2022年2月23日，第一财经记者从永益信托研究院获悉，仅2021年，信托行业共披露风险项目282个，涉及金额1495.18亿元。其中，房地产企业违约是重灾区。 2021年违约规模达917.11亿元，占违约总规模的61.34%。
在此背景下，如何应对违约项目风险、排查幸存项目风险成为信托机构的首要任务。 2022年伊始，投资者、信托机构与房企之间的谈判与博弈备受关注。一些信托公司转型为“开发商”，接管所有房地产项目；部分信托公司与房地产公司就债务解决方案沟通陷入僵局，可考虑通过法律手段保护其债权；一些信托公司组织了投资者和融资方之间的直接沟通渠道...
信托机构成为“开发商”
采用“债权收购”的方式，完全接管房地产项目的股权和管理权，转型为“开发商”，成为不少信托公司应对房地产风险项目的手段之一。
“这可能是处理风险项目的更好方法。”某领先信托业内人士表示，“后续重点是信托公司如何盘活项目，这取决于信托公司及其股东或合作伙伴的经营盘能力。”
记者获悉，光大信托近日“接手”恒大悦龙台开发商东莞宏川房地产开发有限公司（以下简称“东莞宏川”）全部股权。天眼查信息显示，股权变更前，东莞宏川由恒大地产集团广东房地产开发有限公司持股9.87%，广州恒逸祥贸易有限公司持股90.13%。变更后，恒大地产集团退出，东莞宏川由光大信托全资子公司广州恒益祥贸易有限公司全资控股。
除光大信托外，五矿信托此前已接管了恒大广州南沙塘世界项目、佛山铂金项目和昆明林西县项目三个项目的资产。例如，2022年1月26日，恒大旗下广州文旅城旅游发展有限公司转让广州市南沙区恒瑞文化旅游发展有限公司（以下简称“恒大”）51%股权。 （“恒瑞文旅”）至五矿信托，转让后，恒瑞文旅由五矿信托100%持有。
对于上述举措，五矿信托相关负责人此前对本报记者回应称：“经过反复论证，我公司认为，取得项目公司全部股权和经营权，促进项目正常运营目前解决恒大项目问题的最佳方案。”
对于接管项目股权的做法，北方地区一家信托公司房地产业务负责人向记者指出：“首先，在此类房地产项目中，大多数信托公司持有49 %或项目公司前期股权的51%。获得全部股权的唯一原因是全面控制项目公司的牌照和现金流。另外就是该项目将从恒大等地产集团的资产中剥离，这将更有利于项目的出售。”
“不过，这种处置方式有一个弊端，如果信托公司前期没有对项目进行强有力的监管，可能会出现项目资金已经被地产集团抽走的情况，存在大量的资金流失。”项目资金拖欠，甚至项目出现不平衡，最终项目的销售资金无法覆盖整个项目的开发投资和贷款本息。”
以“国民信托·新立长沙琥珀园项目股权投资集合资金信托计划”（以下简称“新立琥珀园信托计划”）为例，记者获取的最新管理报告显示，截至12月31日，2021年信托 房地产 风险，信托财产单位净值为0.7055元，信托财产净值为234,815,659.38元，而原信托规模为33283.58万元。
上海一位资深信托人士也向记者透露，多年前已搁置已久的新丽地产长沙琥珀花园项目，已与新丽地产完全分离，目前由国民信托全面接管。据国民信托介绍，新力金控除了全资控股上述项目的开发公司外，还转让了湖南新川房地产开发有限公司100%的股权，以及车位和车位的使用权。新力金控拥有武汉地博湾项目收益权。琥珀公园信托计划。
“大多数金融机构应该别无选择，只能接管。”上述信托资深人士分析，当融资方凭借自身资金实力无法开发该项目时，信托公司只能自行完成剩余项目，以保证房屋的交付。 “只有房子交了，信托公司才能拿到预售资金监管账户里的钱，保证投资者本息的支付。”
上述房地产业务负责人还透露：“部分地区对商品房预售资金监管严格，金融机构贷款利息不能用预售资金支付。” 2021年上半年，东部地区某省份曾要求我们的金融机构出具函，承诺不要求项目公司使用预售资金偿还信托贷款本息。
投资者带律师检查文件
“透明、公开也是现阶段房地产项目风险管理的特点。比如司法起诉、公开谈判过程，甚至通过媒体向金融家施压。”一位信托公司副总裁此前告诉记者。
例如，中融信托早前发布信托计划管理报告，披露与华夏幸福（600340.SH）在债务处置上存在矛盾。在双方公然互相矛盾、各执己见十多天后，2022年2月22日，本报记者从知情人士处获悉，华夏幸福与中融信托进行了新一轮漫长谈判。 “目前已经取得了一些进展，也达成了一些协议，但还款方案尚未达成满意的结果，中融信托将继续维持原定的处理方案不变。”据知情人士透露，中融信托及其投资者尚未达成满意的结果。主要诉求还是要拿出具体合理的还款计划。
