去年收益率处于领先地位的房地产信托产品依然受到投资者的喜爱。以上周这个时间段来看，房地产类信托产品的平均收益率是 8.15%。在本周新发行的具有高收益的信托产品当中，有很多都是房地产信托产品。专家提醒投资者，房地产信托业务需理清主体的股权和债务关系。一方面要选择优质的交易对手，另一方面在信托公司存续管理方面需提出更加细致的要求，要持续关注主体是否出现异常和预警情况，不能单纯迷信抵押物。
近日，林女士手握百万资金，她对平均收益率为 8.15%的房地产类信托产品很是动心。并且，当她见到有抵押物后房地产信托 股权 风险，心里更加放心了。那么，抵押物的房地产信托到底是否靠谱呢？
有抵押物却无法追债
近日重庆典雅地产公司破产重整案被曝出，4 家信托公司和 14 家银行牵涉其中房地产信托 股权 风险，引发关注。其中，中诚信托相关贷款产品对应的抵押物部分资产因置换问题，被自然人占有和使用。在追偿债务过程中，出现了查封后又被判解除查封而无法执行的情况。中诚信托相关人士称，现在只能依照法律程序进行，继续追偿债务。
这种情况在业内纠纷中较为常见。许多房产商愿意向信托公司寻求帮助，其融资成本高达 20%至 30%。然而，倘若提供的抵押或担保不够充足，就有可能在获得高收益之后埋下隐患。
部分信托公司尝试参与房地产项目控制风险
信托业协会的数据表明，2018 年房地产类信托表现极为突出。其募集资金规模在连续四个季度中都处于领先地位，始终位列首位。广州一信托业内人士透露，今年房地产业务是发力重点。在交易对手选择方面较为慎重，多数信托公司要求与销售额排名前 100 强的房地产企业合作，有的信托公司将标准提高至前 50 强。地产项目尽量选择一线、二线重要城市，三、四线城市项目只与行业龙头公司合作，且项目位置要好，这样能更好地把控入口风险。
此前，信托公司开展房地产业务最传统的模式是债权模式。信托资金的运用方式包含直接发放信托贷款、进行股权收益权投资、买入返售应收账款等。金融监管持续收紧，部分信托公司为了与银行展开差异化竞争，开始探索进行真实股权投资。它们通过股权和债权结合的方式，与交易对手一同进行项目开发。这样做，除了能获取债权部分的利息收入，还能在持有股权至项目结束后，获取股权部分的收益分配。
部分信托公司除了采用股权加债权的模式外，还尝试开展纯股权投资的房地产项目。其中比较典型的是持有型商业地产项目，信托计划会出资 100%来控股项目公司，并且会深度参与到项目的开发建设以及运营管理中。
专家支招：理清主体股权和债务关系防风险
信托行业的博士后研究员应汇康向记者表示，要规避防范房地产信托的风险，主要在于信托公司对项目的筛选以及对项目的管理这两个环节的把握。
一是观察主体的股权以及债务关系，尤其需留意是否存在隐性债务，或者股东有着复杂的民间债务。二是观察完整性，特别要把重点放在抵押物的完整性上。此完整性包含地理意义层面的完整性（以保证处置的便捷性）以及权利方面的完整性，抵押的权利必须是完整的。一是要更加注重存续管理，在管理过程中需持续留意主体是否出现异常或值得预警的状况。二是若发现问题要及时进行处理，若等到风险暴露出来才行动，就会处于比较被动的局面。三是这对信托公司的管理提出了更为细致的要求。
资深信托研究员袁吉伟称，需对一些涉及民间借贷、高息借贷的房企予以高度留意，这表明其融资渠道已较为受限，资金链也较为紧张。一方面要优选交易对手，更为重要的是要预判好行业的走势，依据行业走势来调整交易策略，单纯对抵押物过度迷信是不可取的。
