一、主要税费种类
房地产开发涉及的税费种类
房地产开发涉及多项税费，如契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税等- 增值税、企业所得税等
三大税种：增值税、土地增值税、所得税
增值税：房地产公司将房产交付买受人之日为应税行为发生的时间点。该时间点之前收取的金额为预付款，需预缴增值税。 （预收账款为三级债项）纳税人适用一般计税方法的，按9%的适用税率计算。如果适用简易计税方法（2016年4月30日之前开工的老项目），税率计算如下：按5%的税率计算。
增值税税率变化历史
税率历史演变：营业税改增值税改革后
自2016年5月1日起，房地产开发企业一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，税率为11%。 《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条
自2018年5月1日起，税率为10%。 《财政部 国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条
自2019年4月1日起，税率为9%。 《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 国家税务总局 海关总署公告2019年第39号） ) 第 1 条
增值税
预付款时间节点：预售
支付时间节点：交接
计税的主要影响因素有：销售收入、建筑安装成本、土地价格。税金按照销项收入扣除当期进项税额后的余额计算。
土地增值税
土地增值税：国有土地使用权和土地上的建筑物及其他附着物产权有偿转让时，由取得增值税收入的一方缴纳土地增值税。土地税加增税率实行以增值税率为基础的累进税率，即增值税额与可扣除成本项目的比率。
土地增值税税率表
预付款时间节点：预售
结算时间点：完成销售（比例85%或低于85%或剩余房屋为自用，已取得预售许可证三年，并申请税务注销登记）
影响因素：
收入及可扣除成本项目：应纳税所得额（不含增值税收入）、扣除项目（土地购置费、建筑安装费及20%加计扣除、相关税费）
税率：明确收入和扣除项目后，即可确定适用的累进税率，计算应纳税额。
房地产开发不同阶段的土地税增税政策
①未开发阶段直接出让洁净土地时：《国家税务总局关于印发《土地增值税公示大纲》的通知》（国税函发[1995]110号）（以下简称《110号文》第六条第一项规定：取得土地后未经开发而转让的土地、房地产使用权，在计算增值额时，仅按照取得土地时支付的土地价款计算。转让过程中的使用权、支付的相关费用、缴纳的税金允许扣除。
②.仅进行土地一级开发后出让时：根据110号文第六条第（二）项规定：取得土地使用权后投入资金将未开发土地转为成熟土地的，在计算土地使用权时，增值额，允许在扣除取得土地使用权时支付的土地价款、支付的相关费用以及开发土地所需的成本后，扣除20%的开发成本和出让过程中缴纳的税金。
房地产开发不同阶段的土地税增税政策
③.购买在建工程继续建设、转让时：根据《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（征求意见稿）》规定 八、关于企业购买在建房地产开发项目续建再转让，土地价值会增加。 问题：企业购房 房地产开发项目开工建设后，继续投入资金进行后续建设，并具备商品房销售的销售条件。购买在建工程支付的价款和税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权和房地产开发的价款。成本加计20% 后续工程支出扣除项目的扣除，按照《土地增值税暂行条例》第六条、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的有关规定办理土地增值税”。
企业所得税
房地产开发企业的企业所得税税率为25%。
预付款时间节点：预售
支付时间节点：交接
影响因素：不含税销售收入（包括公共维修基金等计入开发产品价格的产品销售收入）、不含税成本（土地成本、工程费、建筑安装费、土地税增加等）
其他税费
①.契税：房地产开发企业作为土地受让方时，需缴纳契税。计算税收的基础是市场价格或差价。征收契税的交易价格不包含增值税。税率为3%至5%。征收机构是土地所在地。主管税务机关。涉税阶段：征地环节。
②印花税：取得土地、房屋销售、建设工程分包等时，合同、房产转让文件等印花税法规定的所有应税对象均须由双方缴纳。金融借款合同印花税税率为贷款金额的0.05‰，设计合同、建筑安装合同印花税税率为0.3‰，房屋销售合同印花税税率为0.5‰，未售出出租税率房屋为1‰。