据一位投资者透露信托 房地产 风险，中信信托当天下午组织房地产公司世茂集团董事局副主席、总裁、总裁许世坛、执行董事陆毅作为世茂代表与投资者举行线上会议。 2022 年 2 月 16 日。视频会议。世茂提议将信托期限延长两年。沟通会五天后，2月22日，中信信托发布了深圳龙岗融资集合资金信托计划第四次中期信息披露报告，并回应称“中信信托尚未与世茂就60亿元信托达成一致”还款计划”。
接受采访的信托业内人士表示，过去，信托机构为了增加客户粘性、维护自身声誉，通过滚动发行、借新还旧、发行TOT等多种方式对风险项目进行隐形支付。接受订单，垫付自有资金，延长期限。如今，大多数机构无法赎回其资产。一些信托公司表现平平。一些信托公司试图通过个人客户与金融家之间公开、直接的博弈来推动资产处置的进程。
“信托公司在处理这些房地产项目的风险时，难度最大、压力最大的来自于投资者。”上述房地产业务负责人表示，“邀请投资者一起参与项目谈判和沟通，更有利于方案的通过，也更容易让他们了解我们信托公司在项目上所做的事情。”处置这些项目。”
该负责人进一步指出：“如果一些项目在最初设立时抵押不足，项目资金监管不到位，信托公司如果让投资者参与谈判，可能会面临各种质疑。”
《第一财经日报》记者了解到，一位客户得知房地产项目存在风险后，带着律师前往信托公司查看信托文件、资金流向、原始抵押物等材料。
对于公开直博的方式，也有业内人士认为，信托公司可以摆脱“刚性兑付”的束缚，但这种方式一定程度上弱化了金融机构在项目运作过程中的责任。与金融机构相比，个人投资者，甚至是专业投资者，在专业知识以及对项目交易结构和市场发展的事先判断和理解方面都处于劣势。而当问题需要解决时，将投资者推到游戏的最前线，能否让投资者、金融家、监管机构和市场理解和接受，还有待观察。
房地产信托风险压力依然存在
值得注意的是，在各方博弈艰难的同时，信托行业或将面临更多风险和新压力。
2021年未经审计年报数据显示，64家信托公司中，除山东信托未披露不良数据外，其余63家公司2020年不良资产总额达494.10亿元，高于68家企业2019年不良资产总额为371.24亿元。出33.09%。
2022年2月23日，永益金融研究院在最新研究报告中指出：“从信托行业流动性来看，未来三年信托产品到期规模分别为3.8万亿元、3.37万亿元和2.01万亿元，行业流动性风险也将面临较大压力。
研究报告还认为，“在新的经济金融环境下，除了传统的风险处置方式外，未来信托公司将通过市场化化解风险，与信托业保障基金、金融资产管理公司、地方资产管理公司等合作”。与专业机构的合作也是一个重要的选择。”
穆迪最新报告直言，“房地产风险加剧将成为2022年信托业面临的主要挑战”。报告称，信托公司比其他金融机构对房地产行业的敞口更大。当前中国房地产市场的困难可能会推高这些公司的信托资产拖欠率，从而削弱信托计划的基础资产质量和流动性。
穆迪研究还认为，2022年信托计划赎回可能会激增，这可能会加剧信托公司的信贷压力。 2022年前9个月到期的信托计划总额为2.8万亿元人民币。据此，穆迪预计，直接房地产投资的信托资产将在同一时期到期，金额为人民币3,520亿元。除了成熟信托计划规模不断扩大之外，资管新规也是赎回激增的另一个潜在原因。
“目前，大部分房地产项目到期后很难续约。一方面，房地产行业投资减少，信托公司在项目选择上变得更加谨慎；另一方面，投资者不买账。”愿意购买房地产信托但无法筹集资金。”上述房地产企业负责人告诉记者。
房地产信托发行量继续下降。中国信托业协会数据显示，截至2021年三季度末，投资房地产行业的资金信托余额1.95万亿元，同比下降18.13%，占比房地产行业信托跌至12.42%。上述永易金融研究院研究报告预计，2022年房地产信托将延续下行趋势，预计2022年跌幅在30%至40%之间。
上述信托资深人士也向记者指出，从长远来看，房地产信托产品的周期已经差不多结束了。现在看来，即使政策比较友好，开发商发行信托也主要是为了偿还旧债，很难有新的增量。
“房地产信托性价比有所下降，投资需谨慎。”永易信托研究院在《2022年信托投资策略报告》中提醒投资者，在房地产企业违约浪潮影响下，房地产信托目前处于低谷期，投资者需关注其风险问题。 2022年，宏观经济和行业环境仍将是影响产品风险的主要因素。投资房地产信托产品时，要密切关注金融主体的相关政策和支持行动、商品房的销售和处置情况、企业自救的决心和行动等，仍需谨慎。
