2022年，房地产市场的压力不会减轻。今年政策层面如何定调，牵动着房地产行业的心。政策红利的释放对于提振行业信心至关重要。
3月5日，一年一度的“两会”开幕。李克强总理作政府工作报告，重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实因城施策，促进房地产业健康发展和良性循环。
今年政府房地产工作报告的内容延续了去年底以来的政策口径。与往年相比，增加了“良性循环”、“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求”等表述。同时，政府工作报告中并未提及房产税，重点城市试点可能会推迟。
此外，在推动消费持续复苏、提高新型城镇化质量方面政策红利仍在释放。
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”原则不变
今年政府工作报告的房地产部分只有109字。对比历次政府工作报告中有关房地产的表述，我们发现2022年的政府工作报告较2021年有所减少。但核心仍然在于坚持房子是用来住的，不是用来炒的。
政府工作报告提出，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，落实因城施策，促进房地产业良性循环健康发展。
主要体现在以下两个方面：
一是保刚需、促改善，落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期。例如，郑州、昆明等压力较大的城市最近放松了房地产调控。预计弱势二线、三四线城市或将效仿放松调控，引导房地产交易逐步回归常态。但核心一二线城市仍需坚持监管目标不动摇，力度不放松，严格堵塞政策监管漏洞。短期内，“四限”调控仍将严格执行。
其次，要满足购房者的合理消费，按城市实施差异化的住房信贷政策，为新公民提供一定程度的信贷政策支持。例如，首付比例可实施最低20%，并可实施降低房贷利率、缩短贷款周期等措施。
此外，政府工作报告提到，要探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长期租赁住房市场，推进保障性住房建设。在政策支持下，预计2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。
具体来说，加快构建以公共租赁住房、经济适用租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。 “十四五”期间，着力提高保障性住房覆盖面，重点解决新公民和困难群体住房问题。
值得一提的是，两会政府工作报告均未提及房产税。 2021年下半年以来，房地产市场持续降温，商品房销售增速转为负增长，房价整体下滑。 2022年以来，市场下行压力持续，目前还不是房产税实施的时间窗口。预计房产税可能会暂时搁置，部分城市的试点可能会推迟。值得注意的是，房产税是房地产长效机制的重要组成部分。随着房地产市场逐步恢复稳定，房地产税相关试点工作也将进入实践阶段。
表：2016-2022年政府工作报告中房地产内容的说明
货币政策坚持房地产去金融化
从宏观角度看，政府工作报告阐述了2022年政府工作任务两会房地产政策解读，重点是稳定宏观经济市场。今年赤字率计划在2.8%左右，低于去年，有利于增强财政可持续性。新增金融资源要向基层转移，主要用于落实帮助企业纾困、稳就业保民生、促消费、扩大需求的政策。加强实施稳健的货币政策。保持宏观杠杆率基本稳定。
聚焦房地产行业，可以预见，在市场需求疲软、库存较高的弱三四线城市，地方政府仍可通过购房补贴、税收等财税刺激措施支持楼市。豁免。
货币政策总体稳健，宏观杠杆率基本稳定。短期内再次降准的可能性不大，坚决不以强刺激淹没经济。但要对实体经济进行结构性纾困，引导更多信贷资金流向重点领域和薄弱环节，着力缓解中小微企业融资难、贵的实际困难。特别是要降低企业实际贷款利率。预计年内LPR仍将维持一定水平。有下降的空间。
未来，房地产金融政策将精准调整和放松。既要支持居民自住、改善性购房消费，又要支持房地产企业的合理融资需求。坚决遏制房地产泡沫金融化，严防信贷资金通过各种渠道非法流入房地产。市场。房地产行业将持续去杠杆，房企融资“三条红线”和房贷管理“两条红线”也将继续发力，真正降低房企负债率，降低房企负债率。居民杠杆率控制在相对合理水平。
