案件
某市A房开发公司开发的商品房项目已于2020年9月底基本预售完毕。2020年12月20日，当地住建部批复的《竣工验收备案文件》局已获。与购房者签订的合同规定，房屋将于2020年12月21日交付，并产生建筑安装费用5000万，于2021年10月完成社区绿化、大门、公共配套设施等；开发间接费用发生时间为2020年12月至2021年10月，费用为600万元（其中资本化利息费用200万元，项目管理人员工资福利等开发间接费用400万元）。该项目按照税务机关要求，于2021年9月开始办理土地增值税汇算清缴。土地增值税结算报告出具时，各方缴纳2020年12月至2021年10月开发间接费用400万（不含资本化利息200万），对于清算时是否可以扣除存在不同理解。案例为房地产开发企业在土地增值税清算过程中经常遇到的一个问题在土地增值税清算审核过程中：
有人认为，房地产开发项目竣工备案后发生的开发间接费用不能在土地增值税汇算清缴时扣除。原因是，既然项目已经“竣工备案”，房子达到使用状态就可以交付给业主了。项目达标后发生的项目支出，视为“直接组织、管理开发项目发生的费用”，应当费用化，计入当期损益。当然，土地增值税清算是不会被扣除的。
有人认为，土地增值税相关税法并没有规定项目竣工登记后发生的开发间接费用不能扣除。因此，项目竣工登记后发生的所有开发间接费用均可扣除。
竣工登记后发生的开发间接费用能否作为土地增值税扣除项目扣除？笔者认为，一刀切不能一刀切，应根据税收法规和开发项目的实际情况确定。笔者结合案例对这一问题进行分析，以期与读者共同讨论和交流。
1.土地增值税税法及开发项目发生“费用”扣除的相关规定
土地增值税税法对土地增值税增值额和扣除项目金额的计算逻辑进行了明确。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四条规定，转让房地产取得的土地增值税，按照价值计算增值税。 - 从收入中扣除该项目金额后的添加金额。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财发字[1995]6号，以下简称实施细则）对土地增值税实行列举式扣除项目。扣除范围包括实际成本、费用、税金和加计扣除金额。 《实施细则》第七条规定：《条例》第六条所列计算增值额的扣除项目具体为：
（二）开发土地和新建房屋及配套设施成本，是指纳税人在房地产开发项目中实际发生的成本，包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、以及公共配套设施费、开发管理费用。
开发间接成本是指直接组织和管理开发项目所发生的成本，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房屋及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；...其他房地产开发费用，按照本条第（一）项、第（二）项计算之和的5%以内计算扣除。
上述相关规定对纳入土地增值税扣除项目的“费用”包括两部分：（一）直接组织、管理开发项目实际发生的费用（开发间接费用）； （2）与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。直接组织、管理开发项目并实际计入“开发间接费用”的“费用”，如实直接扣除。与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用和财务费用，作为土地增值税和“其他房地产开发费用”处理。 “按5%的比例扣除。
由于税法规定开发项目实际发生的“费用”可以作为土地增值税扣除项目，因此直接组织、管理开发项目而实际计入“开发间接费用”的费用可以根据实际情况直接扣除。 “销售费用、管理费用、与开发项目相关的财务费用”“使用”按比例扣除，对于项目“建成登记”后实际发生的“费用”，只需判断该“费用”是否属于“开发间接费用”或“销售费用、管理费用、财务费用”。这样可以解决项目“竣工登记”后发生的费用能否如实扣除的问题。
为了寻找答案，我们梳理了土地增值税税法相关规定，发现相关规定，包括《实施细则》等规定，只强调直接组织管理开发项目所发生的费用。 “发展间接成本”。对于包括“费用”在内的支出的时间划分或确认，没有规定或标准。
由于税务法规尚无明确规定，我们将继续分析财务会计、项目“竣工备案”与土地增值税之间的税务关系。
2、开发间接成本财务会计规定与土地增值税关系分析
土地增值税于1993年立法，1994年开始实施。土地增值税法律、规范性文件中列明的房地产开发成本一直沿用原财政部《房地产开发企业会计制度》。财务（93财02号）提出了相关要求。 《房地产开发企业会计制度》中，房地产开发成本包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接成本等。其中，开发间接费用的核算内容为“本科目核算企业内部独立单位开发产品所发生的各种间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房屋摊销等"开发间接费用的核算范围与《实施细则》所列范围一致。虽然该文件已于2015年废止，但其关于成本核算的规定对《实施细则》影响较大。 《房地产开发企业会计制度》中六大类成本项目的分类以及开发间接成本的核算内容直接受《实施细则》影响。 》通过后，虽然后来随着房地产业的发展，开发间接成本的内涵越来越丰富，但当时立法的初衷应该是土地价值开发间接成本的范围和核算内容- 增值税与会计相同。
