近日，社科院发布的一份报告提出了一个非常严肃、令人震惊的观点：
当房价处于低位时，房地产对经济增长的正拉动效应超过负挤出效应；当房价过高时房价收入比为8是否合理，负面的挤出效应将超过正面的拉动效应。实证研究发现，当房价收入比超过9：1时，房地产对经济增长带来的好处大于损失。 2018年，中国房价收入比为9.3。 2018年，中国房地产对经济的净贡献呈现由正转负的拐点！
这个观点确实相当令人兴奋。但我不想在这里讨论房价收入比与宏观经济的关系，也没有做过任何定量分析。
然而，房价收入比是我们都再熟悉不过的了。亿聚源早在2007年就制定了国内首份房价收入比报告，此后每年都会更新，并不断增加新的内容。比如房价收入比的偏差。
根据我们的算法，2018年全国城市房价收入比为8.3，为近20年来最高，估计为建国以来最高！
全国城镇居民，不吃不喝，需要八年以上的收入才能购买一套全国平均总价的新房。
然而，单一的数据是没有意义的。关键是你与历史数据相比处于什么位置。
近20年来，均衡区间为7.0-7.5，总体上可以认为是一个合理区间。 2007年、2009年、2010年房价收入比也较高。这是因为房价的涨幅明显超过了收入的涨幅。但当时经济增速较高（两位数），实体经济繁荣。那么2018年呢？
偏差是衡量指数是否被高估或低估的一个很好的指标。
我院数据显示，2018年，50个城市（主要是一二线城市）房价收入比偏差为14%，较近9年平均水平高估14%年！这比2017年的16%左右略有下降。总体来说，近两年房价收入比被高估了房价收入比为8是否合理，这意味着房价存在一定的泡沫！官方多次提出要防止房地产泡沫，这是有一定依据的。
这种特定时期的高估并非中国独有。
我们来看看美国的房价收入比走势。
众所周知，2007年美国爆发次贷危机，主要原因是前几年房价大幅上涨和房地产金融过度宽松。
2005年，美国房价收入比飙升至5.2，随后持续下降，这意味着房地产市场降温，泡沫慢慢破裂。
2010年至2011年，房价收入比缓慢回升，2012年开始快速回升。正是在2012年，美国房价开始进入新一轮上涨趋势，此后一直上涨。
2014年，美国房价收入比达到5.4，创历史新高。 2018年仍保持在历史第二高水平5.3。
过去几十年，美国平均房价与收入之比约为4.5。那么，2018年的偏差是18%！
显然，如果仅以房价收入比和偏差来衡量，美国已经出现新一轮房地产泡沫，其规模与次贷危机前大致相当。
对比可以看出，2007年前后，两国的房价和收入比都达到了较高水平，但两者的性质不同。美国是泡沫，但中国经济基本上很强劲，所以只是暂时热，不是泡沫。
纵观近三年，两国房价收入比再次迈入高位，且均创历史新高。此时两国经济都不强劲，尤其是中国经济增速已从2007年的13%下降到目前的六七低点。也就是说，中国这三年的房价很可能是历史上的第一个泡沫期！