购房改善需求依然强劲
从今年主要预期发展目标来看，GDP增长5.5%左右；城镇新增就业1100万人以上；居民消费价格上涨约3%；居民收入增长与经济增长基本同步。可以预见的是，随着时间的推移，居民收入的稳定增长将有利于改善居民消费预期，推动居民消费持续复苏，房地产市场也将受益。
多渠道促进居民收入增加，完善收入分配制度，增强消费能力。完善三孩政策配套措施，减轻家庭抚养子女负担。
2021年，我国出生率持续下降至7.52‰，人口自然增长率低至0.34‰，人口增长率已滑至负增长边缘。现阶段完善三孩政策支持措施，将3岁以下婴儿抚养费用纳入个人所得税专项附加扣除。这可以提振已婚育儿家庭的生育意愿，减轻家庭的抚养负担，在一定程度上减缓出生人口的持续下降。趋势。
在生育政策的支持下，二孩、三孩家庭的数量可能会大幅增加，性改善的需求可能会变得更强烈。三居室、四居室及以上大中型住宅成交比例也将稳步提升。
第二曲线迎来政策红利
政府工作报告明确提出“坚持租购并举，加快发展长租住房市场，推进保障性住房建设”、“加大社区养老、儿童等配套设施建设”关心，在规划、用地、住房等方面给予更多支持”、“支持”和“促进家政服务业做精做大”。
这将为租赁、社区养老、物业等方面带来政策红利。
从租赁市场来看，保障性租赁住房将改变租赁市场格局。 2022年是完成“十四五”期间保障性租赁住房发展目标的关键时期。 2022年建设和筹集保障性租赁住房240万套（套），比2021年任务量高出1.5倍，占“四五”总体目标的37% 2022年住房将迎来爆发式增长，货币政策也将加大对住房租赁市场健康发展的支持力度。
从养老市场来看，第七次人口普查数据显示，我国60岁及以上老年人口已达2.64亿，占总人口的18.70%。老龄化程度进一步加深，预计2025年老年人口将达到4600万人。养老产业规模预计突破12万亿元，住房相关部分将达3万亿元元。产业空间巨大。从区域养老潜力来看，长三角地区遥遥领先，成为养老潜力标杆，其次是潜力更为突出的京津地区、山东、广东，而东北、西北地区则较弱。
在聚焦社区养老时，物业公司被视为站在养老服务的“制高点”。对于如何打开这个市场两会房地产政策解读，大部分物业公司也在尝试进入社区养老模式，但总体还处于早期探索阶段。未来市场十分可观。
新型城镇化稳定楼市预期
在提高新型城镇化质量方面，政府工作报告提到有序推进城市更新，稳步推进城市群和都市圈建设。
新型城镇化建设主要体现在两个方面：一是推动农村流动人口就近城镇化，以县域为核心载体承接人口转移。二、大中城市将进一步放宽落户限制，核心一二线城市仍将降低人才落户门槛，实力较弱的二三四线城市或将实行“零门槛”沉降。
理想预期下，三四线城市城镇化率将稳步提升，有望带动一定的购房增量需求。核心一二线城市将吸引高素质人才持续聚集，房地产市场前景更加广阔。
值得一提的是，城市更新将成为房地产市场的稳定器。随着棚户区和旧房改造持续推进，预计将带动一定的购房增量需求。以郑州为例，实施安置房建设三年行动，结合房地产市场情况，坚持以货币安置为主。对尚未建成的安置房，鼓励被拆迁人选择货币安置。预计一些压力城市可能会效仿郑州，更有必要性和动力推进棚户区改造和旧房改造建设，以刺激居民购房和消费，缓解市场下行压力。
从区域发展看，长三角和粤港澳将继续引领中国经济新一轮高质量发展，形成科技创新区域协调发展新格局工业、基础设施和公共服务。受此影响，长三角、粤港澳地区也将引领房地产行业新一轮发展，城市市场红利更加可期。
当前，我国经济发展面临需求萎缩、供给冲击、预期减弱的三重压力。外部环境更加复杂、严峻、不确定，困难和风险挑战依然存在。从2022年《政府工作报告》中我们也能看出一二，“稳定”一词贯穿整篇文章，全文被提及76次。以房地产为重点，强调“三稳”，即稳定地价、稳定房价、稳定预期。 2022年，房地产市场“稳定”仍将是发展的第一要务。
在此背景下，未来房地产行业将继续实施去杠杆，倒逼企业减债、居民降杠杆。 “十四五”期间，房地产业仍将是压舱石和支柱产业。房地产行业的基本面表明该行业仍有巨大潜力。例如，改善的需求永远存在，租赁市场将得到政策支持。
（作者为易居企业集团CEO）
