我是光树谈房，资深房地产投资专家。这么晚才遇到的购房导师，目前正在提供最佳的买房解决方案。与其他自媒体不同的是，《光鼠》遮遮掩掩的让你摸不着头脑！光叔属于实用派，只讲对你最有用的操作和建议。
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以下精选问答内容来自“光树谈房”知识星球
问：珠江花城怎么样？保利天汇和和悦公馆的117的4+1房和140的5房怎么样？哪一个更有升值潜力呢？
答：您好。珠江花城有学术期待，房型有优势，但区位设施和城市界面还是很一般。就我个人而言，我更喜欢具有高具体价值的行业和房地产分析。详情请参见知识星球内部。
问：光叔叔您好！预算约为500万。万博、鱼珠、珠江博士湾、万科城市之光、中鼎君和府哪个更合适？还有其他更好的推荐吗？谢谢！
答：您好。具体价值较高的板块和房产分析，详见知识星球内部。
问：光叔叔您好。总价预算300左右买一套科城别墅三期60平米两居室。优先考虑大孩子明年上学，并自理生活（老二1岁）。目前我在保利鱼珠港（三溪地铁站）附近工作，地铁通勤（50分钟）可以接受。不知道以后换掉好不好？我查市场后也发现有几栋现有的建筑。请问有相关消息吗？
答：您好。在柯城三庄租房子没有问题；当然，三居室的公寓会更好；两居室公寓的竞争力较差；我从内部消息得知，目前的公寓已被预订，详情请联系售楼部。
问：光叔叔您好！我手头有550w，一次性还款，不考虑抵押，打算持有6年。问题一：您是投资二手广钢吗？琶洲二手房上市？天河东区新项目？金融城新项目？黄浦区新项目？还是在萝岗地区建新项目比较好？问题2：如果是上述区域的新盘，哪些楼盘有优势？你能帮我把它们整理一下吗？谢谢你！
答：您好。总价550w适合黄埔地区新建项目，其次是广钢；琶洲、天河、金融城这个价位的产品一般。
问：光叔，我想在科学城老黄埔买新房，荔湾区好学区，靠近地铁（有环境污染和周边墓地的不考虑）。总价约为450万。您认为哪些更好？
答：您好。高价值行业和房产的详细分析，请参见知识星球内部。
问：光叔，万科城市之光、越秀还是悦府哪个更有投资价值？
答：您好，万博核心区和悦府可以优先考虑。
问：光叔叔您好！目前居住在越秀，已安装90多平方米的电梯房。有两套，一套是暂时给老人住的。我想提高，因为双方都50多岁了，都在城里工作。主要目标是有一个良好的环境。周围有公园或者河边，交通便利，有停车位，无需学历。 1、如果你想以800万的价格出售现在的住宅和公积金，海珠区以东或天河以东哪些二手房合适？ 2、以孩子的名义买首套房，首付100多，然后出租（估计每月6000）合适吗？ 3. 如果您要购买新房产，您会推荐什么？谢谢！
答：您好。
1、越秀没有太多成长，有进步就可以更换； 800，可以看下北地区：天津商城、阳光假日公园
2、首付100买不了好房子，不推荐这个方案。未来的房子将会有很大的不同。建议尽量买好一点的房子。
3、新发展重点下的具体高价值行业和房地产开发分析，详见知识星球内部。
问：光叔叔，我之前也问过相关问题，但现在还是很困惑。想请教一下光叔叔的意见。我在白云大道北拥有一套改造房。预计单价27000+左右，70平米。光复路上还有一栋商品房，也有70多平方米。目前正在申请加装电梯，正在等待审批。预计加装电梯后单价为38000-43000。现在我打算卖掉自己的房子，换一套120平米左右的改良房。我正在考虑地铁附近的房产，主要是自住和投资。我在白云区大学新城见过建发阳溪、云湖花城、天悦云湖、招商五矿江天吉、第一奥园恒基书院。因为家里在大学城工作，所以我也比较关心大学城周边的房产。 。目前家庭总收入50万-60万。请光叔叔给我一些建议。 1. 你是否应该卖掉所有两间小屋，以便足够首付？下半年宣布加装电梯后，荔湾区的房子将更容易销售。 2022年底卖房买房比较合适吗？ 2、上述房产中，考虑到自住和投资的便利性，哪一个更值得购买？文冲万科城市之光与这些楼盘相比如何？还有其他更好的推荐吗？ 3.我在老城区生活了很长时间，非常喜欢越秀区。如果我想在越秀区或天河区买二手房，你们可以推荐哪些小区？之所以考虑在白云区新建房产，是因为总价较低，如果不考虑投资的话住在那里可以改善居住条件。如果两套房子都卖掉，首付大概在450万左右。您可以负担每月 20,000 至 25,000 的付款。
