A公司经营业绩良好，资金充足。老板决定以公司名义购买投资性房地产。预计房地产市场将持续向好。 A公司首先需要考虑未来投资性房地产的涉税问题。 A公司采用成本模式计量是否采用公允价值模式计量更有优势？
企业所得税折旧前扣除水平分析：
成本法模式：在核算时，可以对投资性房地产计提折旧；根据税法，折旧年限不少于20年。也就是说，成本模式下计提的折旧可以在企业所得税前扣除。
公允价值模式：会计上不计提折旧投资性房地产成本法，根据公允价值变动相应地借记或贷记公允价值变动损益；税法中，公允价值变动损益不影响应纳税所得额的计算，属于纳税差异。需要进行税收调整，关键问题是税法中是否可以计提折旧？如果提供折旧，折旧年限是多少？笔者认为，一项费用在企业所得税前扣除，应同时满足两个条件，即：一是该费用必须纳入纳税人会计，二是该费用必须纳入会计核算。符合企业所得税扣除要求。只有同时满足两个条件，该费用才能在企业所得税前扣除。另外，税法中只规定了较低折旧年限的要求，并没有规定具体的折旧年限。具体折旧年限需要由会计主体根据会计制度并结合合理估计确定。如果会计上没有规定折旧，税法无权规定折旧期限。综上分析，公允价值模式下的投资性房地产不应在企业所得税中扣除折旧。
享受税收优惠程度分析：
我们知道，小型微利企业享受企业所得税优惠税率需要满足三个条件：一是资产总额小于5000万元，二是职工人数小于300人，三是应纳税所得额低于300万元。其中，总资产指标为：会计口径。在成本模型下，总资产不会随市场变化而变化。在公允价值模式下，资产总额会随着投资性房地产公允价值的变动而变化。在房地产价格逐年上涨的市场环境下，A公司采用公允价值模式进行计量。因投资性房地产公允价值增加且资产总额超过5000万元，公司有可能丧失小型微利企业资格。
股东股权转让情况分析：
股东转让公司股权时，税务机关一般根据公司净资产对应的持股金额确定股权的最低交易价格。在公允价值模式下，公允价值变动损益最终计入未分配利润投资性房地产成本法，从而导致公司净资产增加。
