本文使用的数据为某平台实际交易数据，扇区划分如下：
从2021年3月至12月合肥二手房交易量变化表来看，3月达到交易高峰期，交易量为3050套。 4月份合肥限购收紧。此后成交量逐月下降，10月份创历史新高。在最低点424个单位时，这个值仅为峰值的14%。接下来的两个月逐渐恢复，但与正常月份相比，恐怕还差得很远。
从板块来看，政务区有天鹅湖南、翡翠西路，滨湖区46中学、核心区、金融西，高新区蜀山西，庐阳区环城河内等包河区二环路。低谷时期有一定的复苏，这些都是各个地区的主导板块。相反，肥西县、长丰县成交开始萎缩，肥东县则基本持平。
4月份之后，限购区和非限购区成交量均大幅下降，均在10月份触底。但不同的是，11月和12月非限区成交量没有明显变化，而限区成交量几乎翻了一番。即便如此，如果以4月份为参考，限制区域仅为正常时期的1/5，非限制区域也仅为正常时期的1/5。面积只有1/4。
分板块看，近两个月成交量较10月明显回升，包括政府区、瑶海区38所中学、庐阳区45所中学、滨湖区42所中学等。显然，他们主要集中在实力较强的学区。房子。第50中学新分校稻香村小学、第45中学橡树湾校区、森林城校区、168玫瑰园东校区、南校区、第48中学区，这些类型的学区房都没有那么强。
这里的学区所指的学区是：45中心校区、42中心校区、48中心校区、50中学（西苑校区）、50中西学校、50中学新校（天鹅湖校区） 、46中校本部、38中校本部、168玫瑰园学校。
由于限购政策主要针对合肥市重点学区，加上去年对学区房的一些压制，我们看到对学区房交易的影响比较大。 4月份限购后，学区房成交量持续下滑合肥房价走势分析，直至10月份达到最低点，仅为限购前水平的2.6%。
因为学区房交易的高峰期是11月到明年3月，所以这两个月我们看到交易量有所增加，但与正常时期相比，还远未达到正常水平。学区房成交比例近两个月也有所回升，但与去年同期相比仍有较大差距，表明目前学区房市场可能仅靠自住需求支撑，投资需求可能还没有出现。
房价变化
从国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变化情况来看，合肥二手房价格从9月份开始回落，此后已连续四个月下跌。 10月和11月新房价格也有所下降。这一趋势都发生在4月份限购之后。
从安居客在合肥的房价走势来看，近一年来合肥的房价一直呈上涨趋势。他们在限购实施四个月后的八月达到顶峰。此后，它们一直在下降，现在有稳定和复苏的迹象。
从12月份全国50个城市房价环比涨幅来看，下降的城市有36个，10月份下降的城市有40个，11月份有38个。下降的城市数量逐月减少，但下降趋势并未根本扭转。
从地区来看，长三角表现最为强劲，半数城市呈现上升趋势，整体呈上升趋势。华南珠三角紧随其后，仅有三个城市仍在上升。全国剩余城市圈内的其他城市几乎全部被摧毁。这充分说明经济基本面较好的东南沿海城市对房价的支撑也最充足。
从2020年5月至2021年12月合肥二手房成交均价走势来看，11月至3月是合肥房价的高峰期，一直保持在1.8w以上。此后，合肥房价回落至1.7w区间，在9-11月经历了1.6w的低谷，并于12月回到限购后的高点。
限购区域成交量创10月份最低，成交均价也创最低24412元/平方米。随着11月、12月成交回升，成交均价再创新高，达到2.8w。这可能是学区的原因。房子给的。非限购地区限购后，均价也一路走低，目前基本稳定在1.5w左右。
学区房成交均价也在10月份触及最低点2.621w，但在12月份上涨至3.73w，创下历史新高。但由于学区房成交量较小，结构性统计误差可能较大，还需要几个月的观察才能得出相对客观的结论。
下一步：合肥房价分析及购房建议
房地产的本质是金融合肥房价走势分析，金融是经济的基石。从某种意义上说，房地产是中国经济最大的基石。正是因为房地产在中国经济中起着至关重要的作用，所以每次中国经济遇到危机时，房地产都不得不担当起定海针的作用。
2008年全球金融危机期间、2014-2015年中国经济转型期间、2020年COVID-19疫情爆发期间，每一次危机爆发都伴随着内部和外部的量化宽松。这些超额发行的货币在阻止经济进一步陷入泥潭的同时，也推高了资产价格。
因此，每一次经济危机对于房地产来说都意味着一次机会。有人将房地产比作中国经济的夜壶。从某种意义上说，这是有道理的。当COVID-19疫情爆发时，中国经济几乎按下了暂停键。 2020年GDP增速为2.3%，M2增速为10.1%。 M2增速远高于GDP增速，货币发行过多现象明显。
