经济观察报记者 劳莹莹 “主要原因是现在配额收紧了。我们银行还有一些额度，但是客户已经提交了信息，前面还有人排队。我估计今年上半年也是这样。贷款时间不确定，估计近期一两个月就没有希望了。”广州一家股份制银行的个人贷款经理告诉陈玲。
这半个月来，陈凌正在考虑购买学位房。正在看房的时候，她突然收到消息，广州的银行收紧额度，上调房贷利率。 “就像一个警钟一样，我的孩子马上就要上小学了，真不知道会不会耽误，银行说会很麻烦，经纪人安慰我说不是这样的。”完全没有希望，只是贷款速度慢了一个月，还可以贷款，现在可能需要推迟2-3个月了。”陈凌说道。
让购房者措手不及的是监管背后的一系列信贷调控政策和窗口指导。易居研究院智库中心研究总监严跃表示，房贷集中化政策的目的是为了防止银行过多的资金投入房地产，这本身就是防范金融风险。
购房者措手不及
陈玲一直想在广州市越秀区小北路给孩子们找一套学位房。 2020年，因为疫情，她有半年没能看房子。年初的时候，她还依稀记得中介说，该地区带学位的楼梯房在5万/平方米左右，带学位的电梯房在7万/平方米左右。
但没想到2020年过半，越秀区小北路附近的房价却持续上涨。有度楼梯房、电梯房分别涨至6万/平方米至8万/平方米，售价8万/平方米。电梯间也很难找。
看到不断上涨的房价，陈凌犹豫了。进入2021年，她开始重新考虑买房，但没想到银行开始收紧限额，她不断询问银行和中介。股份制银行个人贷款经理告诉她，现在需要排队提交住房贷款信息，等到有额度后才能发放贷款。
同样头疼的还有吴斌，他想换房间。他最近要卖掉自己的房子，并计划购买更大的房子。买家已经选定。他找新房子很久了，并且看中了它。他用自己的资金支付了定金和部分首付。他计划尽快卖掉房子。剩余金额将被支付。然而，由于对抵押贷款的严格控制，购房者的抵押贷款无法延期，这严重影响了吴斌的购房进度，让他因无法按时支付他承诺的新房而陷入困境。一来他要付违约金，二来房子也出了问题。它可能已被有能力支付全额费用的人抢走了。在吴斌看来，如果购房者还要再等几个月银行审批发放贷款，不确定性会更大，因为几个月后，广州的房价可能会有所不同。
经济观察报记者从广州商业银行了解到，广州中小银行的房贷额度非常紧张。许多银行的贷款时间不确定，有的甚至没有额度。各大国有银行的房贷额度也比较紧张。一些大银行只有每个月的前几天有额度，贷款速度也没有以前快了。但总体情况好于中小银行。贷款速度预计需要2-3个月。 “银行完成年度信贷额度后，会在去年四季度到明年年初下一些订单，所以银行在1月中上旬放贷量会比较大，部分银行可能会但有些银行放贷可能比较慢，所以还是会有一定额度的，所以每家银行的情况都会不一样。”华南股份银行广州分行一位散户人士对记者表示。经济观察报.
