要分析城市房价的涨跌，有必要看一下横截面。
哪里上升得更多，哪里上升得少，哪里上升得快，哪里上升得慢。
同时，我们也应该看纵轴，看看历史。
该市的房价是如何达到今天的水平的？
是一直跟着国家的大势，还是有自己的小周期，可以说出什么规律，能不能根据规律做出一定的趋势预测。
上海已经经历了三个周期。
第一个周期，从 2013 年 1 月到 2015 年 4 月。
第二个周期，从 2015 年 4 月到 2020 年 4 月
第三个周期几乎已经过去了一半，因为仍然没有明显的高峰和拐点的迹象。
从 2016 年 10 月明显的拐点可以看出，上海新房四年甚至都没有下跌，两年横盘整理，两年小幅增长。二手价格在三年内略有下降，在一年内大幅上升。
这种情况也可以反映在 2013 年上海左右的第一个周期中，但并不那么明显。
那么预测上海的房价：
2020 年底和 2021 年初，上海新房周期其实并没有涨幅太大，应该在涨幅到位之前就被调控打断了，所以还是会继续小幅上涨。
上海的二手房很可能会从中等价格上涨到小幅上涨或横盘整理，但在长三角地区，几乎不可能下跌。
而这种新房小幅上涨，二手横盘整理，可能是一个相当长期的状态。
1. 目前上海的住房供需结构如何？
2006 年以来的 10 年间，上海共批准上市商品住宅 182.8 万套，售出 178.5 万套，仅剩 4.3 万套，包括别墅和商品公寓。以 178,000 套的平均年销量为基础，只够 3 个月的销售。（按照正常楼市去转换周期 12 个月的标准，这个数字意味着什么不用说，不用说，非常清楚）。
2. 为什么上海不能多建房子？
由于上海土地供应不足，上海近十年来已售出住宅用地，规划可建住宅面积为1.42亿平方米，年均销售量为1420万平方米，年销售量为17.8万套，平均为80平方米，仅1420万平方米。显然，基本上所有能建造的东西都已经卖掉了，当然供大于求。
3. 上海需要多少住房？
上海每年有 11 万对新婚夫妇、7 万对离婚夫妇和 3.8 万对再婚夫妇，至少需要 1000 万套住房，对吧？从 2000 年到 2010 年，上海年均新增常住人口达到 642,000 人，近四年，年均增长 307,000 人。这两项的总和将花费超过 200,000 套，这还不包括对改进和性的需求。
之所以只卖出 178,000 套，是因为供应不足、房价高、购买受限，否则......
4. 上海的房价一直在上涨吗？
上海房价一直震荡上行，去年12月均价为2.7万元/平方米，较去年12月的2.1万元/平方米上涨28.5%。房价上涨趋势的关键因素之一是土地价格的推动，过去两年土地价格一直超过每平方米 10,000 元，与 2013 年的每平方米 6,643 元相比增长了 54%。
5. 为什么上海的地价这么高？
上海的建筑用地短缺。2020 年，上海不得不守住 3185 平方公里建设用地的红线，但现在已经使用了 3124 平方公里，余额只有 61 平方公里，这是上海建成区的上限。
上海2003-2007年平均住宅用地供给量为1797万平方米/年，2008-2015年平均住宅用地供给量为732万平方米/年，降幅超过一半，即使未来五年按照732万平方米/年继续转让，也只能转让36.6平方公里，剩余部分为公路， 工业、商业和其他盈余很少。
当达到 61 平方公里的上限时，上海将没有新的土地供应，新的土地供应只能通过城市更新，即拆迁重建来获得，显然土地成本会更高。
6. 上海真的没有土地吗？
事实上，不是的，上海的农业用地占上海城市总面积的 49.8%，总播种面积也是 3589 平方公里（2014 年）。当达到 61 平方公里的上限时，上海将没有新的土地供应，新的土地供应只能通过城市更新，即拆迁重建来获得，显然土地成本会更高。
上海真的需要这么大量的农业用地吗？
事实上，上海控制建成区的根本目标是控制特大城市的人口规模，通过提高房价和企业生产成本的挤出效应来达到减缓人口流入的目的。（你在北京的朋友是不是觉得很亲切？）
从 2000 年到 2010 年，该市的常住人口平均每年增加 642,000 人，从 2011 年到 2014 年平均每年增加 307,000 人，大幅下降，其中 2014 年仅增加 105,000 人。
上海仍然要继续实施控制住房供应的政策上海最新房价走势图，所以上海并没有放宽限购和首付比例，在上海人口增长完全得到控制之前上海最新房价走势图，不会放松。
7. 上海房价的未来趋势
今年 1 月，上海商品住宅售出 21,000 套，创历史新高，1 月份房价也创下新高。所以，我们看到上海很多开发项目要么已经售罄，要么已经关闭，相信3月份会有新一轮的政府政策，上海的一些新项目也会趁机加价。（说真的，上海的主要领导应该不想就这样崛起）。
8. 豪宅也在崛起吗？
去年，上海推出了 31 个地帝，或楼面价高于 34000 元/平方米，或溢价率高于 46%，这些地帝项目只能作为豪宅使用，豪宅一方面抬高房价，另一方面挤出普通商品房的供应， 间接推高了房价。
去年，上海售出1000万元以上的豪宅7982套，是过去几年的两倍多，均价达到6.7万元/平方米，而2014年底仅为6.1万元/平方米，豪宅价格也呈直线上涨。
未来，上海住房供大于求，房价上涨仍将是主旋律，短期内不会看到房价见顶。
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