众所周知，房地产企业耗资巨大，涉及面广。他们是当地纳税大户，也是税务检查的重点。由于税费种类较多，成本核算困难，税收风险很大，税收支出往往成为该行业发展的绊脚石。为了防止房地产行业面临无法享受税收优惠政策和税收风险等问题，合理、科学的税收筹划非常有必要。
案件
某房地产开发公司开发一批商品房。支付土地价款600万元，开发成本1000万元。假设房地产开发项目摊销利息，可以提供金融机构证明，可扣除利息分别为100万元和70万元。 （假设贷款利率为5%），该公司如何规划使用利息扣除？
房产税筹划流程如下：一、计算扣除利息费用的差额：（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）
二判断：允许扣除的利息费用为100万元时，由于100万>80万，企业应严格按照房地产开发项目分配利息，并提供金融机构证明，以便按规定扣除100万元，否则只能扣除80万元，计税基础增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息费用为70万元时，因为70万元
在进行企业税务筹划时，如果能有正确的思路，就能往好的方向发展。那么房地产企业税务筹划的主要思路有哪些呢？
01
融资中的税务筹划
房地产企业运营所需的资金，无论从什么渠道获得，都存在一定的资金成本。虽然任何融资计划都能满足公司的资金需求，但资金成本决定了公司的税负。因此，不同融资计划的税负往往有所不同。这为企业在融资中进行税务筹划提供了可能。
02
投资税务筹划
由于房地产开发企业的投资和经营与一般工业生产活动有很大不同，其纳税筹划也有所不同。开发-销售模式下的房地产开发企业投资新项目时，除了进行各种投资分析外，还应进行投资税收筹划，以减轻房地产企业的高额税负。投资按发生地点可分为内部投资和外部投资。
03
房地产企业经营中的税务筹划
该过程可以采用的方法包括：存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢价和折价摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法等。存货计价方法的选择直接影响企业损益的计算，进而影响所得税的税基。固定资产的折旧方法主要有年限平均法和加速折旧法。我国现行会计制度规定，长期债券投资溢价和折价的摊销方法有直线法和实际利率法两种。企业通常费用项目较多，发生的费用应及时核销并入账。
根据土地增值税暂行规定房地产开发企业适用什么会计制度，企业建造销售普通标准住房且增值税额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住房的标准为：住宅面积容积率在1.0以上，单套建筑面积小于120平方米，实际成交价格低于成交均价1.2倍同一水平土地上的住房。各省市可根据自身情况进行相应调整。因此，企业建造普通标准住房用于销售，如果增值额略超过20%临界点，则应适当降低销售价格，以满足免税标准。
前文提到，建造普通标准住宅增值税率不超过20%的，可免征土地增值税。如果企业增值率超过20%临界点，可以增加扣除项目，使房地产增值率不超过20%，从而享受免税待遇。比如干脆装修房子，增加免赔项目，等额提高销售价格。业务不会遭受任何损失，但增值率会降低。
虽然目前政策限制贷款流向房地产，但只要是房地产开发，就一定会涉及大量贷款。关于利息费用的扣除，我国税法规定了一些限制。根据《土地增值税暂行条例》实施细则，财务费用中按照转让的房地产项目计算分摊并经金融机构认证的利息支出，准予扣除。根据实际情况确定，但最高不得超过按商业银行同期贷款利息计算的利率。数量。其他房地产开发费用按照本条第（一）项、第（二）项计算的金额之和，按照5%以内扣除。无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发费用按照第（一）款和第（二）项计算金额之和计算扣除。 2）本文。
这是什么意思？即要么提供金融机构证明，在商业银行同期贷款利率限额内扣除房地产开发成本；要么提供金融机构证明，在商业银行同期贷款利率限额内扣除房地产开发成本；或者与其他费用，按照税法规定在房地产开发成本10%以内扣除。这两种不同的扣除方式给企业提供了税务筹划的空间。一般来说，发生的可扣除利息费用占税法规定的开发费用比例，如果超过5%，提供证明更有优势；如果不超过5%，不提供证明更有利。
根据财税字[1995]48号文，房地产开发企业销售房屋时，由县级以上人民政府规定收取的各项费用，包含在房价中并收取的来自买方的，可以作为房地产转让收入征税；如果征收费不包含在房价中，而是在房价之外单独征收的，则不必视为房产转让收入。代理费作为转让收入征税的，可以在计算扣除项目金额时扣除，但不得作为加计20%扣除的依据；代理费不作为房地产转让所得征税的，在计算扣除项目金额时予以扣除。增值时不得扣除托收费用。企业是否将中介费计入房价不会对企业的增值额产生影响，但会影响房地产开发的总成本、房地产的升值率，进而影响土地的数量。增值税。
我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政策来进行税收筹划。纳税人建造普通标准住宅出售且增值额不超过扣除项目20%的，免征土地增值税。为国家建设需要依法征收、征收、收回的房地产房地产开发企业适用什么会计制度，免征土地增值税。自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税（财税[2008]137号）。除了这些法定政策外，还有许多政策豁免。
房地产企业同时开发多处房产时，可以单独核算，也可以合并核算。这两种方式缴纳的税款是不同的。一般来说，合并会计的税收优惠更大。但如果开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅，则分别计算增值额的好处会更大。
房地产销售所承担的税种主要是土地增值税和所得税，而土地增值税是超额累进税率，即房地产的增值税率越高，税率越高。适用税率。因此，如果能够分解房地产销售价格，从而降低房地产的升值幅度，那么房地产销售所承担的土地增值税就可以大大减少。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此可以将简单装修做文章，作为一项单独的业务核算，以降低适用税率。
根据《房产税暂行条例》，房产税按照房产原值扣除10%至30%后的残值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入作为计算房产税的依据。房产税按房产残值计算，税率为1.2%；按房产租金收入计算的税率为12%。有时两种方法计算的应纳税额存在较大差异。企业可适当将租赁业务转为承包业务，避免按租金计征房产税。
房地产企业税务筹划的成功不仅取决于正确的筹划思路，还取决于好的筹划者以及合理合法的筹划方法和方案，从而保证筹划的成功。