③.房产税：自住房屋原值一次性扣除10%至30%后的残值，按1.2%的税率征收房产税；如果房屋出租，则按租金的12%缴纳财产税。
2、税务成本对企业决策影响的案例——以抵债资产转让为例
案件
2016年9月，A公司通过法院判决，以折合人民币8000万元的价格获得某公司办公楼（未装修）。该办公楼已过户至A公司名下。
2019年6月，A公司因资金紧张欲将办公楼出售给房地产开发公司B。 B公司认为，写字楼周边便利的交通环境将增加写字楼精装修后的升值潜力。鉴于该办公楼目前评估价值为1.1亿元，而A公司账面除该办公楼外无其他重大资产，且A公司实收资本为1000万元，双方当事人拟通过股权转让的方式完成业务交易。此次股权转让价值1.2亿元。如果你是B公司，你需要确定它是否值得投资。
税收成本分析
假设：装修费用4000万元，销售收入2亿元；
①增值税：含税售价2亿元房地产土增税加计扣除，销项税额为2亿元/（1+9%）乘以9%的税率，即1651.38万元。假设进项税额为500万元，则应纳增值税额为销项税额减去进项税额，即1151.38万元；
问：以实物还债的购书成本进项税额抵扣如何计算？
答：由于该财产是用来抵偿债务的，且该财产是通过判决转移的，因此债务人没有任何收入。该转让不涉及开具增值税专用发票，因此不能抵扣进项税额。
②.土地税增加：
第一步：计算增值税税率，确定适用的增值税税率。增值率是增值额与可扣除成本项目的比率。
在：
土地增值税清算收入为销售收入2亿元减去增值税销项税额1651.38万元，相当于18348.62万元；
土地税增减项目13,488.17万元，构成如下： 1、购置费8000万元； 2、装修费用4200万元（含20%加成）； 3、房地产开发费用（指销售费用、管理费用、财务费用，按第1项、第2项之和的10%计算）； 4、应缴城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加138.17万元；
*这里只能加装修费20%。
增值额为清算收入18348.62万元减去扣除项目13488.17万元，即4860.45万元；
增值率为36.03%除以增值额4860.45万元除以扣除项目13488.17万元，不超过50%。可以适用一级土地税加征率，即30%。
应纳税额为增值税4860.45万元乘以30%税率，即1458.14万元。
③.净投资回报率
账面利润5252.31万元。扣除25%的应交企业所得税后，账面净利润为3939.23万元。扣除其他各项税费后，实际净利润为939.23万元。
净投资收益率为实际净利润除以总投资额，即939.23万元除以（1.2亿元+4000万元-A公司实收资本1000万元）乘以100% ，等于 6.26%。
2023年8月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%。
3、可用于实物抵债的金融机构不良债权最新税收政策
以实物方式偿还金融机构不良债务的税收政策
《关于继续执行银行业金融机构和金融资产管理公司实物清偿坏账税收政策的公告》（财政部 国家税务总局公告2023年第35号）
1.银行业金融机构、金融资产管理公司增值税一般纳税人处置抵债房地产时，可以选择在取得抵债房地产时，将全部购买价款及价外费用作为销售价格扣除，并按9%的税率扣除。税率将适用。缴纳增值税。
二、银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处分抵债资产过程中涉及的合同、产权转让文件、营业账簿等，免征印花税。其他当事人在合同或者产权转让文件上应缴纳的印花税，应当加盖相应的印花税。收藏。
《关于继续执行银行业金融机构和金融资产管理公司实物清偿坏账税收政策的公告》（财政部 国家税务总局公告2023年第35号）
3.银行业金融机构和金融资产管理公司收到抵债资产时，免征契税。
四、各地可以根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的授权，结合本地实际，减征或者减征对银行业金融机构和金融资产管理公司持有的清偿房地产征收房产税。城镇土地使用税。
《关于继续执行银行业金融机构和金融资产管理公司实物偿还坏账税收政策的公告》（财政部 国家税务总局公告2023年第35号）
五、本公告所称抵债房地产、抵债资产，是指经人民法院判决或者仲裁机构仲裁的抵债房地产、抵债资产。其中房地产土增税加计扣除，金融资产管理公司的债务修复房地产和债务抵债资产仅限于其承接银行业金融机构不良债权所涉及的债务修复房地产和债务修复资产。
六、本公告执行期限为2023年8月1日至2027年12月31日。本公告发布前已入库且按照上述规定应予减免的税款，可在企业所得税税额中扣除。纳税人以后月份应缴纳的税款或者退库的税款。
