案例1
1月，通过出让方式从政府部门获得土地使用权，全部用于开发商品房。地价1090万元，可售总建筑面积1万平方米。
3月份，预售建筑面积3000平方米的商品房，销售价格为每平方米6540元（含税，税率为9%），并开具增值税普通发票。在四月申报期间预缴增值税。 10月份，3月份预售的建筑面积30万平方米的商品房将交付购房者。
解析
商品房预售，收取预付款，开具普通发票。尚未发生纳税义务，不计算销项税额。
行进
借：银行存款1962万元（3000平方米*6540元/平方米）
贷款：预售账户1962万元
借：应交税费-预缴增值税54万元[1962万元/(1+9%)*3%]
贷款：银行存款54万元
十月
借款：预付款1962（3000平方米*6540元/平方米）
贷款：主营业务收入1800万元[1962万元/(1+9%)]
贷：应交税费-应交增值税162万元（销项税）[1962万元/(1+9%)*9%]
借：应交税费-应交增值税27万元（销项税抵扣）[1090万元*0.3/(1+9%)*9%]
贷款：27万元用于产品开发
借：应交税费-应交增值税135万元（转帐后未缴纳增值税）（162-27）
贷款：应交税费——预缴增值税54万元[1962万元/(1+9%)*3%]
贷款：应交税费-未缴增值税81万元（135-54）
商品和服务税收分类和编码中的“6 未销售的非应税项目”适用于纳税人收到付款但不销售商品、应税劳务、劳务、无形资产或不动产时。
“尚未销售的免税项目”分为602“自行开发的房地产项目预售收入”。
使用“无销售的非应税项目”代码，发票税率栏应填写“非应税”，不允许开具增值税专用发票。
因此，在开具的增值税普通发票中，产品名称填写为：6020000000000000000 自行开发房地产项目销售预收款项*房地产预收款项。
湖北省规定，预付款应在发票备注栏中列出房屋的承包面积、价格、全价，同时注明“预付款不作为证据”产权交易。”发票开具次月报告期内，通过《增值税预缴表》申报，并按规定预缴增值税。预收货款发票金额不反映在报关单附表（1）中。交房时，将按所售房产全额开具增值税发票。购房者如果需要增值税专用发票，可以按照规定开具全额增值税发票（这句话是针对企业的，如果购房者是个人，则可以开具增值税专用发票）不允许开发票）。
案例2
房地产开发企业A为增值税一般纳税人。 A项目开发按一般计税办法计税，获得项目销售收入（含增值税）87.2亿元。假设可扣除的地价和拆迁补偿费用为27.25亿元，房地产开发成本为15亿元。请告诉我如何做会计分录。
解析
借：开发成本-土地使用权27.25亿元
贷款：银行存款27.25亿元
借入：银行存款87.2亿元
贷款：主营业务收入80亿元[87.2/(1+9%)]
贷：应交税费——应交增值税7.2亿元（销项税额）[87.2/(1+9%)*9%]
借：应交税费-应交增值税2.25亿元（销项税额抵扣）[27.25/(1+9%)*9%]
贷款：主营业务成本2.25亿元
借：应交税费-应交增值税4.95亿元（已转但未缴纳的增值税）（7.2-2.25）
贷：应交税费——未缴纳增值税4.95亿元
会计毛利=主营业务收入-主营业务所有者成本=80-（27.25-2.25）=55亿元
国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定：
销售量=（全部价款及价外费用-本期允许扣除的地价）÷（1+9%）=（87.2-27.25）÷（1+9%）=55亿元。
《土地增值税暂行条例实施细则》：增值税扣除项目包括土地征用拆迁补偿费，具体包括土地征收费、耕地占用税、劳动力安置费及相关净支出。地上、地下附着物拆除补偿、安置房搬迁费用等。
因此，土地增值税收入确认逻辑：（80+2.25）-27.25=5.5（亿元）
总结：随着房地产营业税改征增值税改革的全面实施，加上一般计税办法（地价从销项税额中扣除）的影响，房地产的土地购置成本“会计术语中的“一分为二”。一部分进入应纳增值税-销项税额抵扣科目。虽然无论采用哪种计算方式，“地税加增”的最终收入结果都是一致的，但如果按照27.25调整成本，就可以充分享受成本附加扣除的好处。
案例三
房地产开发企业预收款项的范围是什么？预收款项3%预缴的增值税是否可以抵扣当期应纳增值税？
解析
房地产开发企业的预收款项是指房地产交付业主前收到的货款，但不包括签订房地产销售合同前收取的定金、认购金和保证金。
湖北规定：预收账款是指企业向采购人预收的采购定金或部分贷款。企业预收的贷款将在实际销售商品、产品或服务时冲减。预收账款是买方根据买卖双方的协议或合同，向供应商预先支付部分（或全部）货款而产生的责任。该责任将通过未来的商品或服务来偿还。也就是说，企业预收的保证金、认购金、保证金，无需预缴增值税。
