房地产业是经济支柱产业，房地产业健康发展是经济高质量发展的重要组成部分。防范化解房地产风险关系经济社会稳定运行，关系金融安全保障。世界主要国家高度重视房地产风险问题。近年来，我国房地产市场呈现减速趋势。不同地区的房地产需求存在分化。房地产库存增加，投资放缓。部分房地产企业面临经营亏损、流动性短缺和债务违约风险。在一些地区，未完工的房地产引发了停贷的挑战。 。如何客观评估当前房地产风险问题，如何防范和化解当前房地产风险，如何创新房地产发展政策等，这些问题都需要深入研究。
1、当前房地产流通不畅，风险外溢
房地产流通不畅促使库存持续扩张，构成当前推高房地产风险的重要因素。房地产稳定发展的一个重要特征是供需平衡。供需平衡需要房地产周期的畅通，体现在产销平衡。如果产量超过销售、供应超过需求，库存将继续扩大。房地产流通不畅将导致房地产资金循环面临挑战。房地产企业财务收支矛盾加剧，房地产风险面临升级挑战。 2022年1月至7月，我国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%。需求受阻的周期性问题突出，促使库存快速增长。截至7月，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。 %，其中，住宅待售面积增长14.1%。房地产库存增加，房地产市场周期亟待清理。
房地产流通不畅导致房地产风险分化。经济循环涉及生产、分配、流通、消费等多个环节。目前，我国房地产风险主要体现在生产环节，其他环节风险并不突出。这与美国次贷危机有很大不同。 2007年始于美国的次贷危机源于抵押贷款违约，风险主要发生在消费需求端。目前我国房地产库存水平较高，导致房地产企业经营困难。一些房地产企业面临资不抵债、破产的风险。一些房地产项目已暂停。由于房地产公司未能及时完成住房供应，居民拒绝偿还贷款。出现了停贷等问题。银行等金融机构面临停贷带来的资金损失风险，促使金融机构对房地产融资保持谨慎态度。房地产正常周期运行风险加大。房地产涉及经济社会诸多领域。房地产风险不能只考虑其自身的运营挑战。 ，还要考虑风险的溢出效应。
房地产风险升级对财政债务风险产生溢出影响。除税收等地方政府预算收入外，与土地相关的政府性基金收入在财政收入中占有重要地位。一些地方政府的土地资金收入甚至占到综合财力的一半。房地产风险升级对地方财政风险影响较大。影响大。 2022年1月至7月，地方本级一般公共预算收入67.54亿元，自然下降7.6%。地方财政性资金预算收入31227亿元，比上年同期下降30%。其中，国有土地使用权出让收入28279亿元，同比下降31.7%。地方国有土地使用权出让收入占本级地方一般公共预算收入的42%。地方国有土地收入大幅下降，加剧了地方财政收支矛盾。当前房地产库存增加，导致房地产企业购地意愿和能力下降。客观上，对当地土地流转产生了持续影响。地方政府性基金预算收入减速压力加大，地方财政偿付能力减弱，房地产问题导致地方财政风险加大。面临升级挑战。
房地产风险升级对金融安全产生溢出影响。房地产具有金融属性，与金融市场密切相关。 2008年国际金融危机警示了房地产风险对金融安全的巨大溢出影响。 2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，约占全社会人民币贷款余额的1/4。房地产融资包括房地产企业开发贷款和住房抵押贷款。此外房地产政策风险有哪些，还有很多与房地产相关的金融投资和理财产品。房地产风险上升对商业银行住房信贷资产价值产生影响，导致房地产金融产品价格波动加剧。特别是部分地区房地产风险升级，伴随着房地产价格下跌。一些房地产企业可能因房产流通不畅而面临经营困难，而“烂尾楼”或房产延迟交付的现象，促使购房者采取断贷、断供等措施，导致相关金融机构面临更大压力。资本偿付风险加大，商业银行等金融机构不良资产不断上升，金融系统性风险压力加大。
