21世纪经济报道记者唐少奎上海报道，11月27日至28日，上海第七批集中供地圆满结束。以国有企业为主的20家房地产企业在同一平台争夺10幅地块。最终转让费总额约为307.1亿元，平均溢价率为14.71%。
本次地方拍卖最显着的特点是央企大秀肌肉，释放对楼市未来发展的信心。目前，上海土地拍卖获取优质地块的门槛逐渐提高，也适合资金实力雄厚的央企参与。参与拍卖的20家房地产企业中，国有企业8家，占比40%。从结果来看，除中国金茂外，其余7家央企拿地金额达250亿元，占出让金的81%。其中，保利集团、华润集团、中建集团等多家企业拿下9块地块，保利集团两家企业更是溢价拿下4块城区地块，成为本次博弈的最大赢家。 。
同策研究院研究总监宋宏伟指出，在一系列楼市政策的推动下，上海土地拍卖热度有所提升，对于提振上海楼市预期具有积极作用。宋宏伟认为，土地市场分化日益明显，开发商战略布局的重点已从原来布局核心一二线城市转向重点一线城市。尤其是核心城市的核心地块，已成为龙头房企争夺的焦点。这也是地块溢价高的原因。上海本地拍卖的分化趋势也比较明显，量减质提升是典型特征。上海优化土地出让交易规则，对市场热门度高的地块实施“双高双争”措施，也符合上海楼市的需求导向。可以预见，未来将会有越来越多的优质项目进入上海市场。
城市地块广受欢迎
本轮上海本地拍卖中，城市地块备受青睐。从登记情况看，除宝山南大地块、普陀桃浦地块、虹口嘉兴社区地块、青浦新城地块外，其余地块参与投标的企业均超过5家。央企龙头资金实力雄厚，补仓决心坚定。其中，华润签约8块地块，中国邮政签约7块地块，保利发展签约6块地块。最终，华润以溢价40.37%和11.97%成功竞购浦东。新阳赛德和虹口嘉兴社区地块，同时以最低价格补足普陀桃浦区地块。保利发展以溢价26.56%、17.09%、16.27%成功拿下浦东唐镇地块、杨浦滨江地块、杨浦江浦公园地块。 。
以浦东新阳寺、浦东唐镇、闵行梅陇等地块为例。这些地块距离地铁站较近，周边配套成熟上海普陀区房价，距离过往热销楼盘较近，周边竞品较少，所以最终被出售。溢价率介乎18.4%至40.4%，后续上市项目或将突破目前平均楼价。
其中，新杨四地块引发停价。这块热门地块由华润+中国能建+越秀联合体竞得。平均楼面价7.44万/平方米，溢价率40.37%。这是“双高双争”规定实施以来首次触发停牌价格。 ，并创下上海集中供地以来的最高溢价率纪录。几家央企冲到最后，将土地优质建设指标推向上限：装修标准5000元/平方米，公共服务设施300平方米；高端人才住房建设比例为2%。知情人士告诉记者，中海选择退出是因为土地开发要求极高。
值得一提的是，华润+中国能建+越秀联合体此次拿下新阳寺地块，实际楼面价达到8万元/平方米，远高于旁边在售的新阳寺尚园。少了，扭转了新杨思尚园在售面临退房纠纷的局面。此前，有的准业主甚至打算以30万元的价格退房。华润+中国能建+越秀联合体购买该项目西侧土地后，准业主立即收到销售信息，称华润联合体购买的土地未来价格预计为11万-12万元/平方米。而即将上市的新杨思尚园项目首期均价为9.8万元/平方米。
央企投资城市地块的热情空前高涨。原因是什么？一位业内人士向21世纪经济报道记者表示，业绩压力是央企房企面临的现状。盈利能力的提升只能通过优质土地的获取以及精湛的项目运营和营销手段来实现。一方面，今年上海市区项目销售情况良好，豪宅项目近期也重回“阳光”。加上区域发展规划和对未来房价的信心，央企在城市拿地的决心坚定不移。另一方面，央企可以通过联合体形式拿地来分担风险，市场竞争力可见一斑。
理性拿地，争夺好地
近期，随着楼市政策“组合拳”加速落地，上海楼市止跌企稳迹象明显。但随着土地供应减少，房地产企业在土地投资上面临着优质地块的激烈竞争。一方面要理性获取土地，另一方面要争夺好地。
上海本轮土地拍卖共有10块地块在售，其中7块地块出现溢价。其中，5个地块的溢价率在11%至19%之间。只有部分地块溢价率超过20%。整体保费率不高。 。并且底价与周边在售产品的价格还存在一定的差距。
“投入少量资金买优质土地”也成为房地产企业投资开发部门的宗旨。一位央企投资开发人员表示上海普陀区房价，本轮上海土地拍卖推出的地块质量较好，未来销售压力不大。不过，企业也必须考虑安全因素。由于开发成本较高，销售价格不会大幅上涨。房地产企业拿地时还是比较理性的，没有出现价格高的现象。
21世纪经济报道记者注意到，在11月28日上午举行的浦东唐镇地块拍卖现场，当竞价进行到第71轮时，房企仍将价格提高了1000万元/块。本轮，当地价格达到32.9亿元。当时，只剩下两家房地产公司还在胶着竞争。看到这个趋势，主持人将加价幅度下调至100万元。保利发展果断竞标，土地总价变成32.91亿元。紧接着，另一家房地产公司又坚持提供100万元。最终，保利发展以32.93亿元成功拿地。据知情人士透露，与保利发展竞争到底的是绿城+金茂联合体。
21世纪经济报道记者实地考察发现，该地块附近还有一个在售项目——普发唐城四期。该项目最后开盘时间为11月8日，推出211套，认购率达到266% ，开盘当天100%淘汰。距该地块约14公里处，是中国金茂在售的张江金茂大厦。均价约6.3万元/平方米，低于联动价6.8万元/平方米。截至目前，该项目已先后3次开盘。虽然销量不错，但还不足以做到“阳光”。分析人士认为，金茂已近一年没有在上海拿地了。金茂希望加大对唐镇板块的投资，形成联动效应。但面对唐镇激烈的土地争夺，金茂投资开发人员依然克制住了。
上海中原地产市场分析师陆文曦指出，12月份将有今年最后一次土地拍卖，大概率会延续本轮土地拍卖的特点。一些今年涨幅不大的房企仍有补仓机会，而今年销售良好的房企仍有强烈的继续拿地冲动。房地产公司之间将会争夺热门地块，但最终的溢价率不会太高。
