来源｜用益研究
近年来，处于经济结构调整和转型升级的背景下，信托公司积极谋求自身业务转型，除了以债权方式支持基建、房地产等传统业务领域的融资需求，越来越多信托公司开始把视角投向范围更广的实体产业领域，像环保、新能源、医疗、高端制造业等新兴产业，产业基金是信托公司切入这些领域的主要方式 。
信托公司产业基金业务的探索
产业基金属于私募股权投资基金，它主要将特定产业中处于成长期、成熟期的未上市企业股权当作投资对象，通过参与企业经营管理来达成企业增值，还借助 IPO、股权出售、回购、管理层收购等途径退出以实现收益。产业基金具备组合管理、滚动运作、风险分散、投资期限长等特性。传统的集合信托业务主要针对单一项目提供债权融资，依赖物的信用增信，与之不同，产业基金可为实体产业提供股权资本支持，有助于增强企业可持续发展能力，能帮助企业进行外延扩张，还可促进产业并购重组。
产业基金能够同时对多个项目进行投资，与传统的资金来源和项目运用“一对一”的信托业务模式相比，产业基金不但可以分散单个项目的投资风险，还能够通过不同项目间的收益平滑来提高业绩的稳定性。
相比于债权融资，产业基金能依据企业发展阶段的差异，综合运用多种融资工具来为企业提供融资解决方案，它实际上也是投贷联动的一种形式 ，通过产业基金的方式，信托公司能够更好地发挥促进资本形成、引导资源有效配置的作用 ，近年来，信托公司积极推动业务模式向基金化转型，开展的产业基金业务主要涉及以下领域 。
一是基础设施产业领域，财政部43号文明确了政府负债方式管控，也明确了政府融资平台转型方向，在此之后，信托公司政信合作业务模式转型已经势在必行。2015年以来，信托公司发起设立基础产业基金、PPP基金以及政府投资基金，为地方经济建设提供融资支持，以满足地方在完善基础设施和公共服务供给方面的投融资需求，这些产业基金很多投向国家重点支持区域的基础设施项目，如“一带一路”、长江经济带、京津冀一体化等区域，还投向省市级重点PPP项目，涉及交通基础设施、生态环境修复等多个领域。
二是新能源领域，二是节能环保领域，二是医疗健康领域，这些领域与人民群众对美好生活的追求密切相关 。近年来，有信托公司把清洁能源、节能环保等绿色信托当作产业聚焦的重要方向，通过与产业领域的合作伙伴共同发起设立光伏产业基金，还设立了清洁能源产业基金、节能环保产业基金、大气污染防治基金等，为这些领域给予了宝贵的资本支持，推动了产业的发展壮大 。医疗健康是信托公司拓展产业基金业务的热点领域，信托公司常与上市公司、私募基金合作设立医疗产业基金，此类基金主要投向生物药品研发、医院并购等领域，这对缓解我国医疗服务供给不足和不平衡问题有一定作用。
三是信息技术、高端制造等战略新兴产业领域，战略新兴产业是中国实现创新驱动发展战略的重要推动力，但是战略新兴产业领域的企业大多为轻资产型，资产规模小，且处于初创期或成长期，发展前景存在不确定性，信托公司依靠传统模式难以进入这些领域。近两年来，信托公司为契合国家产业升级方向，开始探索支持战略新兴产业发展的方式，即采用产业基金的形式，比如与政府、PE机构以及产业资本合作发起设立产业引导基金，将其投向信息技术、互联网、先进制造等领域。
房地产信托融资模式及发展趋势
[id_534223647]另外，银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受到限制，信托成为房地产企业重要的融资渠道，预计2018年房地产信托融资成本会维持在高位。在压缩通道的行业发展大环境下，2018年房地产信托有何机遇？业内人士认为，房地产信托将围绕真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资等三个方向进行转型。
1、房地产信托模式解析
（1）贷款型信托模式
这是最为基础且最简单的形式，也就是我们通常所说的信托贷款。委托人即投资者，他们投资信托公司。之后，信托公司会向开发商发放信托贷款。开发商要提供资产抵押、股权质押、第三方担保等。并且，开发商需按约定向信托公司支付利息、归还本金。最后，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。