房地产风险升级对宏观经济稳定产生溢出影响。 2022年1月至7月，我国固定资产投资319812亿元，房地产开发投资79462亿元。房地产投资占固定资产投资的25%。房地产业仍然是经济社会发展的支柱产业。但2022年以来房地产投资呈现持续下降趋势。1-7月，全国房地产开发投资同比增速为-6.4%，住宅投资增速为-5.8%。房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。观察2000年至今我国宏观经济发展，房地产和基础设施投资是经济增长的重要动力。当前，房地产投资持续放缓，对宏观经济增长的贡献不断下降。宏观经济增长受到房地产的负面影响。如果考虑到房地产企业对上下游产业的影响，房地产投资下降的溢出影响会更大。当前宏观经济正处于增长动力转换期，房地产减速对宏观经济产生负面影响。溢出效应值得关注。
二、防范化解房地产风险必须明确政策组合和制约因素
防范和化解房地产风险，必须解决房地产流通不畅问题，着力打通房地产流通中的堵塞点和淤点。当前房地产周期问题表现为库存高企，去库存成为当前防范化解房地产风险的政策目标。然而，房地产如何去库存？房地产不是普通的商品，房地产不仅具有居住属性，还具有金融属性。这些都决定了房地产去库存需要创新思维，政策组合和约束必须明确。
房地产去库存很难采用降价促销的传统思维。根据供给与需求的理论关系，商品价格下降会增加社会需求。同时，价格下跌将缩小利润空间，促使企业供货意愿下降。因此，销量将增加，生产将放缓，这将有助于去库存。因此，降价是传统去库存的重要方式。但房地产与普通商品不同，房地产价格下跌并不一定有利于去库存。首先，房地产价格下跌后，较早在同一地区以较高价格购买房屋的人可能会出现要求退房的群体活动。由此引发的社会稳定问题值得关注。其次，房地产价格的下降会形成公众对未来房价下降的预期。在这种情况下，公众不会急于买房，而是会继续采取观望态度，期待房价继续下跌房地产政策风险有哪些，以选择更合适的购房机会。第三，房地产价格的下降将加大周边房产的销售压力，促使周边二手房等现有房产降价出售，很容易出现住房竞争性折扣的局面价格上涨，使得新楼盘去库存面临较大压力。可见，房地产价格下跌的不确定性较大。不仅难以快速去库存，还可能滋生社会不稳定等新风险。
提价成为房地产去库存的重要手段。虽然降价对房地产去库存的影响存在不确定性，但涨价对房地产去库存有积极影响。随着房地产价格的上涨，已经买房的人对自己的购房态度积极，不会遇到同样因为房价上涨而房价下跌带来的退房问题。社会对房价可能继续上涨的预期，将促使周边存量房产不愿出售，加大房价涨幅。动机不强，就不会有大规模的抛售行为。与此同时，准备购房的人们也会加快购房决策，避免房价持续上涨带来的损失。短期内购房需求将持续释放。可见，随着房价的上涨，房地产的需求也会增加。快速扩张和房价上涨对房地产去库存产生积极影响。 2015年，中央提出供给侧结构性改革五项重大任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。 2016年以来，去库存成为重要策略。此后，房地产价格持续上涨，房地产去库存取得了巨大成效。重要进展，房地产价格去库存得到了实证检验。
房价上涨虽然有助于去库存，但必须与土地供应形成政策组合。如果不考虑房地产价格调整与土地供应之间的平衡，就很难从根本上实现去库存的目标。房价上涨、去库存可以改善房地产企业现金流等指标，也有利于增加房地产开发利润，增强社会投资房地产的意愿，促使房地产企业加大投资力度。这个时候，如果没有土地供应的限制，那么房地产企业对土地的购买就会增加，其他企业也可能会转向投资房地产。企业购地规模将大幅增加，由此开发的房地产将大幅增加。房地产供应规模的扩大将促使新一轮库存增加，使得高端库存问题再次凸显。 2016年我国房地产价格上涨、去库存的同时，地方政府也加速大规模增加土地供应。 2017年，全国土地出让收入52059亿元，同比增长40.7%。 2018年，全国土地出让收入65096亿元，同比增长40.7%。增长25%，2019年全国土地交易总额达到6.8万亿元，增长14.3%，连续多年刷新纪录。近年来土地供应大幅增加，客观上加大了房地产库存压力。房价上涨有利于去库存，但也带来了库存增加的问题。如果不考虑兼顾土地供应和房价上涨的政策组合，去库存可能会很困难。完成。
