一般来说，新城区同一地段的价格不会相差太大。 集美新城的房价基本都在4万+，翔安南新城的高层房价基本都在3.8万左右，而马銮湾新城的房价差别是相当神奇的。 小编在查看房产市场时发现，有的楼盘仅一桥之隔，价格相差近万元。
目前乐活岛新房价格在38000多元。 其中，建发万景的房价甚至达到了42000-43000元/㎡。
与建发万景仅过桥的项目价格要低得多。 从新房市场来看，距离建发万景仅5分钟车程的海头白鹭湾均价仅为3.3万/㎡。 ; 如果比较二手房，以泰禾厦门花园为例。 目前该楼盘二手房均价为32000元/㎡，且该楼盘距建发湾景仅约400米。
两者仅一桥之隔，房价相差近万元/平方米。 为什么？
马銮湾房价的涨跌
要说这种房价差异，就得看马銮湾的发展历史。 毕竟，城市建设与房价走势密切相关。 纵观马銮湾新城的发展历程，从规划前后到建设期，其房价变化可谓“有起有落”。
2014年至2015年，马銮湾新城开工建设
马銮湾的早期规划可以说是岛外新城市中最好的。 “新城市主义”代表人物卡尔索普受邀进行规划，无论是城市建设、产业发展还是社会治理等各个方面，甚至是一座超越以往的海沧南部新城市。 但由于缺乏大规模开发，公共基础设施相对完善，目前仅有万科城、青年海岸等少数零散项目。
直到2014年，随着观新路、马銮湾大道的建设，马銮湾才开始展现出真正的行动。 正是在这个时候厦门市海沧区房价，马銮湾推出了一个房地产项目：超越五缘湾，看看马銮湾霸气的口号就知道了。
2015年，马銮湾新城以乐活岛为起点，全面启动建设。 然而，大部分建设仍集中在疏浚、景观美化和公共设施上。 此时，马銮湾不少房价还集中在1万到2万多的水平。
2016年至2017年，随着新城市规划的发布，马銮湾的教育、交通、景观、配套设施等都进行了全方位升级。
作为名校跨岛首站，一中海沧校区于2016年率先登陆马銮湾；
厦门地铁规划已出炉。 马銮中心站成为厦门唯一3条地铁线路交叉的车站。 马銮湾新城也成为全省地铁密度最高的区域。 海沧隧道和马銮湾线形公园也于2016年开工建设。
在城市建设爆发的时期，马銮湾也开始在厦门市场大放异彩。 龙湖春江边安、泰禾厦门庭院、海头第一湾、融侨观地、厦门华熙等项目悉数推出。 再加上2016年市场人气不断上升，以及当地火爆拍卖的影响，这些项目从2016年开始陆续推出，从年初的2万多，到2017年很多楼盘的价格已经攀升至35000+的水平/㎡。
2018-2019年，高峰后的低谷期
2018年至2019年期间，一中海沧校区建立后，初中采取优先招收周边村民的招生政策，其余名额在辖区范围内抽签授予观新路以西。 当时，马銮湾的房产除海头尚书房外，全部位于观新路以东。
此外，2018年厦门楼市整体趋于平静，2016-2017年部分高价项目遭遇市场失灵。 马銮湾的房价也从2017年初的普遍35000+下降到2018年底的25000-33000左右，土地价格的下降更为明显。 从2016年的3.8万到2018年，乐活岛优质土地成交价格仅为每平方米2.5万。
2019年以来，房企陆续入驻，楼市逐渐复苏。
随着马銮湾新城建设不断加速，该板块的各项重大配套设施也在加速实施和投入使用——海沧货运通道、厦门一中海沧校区、马銮湾医院、马銮湾线各类交通基础设施、教育资源、医疗卫生条件、集中商业等配套项目不断实施，片区宜居性不断提升。
2019年以来，融创、建发、住宅、平安、联发相继落户马銮湾。 5家房地产公司、近10个纯新项目，为马銮湾市场注入了前所未有的活力。
房地产企业纷纷入驻后，SM新城广场、三甲级标准马銮湾医院、双十海附属马銮湾校区、北师大附属马銮湾校区、乐活岛TOD等相应生活设施项目也一落地，整个马銮湾才真正有了生机。
不仅如此，近三年来，马銮湾新城的交通也发生了较大变化。
如果说观新路的开通让马銮湾新城开始连接其他区域，那么地铁二号线和海沧隧道的开通将为马銮湾的交通再添一层色彩，让马銮湾更加便捷。 交通运输已连接成网络。
城市建设配套设施逐步完善的影响也非常明显地体现在房价和房地产人气上。 随着马銮湾的配套设施逐渐完善——地铁的开通、SM的推出、名校的推出……马銮湾的房产周转率瞬间提升，价格也相应上涨。 目前，马銮湾的房价基本已经达到3万+/平方米，部分楼盘的价格甚至攀升至4万+/平方米。