实际上，和银行贷款相比，信托贷款在规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面受到限制，并无优势。那么，为何信托贷款模式在一定时期内会受到追捧呢？这主要是由于当下能够借助银行获取贷款的房地产企业数量较少，而且限制众多、要求颇高，同时房地产具备的高抵押和质押等优势致使诸多银行竞相追逐，所以信托贷款顺势产生。然而，在政策的管束之下，当前这种模式近乎已无法运行。
此外，贷款模式对房地产企业有一定要求，要求土地使用证齐全，要求用地规划许可证齐全，要求工程规划许可证齐全，要求工程施工许可证齐全，要求自有资金比例不低于30%，要求具备二级以上开放资质，甚至有些还对排名有一定要求等 。
（2）股权型信托模式
这种方式相对能发挥信托公司在实业直投方面的优势，能发挥信托公司在投融资对赌方面的优势，能发挥信托公司在补充项目资本金方面的优势，能发挥信托公司在撬动其它资金来源等方面的优势。主要有两种方式，一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商，一是信托公司以信托资金的形式受让股权，一是信托公司以信托资金的形式参与增资扩股等，从而成为其股东。在期限等条件满足时，按约定由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分 。
二是信托公司只用信托资金里很少的一部分入股开发商，接着把剩余的信托资金以股东借款的形式进入开发商，并且这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其他债务之后，这两种形式的信托资金都能作为资本金。
此种模式的关键在于信托公司对项目的控制地位，以及股权如何退出等问题，它有点类似于私募股权基金的操作模式，目前市场上所谓的房地产信托基金多数属于此类。
（3）权益型信托模式
该种模式充分利用了投行思维，其主要思路如下，房地产企业一般利用资产收益权的方式有租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权等，结合信托公司的买入返售业务模式，以资产权益转让和附加回购承诺等方式与信托公司开展合作。
具体做法如下天津市房地产信托，信托公司成立信托计划，向投资者募集资金。同时，信托公司与房地产企业签订权益转让合同。由信托公司受让权益，房地产企业后续回购权益并提供担保。房地产企业以转让权益所得的信托资金投资项目等 。
（4）类资产证券化信托模式
这种方式相对较为灵活，其关键之处在于加入了信托受益权，也就是房地产财产权信托与信托受益权转让。需要注意的是，这里的信托受益权是要进行信托登记的。该模式的具体做法如下：
首先，房地产企业作为委托人，同时也是次级受益人天津市房地产信托，会与信托公司签订财产权信托合同。其次，信托公司作为房地产企业的代理人，其职责是负责转让信托受益权，并且收付转让款。
第二，信托公司会向投资者转让信托受益权，这些投资者同时还是优先级受益人 。
第三，房地产企业负责投资项目，房地产企业要获取收益，房地产企业还收购上述的信托受益权 。
第四，信托公司是房地产企业的代理人，也是投资者的受托人。
第五，投资者是优先级受益人，房地产企业是次级受益人，他们都是信托公司的委托人 。
（5）基金型信托模式
这种模式也被称作房地产信托基金，它应该是当下最为热门的，这是由于信托和基金存在着天然的关联，举例来说，资金型信托本身就属于基金。房地产信托基金的基本形式是股权投资信托计划，也就是说，信托资金会以股权投资的形式入股项目公司进而成为股东，或者与房地产开发商合资成立有限合伙企业从而成为合伙人等 。该模式具备灵活性，期限能够长短搭配，收益能够分档，也能够分层，还能够分段，并且可以设置封闭期、开放期，或者申购与赎回制度等 。
此外，根据现实需求，除了信托加有限合伙之外，或许存在多种组合，比如信托加信托，信托加有限合伙加公司等其他模式，这些模式都充分利用了信托制度以及有限合伙制度的灵活性等优势。并且能够在信托合同方面灵活调整设计，能在合伙协议方面灵活调整设计，能在税务优化方面灵活调整设计，能在利益分享方面灵活调整设计，能在团队激励方面灵活调整设计，能在项目管理方面灵活调整设计，能在监管合规等方面灵活调整设计，还能够像基金一样采取分期滚动发行等形式。