我们来看看河北省的规定：
《河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的答复8号》对项目销售收取的认购费有限制：房地产开发企业须缴纳各类保证金、意向保证金、保证金、认购款等。向购房者收取的款项不符合下列条件的，属于预付款性质，应按规定预缴增值税：
1、征收金额不超过5万元（含）；
2. 收取的款项将在收取之日起三个月内退还给购房者。
不确认为预收款项的，借记：银行存款，贷记：其他应付款；合同签订后，借：其他应付款，贷：预收账款；借方：应交税费-预缴增值税，贷方：银行存款。
若确认为预收款项，借记：银行存款，贷记：其他应付款；借：应交税费-预缴增值税，贷：银行存款；合同签订后，借：其他应付款，贷：预收账款。
案例4
政府将一块价值1亿元的土地转让给房地产开发公司。还约定，销售价格在5000元/平方米以内的，由房地产公司征收；超过5000元/平方米的部分，需上缴50%。该企业以10000元/平方米（不含税）的价格出售100平方米。
企业编制的会计分录如下：
借：银行存款109万元
贷款：主营业务收入75万元（5000元/平方米*100平方米+5000元/平方米*100平方米*50%）
贷：应交税费-应交增值税（销项税额）67,500元（75万元*9%）
贷款：其他应付款27.25万元（开具收据给客户代收）【5000元/平方米*100平方米*50%*（1+9%）]
借款：其他应付款：27.25万元
贷款：银行存款：27.25万元
解析
按照“随处搬”的原则，房子的所有权属于房地产公司，所以这里的主营业务收入不应该记录为75万，而是100万。这2500万元的卖房不应该被视为政府向业主出售房产的收入，而应该被视为土地出让金的组成部分！因此，正确的会计分录应按如下处理：
借：银行存款109万（100*（1+9%））
贷款：主营业务收入：100万
贷：应交税费-应交增值税销项税额9万（100*9%）
某房地产企业向客户开具全额增值税发票109万元。向政府交付27.25万元时，应索取政府财政收据并
借：开发成本：27.25万元
贷款：银行存款27.25万元
因此，存在增值税少缴、财政票据未及时领取的情况。 《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第十五条明确：汇算清缴期满后，税务机关发现：企业本应取得发票但未取得发票。取得其他外部凭证或者取得不符合规定的发票或其他不符合规定的外部凭证并通知企业的，企业应当自通知之日起60日内开具或更换符合规定的发票或其他外部凭证。其中，因特殊原因对方无法补开或者补发发票或者其他对外凭证的，企业应当依照本法第十四条的规定提供能够证明其支出真实性的相关材料。自接到通知之日起 60 天内。
如果企业不将这部分收入转交增值税，有两种情况：如果被税务稽查发现，将在60天内按规定处理（但不会罚款）和滞纳金）；如果没有被发现，大家都高兴。
案例五
国家税务总局关于融资性售后回租业务承租人出售资产有关税务问题的公告（国家税务总局公告2010年第13号）
根据现行企业所得税法及有关收入认定的相关规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为不确认为销售收入。对于融资租赁资产，仍按承租人出售前的原账面价值作为销售收入。折旧是根据税基计算的。租赁期内，承租人支付的融资利息部分作为企业财务费用在税前扣除。
需要注意的是，在融资性售后租回中，不仅企业所得税不确认收入，增值税也不确认收入。虽然土地增值税是否应确认为收入没有明确规定，但笔者倾向于将其视为不确认收入。
假设某房地产公司出于融资需要，将价值1090万元（含税，税率9%）的房产出售给融资租赁公司，并在5年内分期支付，每年216万元，则16万元为发出的就是相应的利息，可以在税前扣除。出租人开具的发票的主体部分不能扣除。扣除本金后的发票实际上是融资租赁利息，即累计未确认的融资费用可以在企业所得税前扣除。出售并未入账，本质上相当于抵押贷款。借：银行存款1090万元，贷：长期应付款：1090万元。
国家税务总局公告2015年第90号 《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间增值税有关问题的公告》
纳税人提供有形动产融资售后回租服务的，计算当期销售额时可扣除的有形动产价格本金为书面规定的当期应收本金。合同。无书面合同或书面合同无约定的，为本期实际收回的本金。