不过，2.3%的数字无疑是全球主要经济体中最抢眼的。这完全归功于中国出色的防疫工作。 COVID-19疫情在全球蔓延，导致全球供应链紧张。只有中国几乎没有受到影响。全球订单短时间内向中国集中，外部需求出现前所未有的爆发式增长。
极其有利的外需环境，使中国经济迅速重回正轨，甚至超出正常水平。 2021年一季度，我们的GDP同比增速达到18.3%，应该说远远超出预期。在提前奠定全年增长基础的前提下，我们有机会闭门处理内部矛盾。这个时候，中国已经对一些行业采取了行动。
互联网资本无序扩张、房地产行业高杠杆、教育培训行业野蛮生长等现象并不新鲜。我认为国家之所以没有整改，是因为害怕经济放缓，弊大于利。 COVID-19疫情带来了难得的转型机遇。在这样一个窗口期，国家决心解决内部矛盾，从长远来看无疑是正确的选择。
但随着全球主要国家疫苗接种率上升、各国疫情防控趋于常态化、全球产业链逐步恢复，加上中美贸易战愈演愈烈，有利于企业发展的外部需求环境我们将不可持续，所以我们进一步提出以国内大循环为主体，国内国际双循环发展战略相互促进，拉动内需被设定到了前所未有的高度。
三大领域的整顿势必对经济造成一定影响，也会抑制内需的提振。所以我们看到2021年第三季度GDP增速是4.9%，第四季度下降到4.0%。李克强总理曾表示，要保持一定的就业率，就必须保持一定的GDP增长水平。 GDP 增长的底线每年可能会有所不同。我认为今年应该在5%左右。
近年来，保障民生频繁出现在政府工作报告中。保就业就是保民生，保就业首先要保证经济不能停滞。如果2022年第一季度的经济增长延续2021年第四季度的水平，我估计全年经济发展的压力会更大，失业率也会进一步推高。
所以我们看到国家进一步打开了降准降息的窗口。央行甚至罕见地表示将“进一步开放货币政策工具箱”，一再提振人们对经济加速的信心。不过从目前的市场反应来看，政策还没有达到预期的效果，我想后期应该还有继续加量的可能。
让我们回到房地产。从合肥二手房市场的表现来看，最黑暗的时期已经过去。至少在政策层面，不会更糟。但现在说房地产回暖我认为还为时过早。毕竟合肥二手房月交易量仅达到正常时期的1/4左右。
从目前掌握的数据来看，合肥1月二手房交易量预计较去年12月增长30%-40%。即便如此，也只有正常月份的1/3左右。这还是在降准、降息的预期之下。年初信贷开放时完成。我认为市场信心并没有发生根本性的变化。成交量的增加只是前期需求的集中释放，并不能完全反映市场的真实情况。
关于合肥二手房的价格走势，未来可能会出现以下四种情况，分别是：
1、持续下降；
2、顺利触底；
3、探底小幅反弹；
4、触底大幅反弹。
考虑到刚刚经历了一次大涨，房地产政策的连续性以及未来货币政策的不确定性，二手房价格短期内再次上涨的可能性不大，所以我倾向于认为：1>2 >3>4。其中4的可能性极小，几乎不存在。即使政策发生重大变化，市场仍有时间做出反应。距离真正的底部可能还有一段距离。
成交量先于价格。我认为真正的底部可能要等到市场交易量恢复到正常时期的70%以上时才会出现。但目前的价值仅为预期值的一半左右。我估计底部时间点可能是今年年中。 。
基于这样的判断，对于市场上绝大多数的房子来说，现在并不是购买的最佳时机。即使出现误判，市场也不会突然急转直下，你应该有足够的反应时间入市。
由于11月至明年3月是学区房交易高峰期，部分学区房不会因为价格下跌而改变购房计划。所以我们看到目前学区房成交有所回升，但这并不意味着学区房销量在增加。拐点已经到来，就看明年4月份之后的市场表现了，所以这个时候买学区房还是谨慎的。
尽管如此，市场上少数优质资产已经出现触底迹象，其中包括一些一流的小户型学区房。有兴趣的同学可以去逛逛，但是价格一定要足够吸引人才。除此之外，目前的策略主要集中在市场上。少数玩新游戏的人之一。
由于开发商可以通过精装修、装配式建筑等方式，变相提高新房注册价，这个可操作空间最高可达3000-5000元/平方米，因此出现了新房加二手房的现象。以后颠倒的现象应该会越来越少。未来这样的机会应该会越来越少，购房者也会逐渐将注意力转向二手房市场。
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