编译时间：2022年11月13日
30年前，中国建设银行上海分行发放了第一笔个人住房贷款； 25年前，商业性个人住房贷款在中国大小城市全面铺开；现在，曾经不想欠钱的中国人正在买房，因为担心银行不会。借给自己。
这是中国个人住房贷款的发展史，也是中国商品房的发展史。他们的背后，是一部生动的中国“房奴”演变史。
贷款曾经是一件“耻辱的事情”
“当时没有人愿意贷款买房。”五十多岁的王欣回忆起十几年前的事情，仍是撇嘴摇头：“小时候，我们都有单位分配的公寓。”
虽然抵押贷款业务30年前从无到有，但建行北京分行相关负责人表示，抵押贷款真正的发展时期是从1997年开始的。今年央行出台了《个人住房管理试行办法》担保贷款”，规定贷款比例上限为房价的70%，贷款期限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人住房贷款开始走进寻常百姓家。
“第一批办理抵押贷款业务的人很多都是来自浙江等地的商人。”一位从事房贷业务十几年的资深信贷员告诉记者，在那个年代买房只是为了改善居住环境，“花下半生的钱，买房是为了以后的生活”。 “前半生”在普通人眼里还是新鲜事，贷款更是一件“丢人的事”。 “当时整个贷款部门只有两三个人，一个月能有几笔交易就不错了，而且贷款金额也只有10万元左右。”
个人住房贷款从200亿增至38.91万亿
数据显示，1997年房地产个人贷款余额不足200亿。 2001年末，房地产个人贷款余额超过6600亿元，是1997年的35倍。截至2022年三季度末房地产企业发展史，央行数据显示，个人住房贷款余额达38.91万亿元，是1997年底的2058倍，2001年底的58倍。
1998年前后，福利房分配停止。 “听到这个消息我傻眼了，拼命争取单位最后一批福利房分配。”一位市民回忆道。那些没有赶上“末班车”的人，只能认命，花钱买商品房。到2000年，个人消费占全国房地产消费总额的70%以上。 2000年2月，全国范围内停止实物住房分配。
“当时我老婆说要买房，我还是没有同意，现在看来，他还是有眼光的！”张阿姨每次提起她的三居室都笑得合不拢嘴。她当年花不到30万元买的房子，现在价值30万元。已经值五六百万了，这套房子每个月的租金高达8000元，已经成为她家的主要经济来源之一。
以下为个人按揭贷款概要
1992年5月，发放第一笔个人购房贷款。
1994年5月，《住房保证贷款管理试行办法》出台，为抵押贷款业务提供了法律依据。
1997年4月，《个人住房担保贷款管理试行办法》出台，最高贷款比例为70%，最长期限为20年。
1998年4月，央行正式推出《个人住房贷款管理办法》。
1999年，个人住房贷款条件进一步放宽，贷款期限最长为25年，贷款金额增至39万元。
2000年2月，全国范围内停止实物住房分配。
2001年，温州炒房集团诞生。
2002年，房地产业成为中国经济的支柱产业。
2003年，央行规定商业银行只能向购买主体结构封顶住房的个人发放个人住房贷款。
2004年9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对商业银行贷款风险控制作出规定。
2006年3月，央行调整个人住房贷款政策，将优惠贷款利率恢复至同期贷款利率水平。 “房奴”这个词出现了。
2008年9月，国际金融危机爆发后，中国经济增速迅速放缓，出口下降。为促进经济平稳较快增长，避免经济硬着陆。中央推出“四万亿计划”，扩大商业性个人住房贷款降息幅度。首次和改良型住房贷款利率下限可扩大至贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例可调整至20%。同时，降低公积金贷款利率0.27个百分点。 11月1日，加强税收优惠政策管理等措施降低住房交易税费。
2009年5月，由于房价快速飙升、投机行为增多，房地产宏观调控再次回归，加强了对房地产开发企业土地增值税的征管。
2010年1月10日，发布第十一条，即《国务院办公厅关于促进房地产市场稳定健康发展的通知》。第二套住房已经开始实施相应规定，首付不得低于40%，但房价却不断上涨。
2011年1月至6月，万科斥资46亿元收购了武汉、香港、广州等地的10家企业。 1月26日，新国八项规定颁布。首套房商业贷款首付30%，第二套房贷款首付比例提高至60%，贷款利率提高至基准利率1.1倍，第三套房不发放商业贷款及以上。 。 2月份以来，多次上调基准利率和存款准备金率，二三线城市实施限购，并启动房产税试点。
2012年，党的十八大提出加强保障性住房建设和管理，推出保障性住房3600万套。住房信息系统网络化。
2013年2月，新五项规定出台，商品房限购更加严格，市场监管力度加大。今年3月，国务院办公厅明确规定，对销售自有住房征收20%的个人所得税。 9月以来，全国45个城市共出现67个总价、单价地王，堪称“地王年”。 11月20日，国务院决定整合不动产登记职责，建立统一的不动产登记制度。
2014年2月，房地产市场库存严重，房价逐渐进入盘整期。全国近40%银行上调房贷利率，超过10%银行停止二套房贷款。全国主要城市房价集体下跌。随着房地产交易量迅速萎缩，地方政府开始救市。除北京、上海、广州、深圳外，各地均取消限购政策。与此同时，一些大型房地产企业借机收购中小型房地产企业，这也带动了龙头房地产企业在未来两年的扩张。