分期偿还本息时，借：财务费用，借：长期应付款，贷：银行存款。
由于金融租赁公司按照实际利率法计算利息，因此此处的财务费用和本金按照《企业会计准则-借款费用准则》计算。
财税[2012]82号 《财政部 国家税务总局关于企业售后回租融资契税政策的通知》
金融租赁公司开展售后回租业务并承担承租人房屋、土地所有权的，按照规定纳税。售后回租合同到期，承租人回购房屋、土地所有权的，免征契税。
也就是说，房地产开发企业回购后可以免征契税。但对于房地产开发企业表面上销售给金融租赁公司的开发产品，金融租赁公司需要办理有偿过户手续。
金融租赁公司由中国银监会批准并监管，只有金融租赁公司才能冠以“金融”之名。因此，建立起来难度很大，要求也很高。金融租赁公司由商务部预先批准并监管，分为境内租赁和境外租赁。事实上，他们受到的监管更像是信用销售公司。
国税函[2008]875号 《国家税务总局关于企业所得税收入确认若干问题的通知》
采用售后回租方式销售商品的，按照售价确认已售商品收入，回购的商品作为外购商品处理。有证据表明不满足销售收入确认条件的，通过销售商品提供融资的，将收到的金额确认为负债。回购价格高于原售价的，其差额确认为回购期间的利息费用。
总结：无论是售后回租还是售后购买，只要回购或回租期限不长，都可以免征增值税和企业所得税。但由于国家对房地产融资政策较为严格，大多数房地产企业寻求海外融资。
案例6
价值100万的房子，需要首付50%。买家自掏腰包支付30万，剩下的20万由房产公司垫付一年。这本质上相当于房地产公司向客户提供的免费贷款。在这种情况下，笔者建议房地产公司应该向客户收取较低的利率，并向客户开具发票（免费贷款在税务上被视为销售。一旦被税务检查发现，可以评估资金利息并计价-可能会征收附加税、滞纳金、罚款等（得不偿失）。
免费卖房子本质上就相当于打折卖。国税函[2008]875号规定，企业为促进产品销售而从商品价格中扣除的价格，属于商业折扣。销售商品涉及折扣的，按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入。
某房产公司推出促销活动，一套房子卖100万，卖房子还送购车券。车主使用购车券到指定4S店无需付款即可购车。车价10万，房产公司付给4S店。房地产公司凭购车发票复印件将销售费用列为费用。 10万元销售费用可以在企业所得税前扣除吗？
解析
个人购买汽车时，获得发票和车辆，但付款由房地产公司支付。这可以理解为房地产公司为个人支付了购房款，也就是说房地产公司欠个人钱。为什么这么说呢？
国税函[2008]875号 《国家税务总局关于企业所得税收入认定若干问题的通知》
企业因所售商品质量不合格而在售价上给予的折扣，为销售折扣；企业因所售商品质量、品种不符合要求而退货的，属于销售退货。企业已确认销售收入的销售商品，发生销售折扣、销售退货的，冲减当期销售商品收入。
一旦税务稽查发现这种情况，公司的补救措施应该是开具10万元的红色发票；否则，60天宽限期结束后，税务机关有权要求该公司补缴该10万元税款。还将处以罚款和滞纳金。
出售房屋免费装修：国税发187号第三条第四项规定：“房地产开发企业出售装修好的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。与粗装修相比，精装修根据《商品房一次性装修实施指南》（住建房[2002]190号）要求“墙、厨房、卫生间全部到位。具体来说，是指房屋交房前所有功能空间的固定安装。”固定墙面全部铺好或刷漆，厨房、卫生间、卫生间的基本设施全部安装好，水路的铺设、厨房、卫生间的墙砖、地砖都一次性完工了，才交钥匙。“只要买一些必要的家具，就可以搬进去。”房地产土增税加计扣除，且可移动装饰物不属于根据青岛市规定，按照收入与成本匹配的原则，在清算时从收入中扣除原购买价款。
案例7
国家税务总局关于房地产开发企业办理土地增值税相关企业所得税退税问题的公告（国家税务总局公告2016年第81号）
企业按规定清算开发项目土地增值税后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且无后续开发项目的，企业可计算多缴的土地增值税。项目开发每年缴纳土地增值税。所得税并申请退税。
与此条款类似，还有一个较旧的条款。房地产企业只有在项目公司注销时出现企业所得税汇算清缴损失的，才能申请退税。不过，新规定有所放宽。只要没有其他后续项目开发，企业也可以申请退税。
