2022年即将结束，回顾这一年，房地产行业经历了前所未有的挑战。 虽然年底放开了很多利好政策，比如金融十六条、新十政策、四支箭等。 然而，复杂多变的深圳楼市形势并没有迎来新的拐点。 相反，两极分化越来越严重。 展望2023年，市场回暖仍需时日。
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2022深圳楼市年终总结
切一半
深圳市住建局近期公布的数据显示，2022年深圳楼市新增商品房成交34441套，较2021年下降34.29%，跌幅超过三分之一。 交易单位数量相当于1997年； 二手房成交21701套，比2021年下降46.68%，下降近50%，几乎减半，成交套数与2002年相当。
与其他一线城市横向比较，北京成交18万套，上海成交24万套，广州成交15万套。 深圳成交的5.6万套完全“卖不动”，更何况深圳一直自诩为楼市风向标。 如此大的差距令人惊讶。
尤其是二手房交易，2.1万套的交易量仅为北京（14.2万套）和上海（15.5万套）的七分之一，月均交易量也仅1800多套，创历年新低15年。 以至于中介协会感叹：“地板”下还有“地下室”。
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2022深圳楼市年终总结
极化
如果说交易量用“减半”来形容，那么市场则可以用“两极分化”来形容。
据统计，2020年深圳楼市共有30个“日落盘”，2021年有36个，而到2022年，“阳光盘”只剩下6个，其中2个是后期销售，而2022年则只有6个“阳光盘”。其中只有4个是预售的。 新盘。
从整体成交情况来看，2022年入市的约100个新项目中，只有四分之一的项目开盘销售率超过60%。 大部分新项目已经陷入折扣、低首付、免费停车位、物业费减免等情况。 即便是零首付等花哨促销的竞争，也没有尽头。
尽管2022年底政策利好较多，但市场仍没有明显复苏迹象。 比如号称“开盘销量强劲50%”的榕湖盛世花园，让我们来看看目前的销售情况。
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突破2023
好产品好品质才是王道
事实上，“50%强劲销售”的说法值得商榷。
来源：互联网
2022年11月24日，位于平湖的榕湖盛景花园获批预售许可证，并在住建局官网公示。 本次在售单位共有825套，分布于项目1号楼一、二、三、四栋。 ，5个单位，住宅单位建筑面积约81-110㎡在售。 注册均价约4.6万元/㎡，单价区间约4.27万元-4.97万元/㎡，总价区间约3.47-550万元。
根据开发商公布的优惠信息，项目购房者享受【i深圳】报名99折、冻结资金93折、准确签约99折、一/五单元93折、99折等多重优惠一次性支付。 据悉，经过多方优惠后，该项目单价起价约为3.8万/㎡。
12月3日，该项目迎来线下选房房地产开盘个人总结，并于12月4日宣布开盘。开发商表示，“一、五单元首批单位按开盘价50%出售”，共计已售出 112 套。 显然，如果按照注册单位总数计算，实际售出率仅为13.58%，即10%左右。
据深圳房产信息平台显示，截至今日房地产开盘个人总结，榕湖盛景花园共有109套“登记”、28套“认购书”。 除去开盘当日售出的单位，目前已售出137套。 112套，本月仅售出25套。 如果按照这个销售速度计算，项目至少需要2年以上才能售完！
正如我们一直说的，在当前的房地产市场环境下，如果房子卖得不好，归根结底还是因为自身的缺陷。 榕湖盛景花园位于龙岗平湖地区，但周边整体环境一般。 不仅多为工业园区和农户，生活设施也十分匮乏。 虽然有万达广场、华南城奥特莱斯、平湖生态公园等配套设施，但周边环境一般。 步行距离很远，很不方便。 再加上是小开发商，购房者也日趋理性，该项目显然不具备明显优势，因此被忽视也就不足为奇了。
项目效果图
同样遭遇寒冷的还有富士云龙大厦。 据项目官方公众号显示，富士云龙公馆本次推出251套住宅。 即使进行大幅折扣和促销，也仅吸引了55批客户完成意向登记，不到房源数量的1/4。 那里非常荒凉。 。 该项目于2022年12月24日在线下进行选房。据深圳房产信息平台显示，截至目前，所有房源均显示“期房待售”，销量达到惊人的“0” ！
来源：深圳房产信息平台
除了是榕湖盛景花园这样的小开发商之外，富士云龙公馆显然还有更多的“缺陷”。 例如，从产品来看，除了一套户型为两居室，建筑面积约64平方米外，其余均为四居室，建筑面积为64平方米。 123-155平方米。 面积太大，准入门槛高，显然不适合刚需买房的人。 例如，该项目位于龙华松片区，社区建设相对落后，市容市貌较差。 没有良好的居住环境，就很难吸引追求改善的顾客。
来源：互联网
更何况，项目周边还有龙湖春江天玺、卓越逸府、逸城中心等品牌开发商开发的项目。 可以说富士云龙府毫无亮点可言。 仅仅需要或改善房屋的买家无法满足他们的需求。 如此奇特的项目在深圳楼市恐怕很少见。
由此看来，当前房屋销售不佳并不能完全归咎于市场和监管政策。 这些存在明显缺陷的项目即使在市场火热的情况下也未必好卖。 如果产品不好，顾客怎么买单？ 呢绒？