此外，部分银行广州分行上调了房贷利率。广州四大银行房贷利率整体上调。其中，首套房贷款由原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房贷由原来的LPR+60个基点调整为LPR+79个基点。变更后，首套房贷款利率为5.2%，第二套房贷款利率为5.44%。地方股份制银行的房贷利率也在上涨。比如浦发银行首套房贷款利率环比上涨20BP，二套房贷款利率环比上涨5BP。
一位建行个人贷款客户经理告诉记者，首套房贷款5.2%、二套房贷款5.44%的利率只是调整后的基本利率。办理贷款时，根据贷款客户资格情况上调利率。 。
利率上升的背后
“窗口指引来得相当突然。”上述华南股份银行广州分行散户人士表示央行力挺首套房贷需求 避免楼市调控误伤需求，去年底广州楼市非常繁荣，一手房、二手房的按揭需求其实很大。市场。原本想在今年年初开始贷款，但突然积压太多，可能要一月大半才能把接下来一两个月的额度全部用完。现在只能放慢贷款速度。
他口中的窗口指导是“广州银行业受央行广州分行窗口指导，个人按揭贷款实行“双控”：新增个人住房贷款占比不能超过12.6% ，且每月新增个人住房贷款限额不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均贷款金额”。
配额控制被银行和房地产专业人士认为是银行抵押贷款配额有限的主要原因。 2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，决定建立房地产贷款集中管理制度银行业金融机构的划分，将银行分为五级。并设立了鲜明的“两条红线”指标。 “当额度比较紧张的时候，银行在放贷时会更加挑剔、选择性。优质客户有两个特点，一是风险较小，二是愿意支付较高的价格。商业银行也遵循市场规则。”有效。”华南股份银行广州分行一位散户人士表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察报记者，去年广州整体房价涨幅不大，但成交量还是不错的。还会有人炒房，这至少会让信贷控制更加严格。
广州一直被视为一线城市的房价“洼地”。进入2020年下半年后，广州楼市打出了漂亮的“翻身仗”。 2020年中深圳、东莞调控收紧后，购房者将目光转向了广州这个低房价区域。对购买力的关注，带动了整个广州市场氛围的好转。广州中原研发部统计显示，2020年广州一手住宅网上交易量为100905套，同比增长27%；成交面积1087万平方米，同比增长27%。这也是自2010年以来广州年度新房成交量第二高，仅次于2016年。广州新房市场累计供应113,740套，同比增长50%；累计供应1175.1万平方米，同比增长46%，创六年来新高。
“2020年，广州楼市整体供需形势相对平衡，南沙、黄埔、天河、CBD等部分区域正在复苏。但也确实出现了一些价格上涨的迹象。在房价指数中国家统计局对70个大中城市的调查显示，广州的一二手房价格环比或同比涨幅在全国较高，很容易吸引监管广州克而瑞首席市场分析师肖文晓对经济观察报记者表示。
影响几何
“调控对房地产市场的影响是巨大的，随着房贷发放放缓，房地产市场的交易量自然会减少，房地产市场也会降温。这就好像排队的人多了央行力挺首套房贷需求 避免楼市调控误伤需求，但只有一个出口，而且很小，一次只能通过一个人，速度自然就慢。”一位正在北科找房的中介告诉经济观察报记者。
但这也无意中伤害了一些刚需购房者。中国工商银行的一位个人贷款经理向陈岭推荐了另一种信贷分期计划。该产品允许客户将自己的房产抵押给银行，银行给予其专属信用卡额度并分期还款，缓解资金压力。按评估房价的70%给予信贷。最高限额200万，直接转入信用卡。该贷款最长可贷8年。手续费为3%。客户的要求是拥有一套房子，没有贷款。
上述个人贷款经理还告诉陈玲一种商业贷款的方法来申请贷款。该类经营贷款单户授信金额最高可达1000万元，贷款年利率4.05%，按月付息，到期一次还本，最长周期为10年年。但申请需要有营业一年以上的广州公司营业执照、经营背景和详细的公司报表，操作比信用分期审批难度更大。 “你自己需要先准备一些钱，买下房产，然后取出钱，顺序要调整一下；然后取出钱后，转入几个人的账户，然后再转回自己的账户。你不能一下子贷出去，它会立刻流入房产，所以你名下多了一份房产，银行的大数据肯定能找到。”一位银行个人贷款经理提醒陈玲。
“我感觉这种控制可能不会持续很长时间。”广州市房协专家委员会委员邓浩智告诉经济观察报，“因为楼市有季节性，一般上半年低迷，下半年好一些。上半年比较好”清明节期间更是低迷，交易量普遍只有旺季的一半，后金、九、银月、10月、11月、12月为旺季，也就不足为奇了。那交易量可能会比平时高出50%，所以有些月份银行额度用不完，其他月份就不够用了，这个要根据楼市的特点来判断。我认为，长期运营是值得怀疑的。”
与广州的紧张情况相比，记者了解到，深圳大部分银行的额度和放贷速度都比较正常。抵押贷款完成后大约需要一到两周的时间才能发放贷款。少数大型国有银行额度略紧张，需要排队放贷。深圳住房贷款利率保持稳定不变。目前，住房贷款政策普遍实行首套房贷款5年期LPR利率上调30BP，二套房贷款利率上调60BP。
（应受访者要求，陈岭、吴斌均为化名）
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