2016年10月，项目竣工并出售，12月进行土地增值税清算。整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年至2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元； 2016年清算后，补缴土地增值税500万元。 2014年至2016年项目实现销售收入分别为1.2亿元、1.5亿元、3000万元，上缴企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该公司2016年度结算时出现亏损，应纳税所得额为-400万元。
2014年
2015年
2016年
预缴土地增值税
240
300
60
补缴土地增值税
500
分享土地增值税
440[1100*(12000÷30000)]
550[1100*(15000÷30000)]
110[1100*(3000÷30000)]
应税收入调整
-200 (240-440)
-270 (300-550-20)
450（60+500-110）
调整后的应税收入
50(-400+450)
可退还企业所得税
50(200*25%)
67.5（270*25%）
已缴纳企业所得税
45
310
企业所得税实际退税情况
45
67.5
损失结转（调整后）
-20[(45-50)÷25%]
应纳企业所得税
12.5(50*25%)
累计退税金额
100(45+67.5-12.5)
案例8
该公司提交了土地增值税申报表，但税务机关并未审核。几年后，税务机关在检查中发现该公司土地增值税存在问题，要求该公司补缴税款，并处以滞纳金和罚款。
解析
国税发[2009]91号第十五条规定，主管税务机关收到纳税人清算材料后，应当在一定期限内及时组织清算审查。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关规定。
第三十二条规定：土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定纳税期限和退税期限。
苏地税[2009]72号第十五条规定，主管税务机关应当自收到纳税人清算材料之日起60日内完成清算审查。
第三十二条规定：土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定纳税期限和退税期限。
该公司自然不服，决定提起行政复议。行政复议申请书全文如下： 我公司已办理土地增值税结算手续。根据税地税发[2009]72号第十五条“应当”的字面意思，税务机关应当将审核结果书面通知我公司。 ，并确认补偿、退税处理 如果我公司在此期限内仍未缴纳税款，将按照国税函[2010]220号的规定：纳税人预缴土地增值税后按照规定，补缴的土地增值税将在主管税务机关规定的期限内汇算清缴。逾期付款不收取滞纳金。 《税收征管法》第五十二条：纳税人、扣缴义务人因税务机关的责任不缴或者少缴税款的，税务机关可以要求纳税人、扣缴义务人在三年内补缴税款。 。税，但没有滞纳金。目前的事实是，我公司已经履行了纳税人的义务，我们认为因主管部门的责任而对我公司征收滞纳金不妥。
案例9
国税发[2009]31号：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款并与集团内其他成员企业共同借款的，借款人能否出具证明该贷款是从金融机构获得的文件，可以在使用贷款的企业之间使用。合理分配利息支出，企业使用借款分配的合理利息允许税前扣除。
财税[2016]36号：企业集团及企业集团内核心企业、集团下属财务公司办理统一借贷还款业务时，应按不高于金融机构的利率向金融机构支付贷款利率。高于支付给金融机构的借款利率或支付的债务票面利率。企业集团及其所属单位收取的利息免征增值税。
因此，金融机构向统一借款人开具增值税普通发票，统一借款人向统一付款人开具免税增值税发票。
财税[2019]20号：2019年2月1日至2020年12月31日，企业集团（含企业集团）内各单位之间资金无偿拆借免征增值税。
取消企业集团核准登记前，设立企业集团需满足三个基本条件：集团母公司注册资本5000万元以上，母公司及其下属企业注册资本合计子公司（不少于5家）1亿元以上。 、团体成员单位均具有法人资格。总局在《通知》中明确，取消企业集团核准登记后，企业不再需要办理企业集团核准登记和申领《企业集团登记证》。同时，《通知》对公司名称中“集团”一词的使用进行了规范。企业法人可以在其名称中的组织形式前冠以“集团”或“（集团）”字样，该企业是企业集团的母公司。企业集团名称应当与母公司名称在行政区划、商号、行业或者经营特征等方面保持一致。需要使用企业集团名称和简称的，母公司应当在公司章程中记载，并在申请企业名称登记时提交。母公司的全资、控股子公司和母公司授权的参股子公司也可以用企业集团的名称或者简称命名。工商、市场监管部门不对集团成员企业的注册资本和数量进行审查。