《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）第五条规定，企业应当按照发生的相关费用能否归属于产品成本的原则，正确区分产品成本和期间。产品的当前位置和状态。成本。
第二十六条指出，开发间接成本是指企业直接组织和管理开发项目发生的、不能直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。 。 。
从上述房地产开发相关的财务会计制度可以看出：财务会计需要正确区分成本和期间费用。重点强调的“开发间接费用”是指直接组织和管理开发项目所发生的费用。这与《土地增值税》、《开发间接税》的规定也一致，但财务会计中没有时间划分或确认的规定和标准。
《企业会计准则第1号——存货》第八条规定：其他存货成本，是指除采购费用、加工费用之外，为使存货达到场所和状态所发生的其他支出。
第九条 下列费用，在发生时计入当期损益，不计入存货成本： （三）不能归属于使存货达到场所和状态所发生的其他费用。
我们参考《企业会计制度》和《会计准则》关于固定资产核算的相关规定：
根据《企业会计制度》，固定资产按取得时的成本入账。购置成本包括……以及使固定资产达到预定可使用状态所必要的支出。第七十八条规定：本制度所称达到预定可使用状态，是指固定资产已达到购买者或者建造者预定的可使用状态。
《企业会计准则第4号——固定资产》第九条规定，自行建造的固定资产，按照该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为其入账价值。
根据《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计准则》、《企业会计准则》等财务会计规定，对成本和期间费用的确认仅作了原则性要求，即“达到预定可使用状态” 在类似判断中，不以时间作为划分或确认成本和期间费用的规定和标准。
三、房地产项目“竣工备案”与土地增值税关系分析
由于土地增值税等财务会计制度和会计准则并没有以时间作为划分“开发间接成本”和“其他房地产成本”的标准，所以我们先从“竣工验收备案”之间的税务逻辑关系开始对房地产开发项目和土地增值税进一步阐述分析：
根据建筑行业相关法律法规的要求，房地产开发项目的施工图必须符合城市规划、消防、节能、环保等部门和公共安全的要求，并须经批准专业审图机构并取得施工许可证。施工开始。工程竣工后，各主管部门应对每个工程进行检查验收。各单项工程验收合格后，将进行全面检查。综合验收合格后房地产土增税加计扣除，报建设部门进行竣工验收并备案。同时，住建部门开具《建设工程竣工验收备案回执》。整个过程就完成了。房地产开发项目“竣工备案”。
各主管部门应当依照有关法律、法规的规定对项目进行验收。提交施工图范围之外的小型工程，如局部绿化工程、部分公共配套工程、小型装修工程、零星工程等，根据建筑法律法规，无需进行施工。单一项目取得许可证，不需要作为住建局出具《建设工程竣工验收备案回执》的前提条件。
由于房地产开发项目的开发周期较长，开发商为了履行合同义务，在合同期内将建筑物交付给业主，通常的做法是项目满足施工图竣工验收条件并通过后综合验收后，报住房和建设部门。 《竣工验收记录》房地产土增税加计扣除，现阶段，每一个在施工图报送范围内进行施工的个别项目，可能都符合会计准则“达到预定可使用状态”的要求，但实际上，在施工图报送范围之外的项目包括绿化工程、部分公共配套设施、装修工程和零星改造工程等工程尚未开工、或尚未竣工、或尚未结算、或工程款尚未支付、或工程人员尚未离开现场，等等，房地产开发商必须在“竣工备案”后继续完成这部分项目，而这部分项目的项目支出核算应计入“开发成本”，按理说，相应的“费用”必须是直接管理和组织开发项目所发生的费用，应计入项目的“开发间接费用”核算，因此当然可以作为土地增值税处理。结合自己的实际情况。
这也可以得到《实施细则》第十六条的规定的支持。 《实施细则》第十六条规定，纳税人在工程全部竣工结算前转让房地产所得收入，因成本确定等原因，不能用于计算土地增值税的，可以征收土地增值税。预征土地增值税可以预征。待工程全部竣工结算后进行清算，超出部分予以退还，不足部分予以补偿。 《实施细则》指出，“竣工结算”前，“涉及费用确定”后才能计算土地增值税，工程“竣工结算”后才能计算土地增值税。完全完成并解决”。因此，从立法规定和初衷来看，土地增值税扣除项目包括所有工程竣工结算前所发生的成本费用。
4. 结论
基于以上分析，笔者认为，对于土地增值税，确定一项“费用”是否可以作为扣除项目扣除，应根据税法和会计核算、各项目的实际情况、交纳标准和根据协议，对项目竣工情况进行综合判断，在项目竣工前直接管理、组织开发项目发生的“费用”可以在土地增值税中扣除。
作者：蔡荣钦，单位：中汇信达（深圳）税务所。本文内容仅供一般参考之用，并不构成正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证该信息将来保持准确。任何人不得在未仔细考虑相关情况并未获得适当的专业建议的情况下就该内容采取行动。本期转载文章仅供学术交流。文章或材料的原创版权属于原作者或版权人，我们尊重版权保护。如有任何疑问，请联系我们，谢谢！