答：您好。
1.无论你年纪大还是年轻，都可以采取行动。如果您安装了电梯，可以等到安装完成后再采取行动。
2、首要考虑新建的奥园恒基第一书院。毕竟距离天河、番禺万博都不远；其次，考虑投资五矿江天吉
3、首付450w，可以考虑天河。例如，对于特定的高价值行业和房地产分析长兴路二手房，请参阅知识星球内部了解详细信息。
问：家里大概有10个人，孩子马上要上学了。在赛马场附近工作。预算1000万，买天府路一套房子还是黄浦科学城大庄名城两套？本来我是倾向于买天府路地段的。但据说，今年天府路小学的初中毕业生将前往金融城校区（员村）学习，这意味着生源也来自于员村的一些社区。所以我感觉113中学以后不会那么好。而且大庄明诚有12年的华府感觉还不错。就是离上班的地方有点远。而如果买两套的话，黄埔可能更现实一些。
答：您好。天府路名额紧缺。即使现在买了小学的房子，也不一定能上小学。因此，短期内其价值会相对下降。既然家里有10口人左右，又可以住，有两套房子也未尝不可。这座大而著名的城市拥有各种配套设施。都不错，可以考虑。
问：光叔叔您好！我今年9月份在广州社保满五年就有资格买房了。目前正在安排积分报名。如果今年9月份买房，可以加20积分，应该够注册的积分了。我的孩子将于2023年9月上小学，所以我想在今年9月买一套公寓，一边住一边学习。总预算为600万。目标是天河区。有哪些二手房可以推荐？谢谢
答：您好。总价600，可以查看下皮：具体高价值板块和楼盘分析请看知识星球里面。
问：光叔叔您好，我住在广州，已经为孩子预留了买学区房的位置。预算200-350，是第二套公寓。您可以考虑预付70%的首付，也可以考虑预付全额然后提取。
目前，我已经看了迎源路政府宿舍、五羊新城、水印路等地。我希望找到一个政府机构等文化素质高的人共同生活的区域。我不喜欢我的孩子和商人的孩子成为同学。
所以我个人比较喜欢老东山区这个区域，原因有两个。首先，越秀东距离天河区较近，可能还有一定的增长空间；其次，老东山地区的教育相对较好。
以上是我个人的看法，不知道对不对？
目前的问题是：
1、越秀区的房子大多是20年以上的房龄，担心JYD收益率太低；
2、现在国内出生率大幅下降，人口流入广州也放缓。我担心五年后学区房会跌得很厉害，无人接手。
3、越秀区，如越秀北路，还有小北路小学、浩贤小学等好学校，学区一个房间的单价可以翻倍！所以我担心未来随着出生率下降，学区房会不会越来越不值钱？
以上希望能得到您的建议，非常感谢！
答：您好。
1、存在信用不足的可能性；买一张校票，完成学业后卖掉。越秀学校是一所历史悠久、学生基础纯正的名校。
2、这种老牌学校纯粹是为了学费，缺乏居住价值，而且风险相当高，所以需要选择硬核名校。
3.好贤小学和小北鲁西小学不是一个级别的，当然价格也不同。重点关注东风东路小学、东山培正小学、文德路小学
相对而言，老字号名校价值下降的速度和影响会更慢，滑坡不会滑得太快。学区政策近期也有所改善。
问：光叔，我是新手问的第二个问题。我手里的复式房产估价750-800w，长兴路另一套估价210万。我想把两套一起更换，希望能买一套。位置是CBD+江景，但是不知道能买多少平米。当然，我希望能大一点，比如120-150平米，我就换成附近长兴路一个小一点的。不知道这里卖复式来代替CBD+河景是否合理？选择哪些房产有升值空间？可以更换多少面积？工作地点就在天河客运站，如果需要更换另一套，哪里更换比较好？
答：您好。稀缺的河景并不便宜。如果没有贷款买复式，可以用同样的价格换河景房。您可以查看：具体潜力较大的行业，详情请参见知识星球内部分享！另一件是200多元。如果换成同样的价格，只能买一套小户型，竞争力不大。看看长兴路：具体潜力巨大的板块，详情请看知识星球内部分享！
我的建议是集中钱买一台更好的。月付能力不错，建议杠杆购买。
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