作者：宋宏伟 同策研究院联席院长、首席研究员
改革开放以来，中共中央三中全会重点研究了下一阶段经济改革的方向，对中国经济发展产生了重大影响。7月18日，中共二十届三中全会公报发布，公报内容对中国经济改革作出了全面部署。笔者认为，一项任务+三项改革，决定了未来五年房地产行业的发展方向，值得业内认真研究。
一个使命：防范化解房地产风险
全会指出，“要统筹发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项措施，切实维护社会稳定”。全会把房地产行业风险列为重点领域风险之首，可见这一问题的紧迫性和重要性。这也是当前经济发展中需要解决的重中之重之一。
房地产行业的风险包括库存风险、房企债务风险、“包交房”风险等。今年上半年国家统计局公布的房地产行业数据显示，商品房销售面积同比下降21.9%，待售面积（库存）3.8亿平方米，同比增长23.5%，房企售房压力持续加大。
“交楼保底”事关民生，竣工面积变化可以反映交楼保底情况。2023年竣工面积增速为17%，说明去年交楼保底进展顺利，但今年该指标有所下滑。目前存量项目盘活难度加大，不少房企股东无力投入更多资金，自救能力大幅下降。
房地产企业缺的是资金，通过有关部门收购资产，把弥补资金缺口的钱给到开发商，开发商用这笔钱保证楼盘的交付，收购的项目做保障性住房，这是一个重要的信号。
早在今年3月，政府工作报告就明确提出要“完善风险防控长效机制”。这里特别指出，要注意“风险防范”和“风险防控长效机制”的本质区别。对于某种风险房地产企业战略发展模式分析房地产企业战略发展模式分析，要因地制宜、灵活应对，甚至特事特办，目的是化解这个风险。但一旦上升为机制，就是要构建一套新的规则，把过去给行业带来风险的行为或模式限制在机制之外。
三大改革：勾勒未来房地产发展新模式蓝图
此次全会提出的多个领域改革方向也与房地产行业发展密切相关。
第一个改革是保障和改善民生。全会提出“在发展中保障和改善民生，是我国现代化建设的重大任务”。因此，我认为未来住房制度的“双轨制”趋势会越来越明显。低收入人群、应届大学生、城市人才等群体是重点保障对象。未来保障性住房将主要有“租配”和“售配”两种模式。
第二项改革是新型城镇化改革。全会提出“城乡一体化是我国现代化的必然要求”，“完善推进新型城镇化的体制机制”。2023年，我国城镇化率将达到66%。从我国人口变化趋势和城镇化发展阶段看，城镇化还有发展空间，但放缓是大势所趋。要进一步推进城镇化进程，未来户籍制度、土地制度改革至关重要。
第三项改革是财税体制改革。全会提出“完善宏观调控体系，统筹推进财税等重点领域改革，增强宏观政策导向的一致性”。“深化财税体制改革，深化金融体制改革，完善区域协调发展战略实施机制”。去年底中央经济工作会议首次提出谋划新一轮财税改革。从最初的规划到本次会议提出的协同推进，可以看出财税体制改革已经到了逐步落实的阶段。具体到房地产领域，最为相关的就是房地产税改革。三中全会再次提出完善收入分配制度，一定程度上为房地产税未来的改革方向埋下了伏笔。
编辑：史健 |审稿人：李震 |监事：万俊伟