一个地区的成熟度对房价影响巨大
事实上，从马銮湾新城的发展历史来看，良好的规划和房地产企业的聚集是提升该区域人气和房价的关键。
尤其是房地产企业的走势，不仅体现了其对区域发展的乐观态度，也为区域建设提供了强劲动力。 有能力的开发商往往能为库存密集地区带来配套设施的改善，为区域价值的提升做出贡献。
回归乐活岛项目与一桥之隔的海头白鹭湾、厦门泰禾四合院的价格差异，其实一方面是配套设施的差异，另一方面是房地产企业聚集形式的差异。另一个。
首先是交通的差异。
目前，地铁2号线已开通，新阳大道站位于乐活岛。 项目在乐活岛上的交通便利性和可达性得到了直接的体现。 根据距地铁站的远近，马銮湾新城2号线的物业可分为四个等级：TOD、主干地铁、地铁、近地铁。 仅考虑地铁因素，各楼盘对应的溢价率如下表所示：
但值得注意的是，海头白鹭湾旁的地铁4号线马銮湾南站目前正在规划建设中。 虽然目前的交通与乐活岛有所不同，但随着四号线建设的规划和建设，其交通短板有望得到改善，届时房价上涨也在情理之中。
二是生活设施的差异。
拉萨岛目前拥有马銮湾最好的配套设施——长庚纪念医院、双石中学海沧附属学校马銮湾分校、海上丝路文化展览馆、极地海洋世界、海湾线性公园、地铁二号线、地铁屋顶综合体、写字楼群等与生活相关的业态及配套相继落地。
▲ 长庚纪念医院
当然，大桥对面的海头白鹭湾、厦门四合院楼盘距离中心岛的配套设施也不远，但在景观、教育等诸多方面还存在一些差距。
学校方面，分布在海头白鹭湾和厦门院的海沧实验二小学和海沧中学，算是海沧较好的教育资源，但部分名额仍会分配给周边村庄； 拉萨岛如果按照就近原则，学校旁边的项目都是商品房。 纯粹的学生基础让很多人愿意选择这里。
▲ 海沧中学
景观方面，乐活岛不少楼盘可以享受马銮湾景观资源和线状公园风光，视野会更开阔； 而像厦门四合院，除了一些超高层，景观会稍好一些，其他大部分楼层只有湖景和楼下的木栈桥，但也有一些区别。
▲ 马銮湾线形公园
此外，还有产品迭代的溢价。
随着生活方式的改变，除了通风、采光、空间布局等满足日常生活的好房子的基本设计外，户型布局的不断优化也是产品立足物业的无敌法宝市场。
从开发商的产品设计来看，以泰禾厦门院子为例，98平米的户型三房两厅两卫，以毛坯交付，而89平米的中央公园三房两厅两卫，精装修交付。 这些升级使许多新房产在市场上获得了更大的优势。
此外，不少较新、迭代的楼盘在风格设计（如建发新中式）和园林方面做了更多创新，让整个社区获得更加舒适的居住体验。
最后是房地产企业的聚集程度。
乐活岛上的设施不仅齐全，而且目前的住宅全部是商品房。 房地产企业和房地产开发商的聚集，带动了该板块的价格上涨。
至于海头白鹭湾所在的板块，目前仅有一套在售单位，实力稍显不足。 但这种情况有望得到缓解。 白鹭湾旁有新联发地块，楼面价2.75万/平方米，预计今年推出。 据小编获悉的消息，该地块推出后，海头白鹭湾的价格也可能会出现一波调整。
有时，我们说单打独斗很难，但双拳出击，就有立足之地的信心。 这也是房地产企业聚集后，对该地区房价的影响。
作为厦门离岛开发的排头兵，马銮湾总投资超千亿元，现已蓄势待发，成为生态优美、配套齐全的国家级滨海新城。 但马銮湾新城片区仍处于粗放建设阶段。 各种交通及配套设施正在建设中厦门市海沧区房价，需要一定的时间。 自住舒适度不算太高，比较适合中长期投资。 随着SM广场、马銮湾医院等城市建设设施的逐步完善，马銮湾新城的生活品质必将进一步提升。
对于购房者来说，买房的最终目的就是住进去。 买房后能够获得什么样的生活方式，才是购房者应该关注的。
目前的乐活岛段无疑是马銮湾的佼佼者。 无论是选址，还是产品的打造，对于追求改善需求的群体来说，无疑是一个不错的选择； 而海头白鹭湾和厦门台河源所在的中心区与乐活岛仅一桥之隔。 随着地铁4号线的开通以及联发新项目的推出，互联生活也随之兴起。 目前的房价对于刚需买房的人来说还是不太合适。 比较友好。 此外，随着距上述两个街区2公里的信阳西街区SM新城市广场和马銮湾医院的建设，该街区的生活氛围也正在形成。 目前的价格会比乐活岛低。 稍微低一点，如果想要生活设施丰富的话，这个板块也可以考虑。