2015年，“去库存”政策出台，信贷重回宽松轨道。央行5次降息、3次降准、营业税由5年改为2年、第二套房首付比例降至40%、公积金推出新政策、房贷利率降至20% 6.15%。下降至4.9%。改善需求大量释放，一二线城市成交量和房价快速上涨，土地市场也一路飙升。
2016年上半年，降准、加息、减税、首付持续推进，楼市成交激增。量价齐升。在交易带动下，地方政府债务危机逐步缓解，去库存任务基本完成。为防止房价过快上涨，北京9月推出“北京八项措施”，拉开了今年最密集的调控序幕。 10月，国务院严厉打击首付贷款。同年12月，中央经济工作会议提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，呼吁回归住房的居住本质。首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。
2017年房地产市场再创历史新高，但随着信贷紧缩等调控政策全面升级以及围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的“四限”范围扩大，政府工作报告提出了我市具体政策和分类监管。 “加快建立健全房地产长效机制”，距离“长效机制”首次提出已经12年了。 3月25日，厦门市出台商品房“限售”政策，标志着楼市“供给侧”调控拉开帷幕。随后，全国多地房地产市场陆续出台限售政策，房地产市场逐渐回归理性。
2018年，房子是用来住的，不是用来炒的，租售并举，调控频繁，二次房改落地。 2018年6月28日，香港对一手住房征收空置税。空置税是评估年租金的两倍。 2018年6月18日，全国统一不动产登记信息管理基础平台已在全国联网，我国不动产登记系统进入全面运行阶段。
2019年8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）：5年期以上LPR为4.85%；同年11月20日，5年期以上LPR调整为4.8%。同年12月28日，央行宣布重大消息，推动现有浮动利率贷款定价基准转换。旧浮动利率贷款定价基础将转换为LPR。新政策自2020年3月1日起实施，原则上8月31日前完成。
2020年2月、4月两次下调LPR，2020年4月20日将五年以上LPR调整为4.65%。4月，国务院常务会议提出，推进城镇老旧小区改造是城镇化的重要举措。改善居民生活条件，扩大内需。此后，旧城区改造风潮在各个城市蔓延，老城区迎来了剧变。 8月12日，五大银行宣布，自8月25日起，将现有符合转换条件但尚未转换的浮动利率个人住房贷款定价基准分批转换为LPR。各地纷纷出台人才政策，吸引优秀人才落户。
2021年2月8日，深圳市住房和城乡建设局发文称，将建立二手房交易参考价格发布机制，定期发布二手房交易参考价格。随后房地产企业发展史，无锡、宁波、成都、西安、上海等地纷纷效仿，推出地方二手房价格指导机制。同年8月9日，岳阳发出首个“限价令”，随后全国20多个城市陆续发出“限价令”。 12月3日，恒大宣布无法履行2.6亿美元担保义务，银行和两会齐心维护市场稳定。 12月10日，中央经济工作会议再次提到“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强前瞻性引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快长租发展。住房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，落实因城施策，促进房地产业良性循环健康发展。
LPR走势图
2022年1月、5月、8月三次下调LPR，8月22日五年期LPR调整至4.3%。1月26日，中国恒大召开债权人和投资者电话会议，表示中国恒大已实现复工复产取得一定成效。债务重组方面，力争在未来六个月内提出初步重组方案。 7月的一次高层会议首次提到“保交付、稳定民生”。 8月，多城市出台“保楼交付”措施。 8月16日，17个部门联合发文称，住房政策向多子女家庭倾斜，多地放宽首次购房贷款利率。 9月30日，财政部、国家税务总局发布公告，明年年底前购买住房的居民可享受个人退税优惠。 9月30日，中国人民银行发文，自2022年10月1日起，降低首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这是央行首次下调公积金贷款利率自2015年8月起首单个人住房贷款利率上调。10月14日，央行行长易纲推动加快落实“保交房”专项贷款。 10月24日，央行、外汇管理局加大力度推进“保交付、稳民生”工作。 11月9日，商会透露将为民营房企提供2500亿元债券融资。 11月11日，央行、银保监会联合发布《关于当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》，明确支持房地产市场平稳健康发展16条措施房地产市场。
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参考