例1：A公司是B公司的境外全资子公司，A公司无偿向B公司借款。 B公司是否需要代扣代缴增值税？
解析
根据财[2019]20号《财政部 国家税务总局关于明确养老机构免征增值税政策的通知》第三条，自2019年2月1日至12月31日， 2020年，对企业集团内部单位（含企业集团）之间的资金自由借贷免征增值税。根据上述规定，B公司无需代扣代缴增值税。
例2：北京怀柔区国家税务局在审核A公司信息时发现房地产土增税加计扣除，该公司2015年其他应收款期初余额为60244万元，期末余额为56527万元，已入账2015年。很长一段时间。经进一步核查发现，公司2015年度财务费用为利息收入及费用——89万元。根据经验，税务人员初步判断该公司可能存在“按照独立交易原则对关联企业使用资金不计息”的情况，决定约谈该公司法定代表人。 A公司法定代表人提出疑问：“我公司A一直以来经济效益良好，有大量闲置资金，其他应收款的部分资金确实投资于我新成立的B公司，但这两家公司都是是的，相当于我把自己的钱从左口袋放到了右口袋，资金总量并没有改变，那我为什么要付利息、收利息呢。同时？
解析
法律代表显然用外行的方式讲话。尽管A和公司B公司都是您的，但在税务部门的眼中，它们是两个独立的税收实体。由于它是独立的，因此应遵守独立交易的原则。它怎么不收取利息？由于法律代表是外行，因此税务局别无选择，只能与知识渊博的人交谈，因此他们找到了公司的财务总监。财务总监确实是一名专家，立即找到了法律规定：
国家税收公告2017年第6号“税收释放管理”：具有相同实际税收负担的国内相关方之间的交易，只要交易不会直接或间接导致该国总体税收收入减少，原则上，将不得调整特殊税。因此，财务总监接受了这篇文章并与税务人员争论：
“我们的两家公司都在北京，公司所得税率为25％。我们没有使用所得税税率差异来避免税款。公司A的利息收取费用，B公司B的利息支付并未导致公司支付中国的整体税收较少，所以我的会计没有错，那么为什么我们仍然需要付款呢？”
财务总监的话有意义吗？乍一看，似乎是这样。但是经过仔细检查，这实际上是由于他对国内税法的理解不足所致。早在2009年6月2日，国家税收征税国际税务部的副局长卢·蒂兹（Liatizhong税收优惠，财务退款和公司损失等帐户因素。实际的税收负担。
因此，让我们刚才回到案件，看看情况是什么样的 -
B公司在2015年损失了5226万元人。但事实是，在这项基金贷款业务中，A公司A不收取利息，B公司没有支付利息。如果对收据和支付利息进行调整，对州税收的影响会产生什么影响？
公司应在2015年将其利息收入增加20048万元人民币，对应于512万元人民币的公司所得税； B公司将支付7274万元人民币的利息损失，而无需缴纳公司所得税。
简而言之，对于最初是亏损的企业而言，它仍然处于调整之前和之后不需要缴纳公司所得税的状态；但是调整后，最初不需要纳税的借款人将需要承担公司所得税的税款。因此，差异仍然很明显。我们还可以从这种情况下可以看出，如果税务机构涉及相关方基金贷款业务的税收调整，则应在两个方向上进行调整。一家公司增加收入，另一家公司增加成本。正如财务总监所说，对于两家有利可图的公司，他们是否需要进行税收调整，结果是相同的；但是，对于一家亏损而另一家的公司正在赚钱，调整之前和之后的税收负担的差异仍然很大。
示例3：房地产公司一家从银行借来的1000万元人民币，将其借给国内相关方B公司，并获得了100万元的银行利息。 A和B的应税收入为500万，不包括这项业务。税收审计引用了《企业所得税法实施法规》第27条和《企业所得税法》第8条的“相关支出”的规定，该规定指的是相关支出。与获得收入直接相关的支出。公司A必须将其税款增加100万元的利息收入，并支付公司所得税250,000元人民币。
解析
《企业所得税法》第41条规定，如果企业及其分支机构之间的业务交易不符合该部门的长度原则，并减少企业或其分支机构的应税收入或收入，则税务机构有权使根据法律方法进行调整。
如果确定这是与企业无关的费用，则总收入将为1100万元。
如果将其视为特殊的税收调整，也就是说，利息收入将增加到110万元（一个银行的利息100万元，然后将其借给B，他必须获得一些利息差。从B中收取110万元的利息，最终获得的利率差额为100,000），总收入为610+390 = 1,000（10,000 ran）。如果没有进行调整，它仍然是1000万元人民币。
因此，在退货表中报告的支出与企业无关的是单向增加，如果是特殊的税收调整，则是双向调整。
