即取消，学区房变成“全民学区房”并遭到严厉打击，本质上是同一个道理。
不客气地说：国家的矛头一直瞄准了学区房，现在看来意愿非常强烈。
还有一件事，其实和楼市没有关系，但是大家都觉得有关系。
这是央行上周五宣布的2021年7月15日金融机构存款准备金率下调0.5个百分点（不含已实施5%存款准备金率的金融机构）。此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。
这意味着什么？是指客户将钱存入银行时，必须将一定比例的钱上交给央行，以保证客户提取存款和变现资金作为存款准备金。这个比例就是存款准备金率。
存款准备金以外的资金可以由银行用于发放贷款。存款准备金率的降低意味着银行可以有更多的钱用来发放贷款，市场上的钱也会更多。
所以说这次降准会释放1万亿左右的长期资金，也可以简单理解为银行放水。
过去，每当银行放水的时候，他们都会认为这是对楼市的利好，因为市场除了房地产之外似乎没有其他蓄水池。同时，降准增加了银行贷款规模，为银行创造了更多利息收入。它可能会变相压低抵押贷款利率并刺激购房热情。
但从今年国家对房地产的一系列打击来看，降准带来的1万亿元很难流入房地产市场。也就是说，大量热钱涌入房地产市场，很难带来房地产市场的全面上涨。
由于资本集中，房地产市场逐渐碎片化，只有少数核心城市和城市核心板块能够获得更多增量增长。
以苏州为例。苏州最核心的区域是工业园区。但工业园区基本上只提供边际土地。苏州大量土地供应分布在次核心和非核心区域。从今年苏州的市场情况来看，除了与老百姓无关的豪宅价格飙升之外，几乎没有什么动静。
要知道，决定市场的是供求关系，而不是价格。
不要指望市场上有钱，房价就会上涨。供需关系不改变，市场也不会好起来。然而楼市的政策调控对房地产经纪行业带来了哪些影响，市场不好并不一定是坏事。现在的苏州，至少中介还活着。
最后，方冠给出了3点建议。
一是楼市投资风险逐渐加大。
第二，现在确实不是买学区房的好时机。
第三，建议一步步买房自住。如果二手房继续受到打压，置换将变得越来越困难。