虽然平衡房地产价格调整和土地供应的政策组合有助于实现去库存的目标，但目前这一政策组合的实施面临较大的制约。从以上分析可以看出，房地产去库存需要强化房地产价格上涨预期，但同时要限制土地供应，否则就会出现去库存、去库存的问题。但由于财政对土地出让收入的依赖突出，限制土地供应或停止供应目前难以实施。当前，宏观经济下行压力较大。今年以来，财政扩张稳增长力度不断加大，财政收支矛盾突出。除税收等公共预算收入外，地方政府与土地相关的政府性基金收入在财政收入中占有重要地位。在宏观经济放缓导致财政支出增加、收入减少的背景下，土地供应限制将导致财政收入大幅减少。 ，给地方财政收支压力带来更大挑战。因此，土地供应限制难以落实，成为去库存政策组合的一大制约因素。
房价上涨对实体经济发展的影响构成房地产去库存的又一制约因素。如果房价继续上涨，眼前的问题是劳动力成本、租金成本、土地成本等将同步上涨，导致企业生产成本快速上升。尽管有些企业可以对冲潜在的影响，但有些企业将面临重大挑战。制造业企业可能会受到房价上涨的较大影响。目前，制造企业的利润率普遍低于10%，有的制造企业的利润率甚至低于5%。房价持续快速上涨带来的成本上升将持续吞噬制造企业的利润，促使制造企业向海外转移。我国是制造业大国，制造业转移将对实体经济发展产生较大影响。从这个角度来看，房价上涨和去库存虽然有利于房地产本身的发展，但可能会对制造业等企业产生负面影响。这是房地产提价、去库存政策措施面临的新制约。
三、政策创新促进房地产风险化解
房地产去库存面临多重制约，促进房地产健康发展有赖于政策创新。房地产去库存的制约不仅与宏观形势的变化有关，也与人均住房供需问题的缓解有关。改革开放40多年来，房地产不再是供需矛盾突出的行业。据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，居住面积方面，我国人均住房建筑面积为41.76平方米，户均居住面积达到111.18平方米。平方米；除以房间数，我国平均每户拥有房间数为3.2间，人均房间数为1.2间。房地产人均住房水平的提高预示着未来社会对房地产的需求将会减弱。扩大房地产规模不再是优先选择。以需求调节为主导的去库存政策亟待调整。房地产调控亟需从需求调控转向供给调控。边改革。
（一）创新房地产调控思路，从房地产去库存转向房地产企业去杠杆
房地产去库存受阻，倒逼房地产开发模式转变，推动房地产企业供给侧结构性改革。当前房地产库存高位运行，去库存政策面临多重制约，房地产销售大幅下降，房地产企业财务收支矛盾加剧，房地产企业粗放式发展模式受到冲击。迫切需要转型。据中国指数研究院《2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，百强房地产企业平均销售额477.6亿元，同比下降46.2%，其中其中销售额超千亿元的房地产企业10家，比去年同期减少14家；过百亿的房地产企业96家，较去年同期减少48家。房地产百强企业平均股权销售金额343.4亿元，平均股权销售面积227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。房地产销售放缓迫使房地产企业放慢扩张速度。陷入困境的房企评级被下调，融资成本和压力加大。这倒逼房地产企业开启供给侧结构性改革进程，从注重粗放扩张转向更加注重改善。质量和效率。
房地产企业供给侧结构性改革的重点是去杠杆。高杠杆率是房地产企业普遍存在的现象。在COVID-19疫情全球蔓延的背景下，我国房地产企业平均负债率超过80%，反映出房地产企业粗放式发展面临的突出挑战。在地价持续上涨的背景下，房地产企业的利润受到挤压，房地产企业必须通过规模扩张来获得更高的营业收入。规模扩张需要大量的土地储备，而土地储备又需要巨额的资金支持，促使房地产企业通过贷款、发行债券等方式大量筹集资金，以满足土地储备的购买需求。受此影响，房地产企业杠杆率持续上升。 。当前房企库存居高不下很大程度上是房企杠杆率过高造成的，去杠杆成为缓解库存持续飙升的重要手段。