（6）混合型信托模式
可以将贷款模式、股权模式、权益型模式组合起来使用，比如股权投资与贷款组合、股权投资与权益投资组合、股权投资与财产权信托组合等等，在期限配置等方面比较灵活 。一般采取的风险控制措施和前文的股权模式相同，也就是通过委派董事或财务经理、进行股权质押、进行资产质押、采用第三方保证等方式来完成 。
从房产企业融资角度讲，混合型信托模式是通过实际贷款型、股权投资性、股权质押型模式中的两种或三种组合来实现融资的。目前我国操作的信托计划中，混合型信托模式较少。混合型信托模式会将信托股权与贷款进行组合运用，具有很强的操作性能，能够满足不同的融资需求。
目前，主管部门对房产信托发展中贷款型信托模式进行限制，鼓励股权类、权益类或混合型信托发展。从发展趋势来看，适应国家政策不断变化的房产企业，应减少贷款型信托模式的应用，更多采用直接融资形式，根据企业具体情况选择股权投资型或股权质押型或受益权信托等模式。
2、房地产信托的发展趋势
2017年房地产企业资金需求强烈，其融资渠道主要依赖信托，这推动了信托资金投向房地产领域。
房地产信托一直在争议的状况下向前发展。一方面，房地产信托在去年达成了逆势增长。另一方面，围绕房地产信托违规处罚的案例也渐渐增多。
进入2017年后，违规开展房地产信托业务被列入信托公司现场检查要点。去年5月，北方信托因“违规发放房地产贷款”被天津银监局罚款20万元。同样在去年10月，昆仑信托因“违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款”被宁波银监局罚款20万元 。
并且，去年对房地产信托进行了严格检查，这种检查甚至扩展到了其他金融机构。2017年4月份，招商银行上海分行被上海银监局罚款420余万元，其违法违规的实际情况是，该行通过“投资资产管理计划发放信托贷款”这一途径，向某投资管理有限公司提供贷款，部分资金被用于支付土地出让金 。
去年12月底，银监会发布了《关于规范银信类业务的通知》，其中规定，信托资金不得违规投向房地产领域，不得违规投向地方政府融资平台，不得违规投向股票市场，不得违规投向产能过剩等限制或禁止领域。
2018年，房企会面临融资困难的窘迫处境，融资成本也会很高，与此同时，伴随市场整体下滑，房企凭借销售快速回笼资金的难度持续加大，这表明今年多数房企会遭遇资金短缺，再加上自身的债务压力，房企资金链安全面临较大压力 。
另外，银行贷款受限，发债融资受限，私募基金等房地产企业传统融资渠道受限，信托成为房地产企业重要融资渠道，预计2018年房地产信托融资成本将维持高位。
在压缩通道的行业发展大环境之中，2018年房地产信托有着怎样的机遇呢 ？
业内人士持有这样的观点，房地产信托会进行转型，其转型方向包括真实的股权投资，包括商业地产投资，还包括标准化融资 。
（1）真实的房地产股权投资
信托公司开展真实的房地产股权投资，通常会联合一定区域市场的主流开发商，重视项目所在的区位，也看重合作伙伴的操盘能力，会深度介入项目开发，以此获取固定收益和项目分红。在风险控制方面，信托公司会控制项目公司，或者拥有重大事项的一票否决权，还会对项目开发进行现场资金监管 。
（2）商业地产投资
一线城市房地产步入存量时代，信托公司看重存量物业的升级改造契机，设立私募不动产投资基金，收购商场、办公楼、长租公寓等物业，对物业加以升级改造，在短时间内提高物业租金，持有物业并运营一段时间后，通过整栋转让或者发起REITs来实现退出。商业地产投资对专业能力的要求很高，信托公司通常会设立专业子公司，或者组建专门业务团队来开展这类业务。
（3）探索标准化融资
传统房地产信托融资存在成本较高、期限较短的劣势，针对这一情况，信托公司开发标准化融资产品，其中包括物业收费权、购房尾款资产证券化业务，通过发行ABS或者ABN对接资本市场，以此提高融资期限，降低融资成本，还能为房企提供延伸服务，进而拓展信托公司与大型优质房地产企业合作的空间。
银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受到限制，在此情况下，信托成为房地产企业重要的融资渠道。2018年，信托仍会是房地产企业重要的融资渠道，房地产信托依旧是信托的重要业务方向。