去杠杆政策需要债务增量和存量双轮驱动。房地产企业杠杆率不仅要考虑化解存量债务，还要限制增量债务。近年来，我国金融监管部门出台了重要的去杠杆政策，“三条红线”就是相关的重要举措。 2020年8月，央行、银保监会等机构对房地产企业提出限制性指标，即扣除预收预付款后的资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过70%。超过100%，现金与短期负债比率要大于1。不少大型房地产企业触及“三道红线”，促使商业银行对房地产企业贷款持谨慎态度。信贷政策的收紧，客观上有利于减缓房地产企业债务增长。与此同时，房地产企业对未来增长的预期减弱，房地产销售收回的资金不再用于继续大规模购地扩张，而是逐步偿还现有债务。增量限制和库存化解共同推动房地产杠杆率企稳或下降。
（二）多措并举确保房屋交接，防范房企转型带来的次生风险
发展房地产、关乎民生，要防范房地产企业转型带来的次生风险。房地产行业规模庞大、产业链长、涉及领域广。在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中占有较高比重。对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。 。当前房地产次生风险主要是去库存压力过大引发的次生风险。房地产企业销售回款不畅、新增融资受阻、资金链出现问题，导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或暂停。逾期交付、损害购房者合法权益、烂尾楼等关系社会稳定的问题已成为当前房企转型过程中的次要风险，确保房产交付成为突出任务。
保障建筑物交接工作需要多措并举。今年以来，部分地区因烂尾楼等原因出现断贷情况。由此引发的金融风险备受关注。保障房产交付成为一项重要任务。对此，政府和金融机构需要从多方面推进，积极调查房地产。逾期开发可能引发的次生风险。如果停贷事件继续蔓延，可能会引发房地产贷款暂停等相关问题。保证建筑物交付是防止风险蔓延的重要要求。但在政府大力推动保障性住房项目的背景下，部分房地产企业可能会出现道德风险。在房地产形势低迷的情况下，房地产企业故意不按时推进房地产开发，并将相关责任转嫁给政府。房地产企业必须进行深入评估。 ，对此类房地产企业采取惩罚措施。对于烂尾房地产企业，在通过兼并重组处置的同时，设立房地产基金，增加政策性银行贷款，确保解决住房交付问题。
（三）落实因城施策，促进房地产平稳健康发展
深入把握房地产平稳健康发展内涵，明确各地调控政策重点。从市场角度看，稳定才是房地产健康发展应有的含义。要深入研判不同地区房地产形势，对风险较高地区房地产进行监管预警，确保不发生系统性风险。从价格的角度来看，房地产的健康发展意味着价格既不大幅上涨，也不大幅下跌。部分城市上涨过快，政策重点是推动房地产价格平稳甚至温和回调。部分城市价格水平较低，要避免房地产价格大幅下跌。从产销周期来看，房地产周期的平稳是关键。针对库存高的问题，我们坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。政策的重点是刺激刚性需求。这可以通过适当降低首套房首付比例、调整信贷支持来实现。政策推动房地产逐步去库存。
适时开征房地产税，探索建立房地产健康发展长效机制。借鉴国际经验，房地产行政调控不是主流政策，房地产税是世界主要国家采取的重要手段。通过房产税，政府有了影响房地产的政策工具，也增加了地方政府财政的新来源，解决了过度依赖土地财政的问题，有助于更好地促进共同富裕。但房地产税必须牢牢抓住促进房地产健康发展的主线，推动制度设计的优化和完善。原则上，地方和本市政策将构成房产税征收的核心条款。虽然中央政府会对房产税进行总体指导，但各地将自主决定是否征收房产税以及如何征收房产税。由于全国房地产地区差异很大，如果都采取同样的做法，可能无法解决征收房产税的问题。房地产面临的突出问题。在征收对象上，保持现有资产不变，征收增量税，构成房地产税收对象的选择模型。目前我国的房地产种类很多，包括房改房、保障性住房、拆迁房等几十种，对不同类型的房地产区别对待可能会更有效。税率方面，低税率将构成房地产税率的主流模式。征收房产税将直接增加房产的持有成本。如果房地产税率太高，不可避免地会给房地产带来类似于紧缩货币政策的压力。低房地产税税率将构成房地产税税率的主流模式。
（作者陈建奇为中央党校（国家行政学院）国际战略研究所教授）
