“经历过风雨考验的龙湖，有短期抵御风险的能力，有中期保持高质量增长的动力，有持续发展、历经周期的内功。从长远来看。”在龙湖近期召开的2023年中期业绩会议上，龙湖集团董事局主席兼首席执行官陈旭平表示。
房地产寒冬，龙湖早早交出了一份相对平静的半年报：运营和服务渠道收入占营收比重达到20%，“三道红线”连续7年亮绿。截至目前，集团2023年的债券基本没有到期……行业剧变之中，龙湖渡过周期的内力是什么？你如何练习？可以从行业中汲取哪些经验教训？
“胆小”
高度自律，不借昂贵的钱
“今年，龙湖的债务压力已经完全过去，11月份只剩下1.19亿元需要偿还。”业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵毅的一番话，让在场的众多投资者和媒体松了口气。吸一口气。
受房地产市场低迷等因素影响，房地产企业资金链持续承压。无论是龙头房企还是中小房企债务压力依然较高。龙湖的这句话无疑给出了安全的承诺。
高度的财务自律铭刻在龙湖的DNA中。龙湖创始人吴亚军是“不借贵钱”的坚定倡导者。吴亚军曾在内部工作圈发表题为《自律获得自由！》的文章。成绩是通过奋斗取得的！文章称，龙湖“懦弱，如果公司破产，担心3万多名员工的生计”，认为“借钱必须还”、“房地产有周期”、“债务是有规律的”。就像酒一样。有时候感觉很好，但呕吐时我的胃会翻腾。”
众所周知，对于大多数房地产企业来说，负债和规模往往是齐头并进的。当规模快速增长时，负债会大幅增加。当时，房地产蓬勃发展，一线房企通过高周转、高杠杆加速向千亿阵营扩张，龙湖却选择放慢扩张速度。在各大商业机构的排名中一度跌出前十名。
面对质疑，吴亚军称这是一个“艰难而正确的决定”。随着2020年“三条红线”政策的出台以及房地产融资政策的快速收紧，龙湖的优势凸显出来。龙湖地产2020年中期业绩报告显示，其避开了“三条红线”，成为为数不多的“绿色”房企之一。
如今，龙湖的“权杖”已经交给了新一代领导人陈旭平，财务自律依然是公司运营的根本。 2023年中报显示，龙湖连续七年符合“三条红线”要求，净负债率为57.2%，现金短期负债率为1.96，不含预收账款的资产负债率61.9%。一年内到期债务370.4亿元，占债务总额的17.9%。同时，期末龙湖持有现金724亿元房地产投资模型龙湖，带息负债总额2070亿元。债务规模稳中有降。
“克制、审慎和高度自律的财务观是集团拥有战略主动权的前提。”陈旭平表示，“集团在一切发展中始终把安全放在第一位，以战略定力和边际思维应对周期性变化。”
“有决心”
贯穿“开发+持有”模式
凭借雄厚的资金保障，龙湖加速“1+2+2”渠道布局。
“面对中国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，龙湖加快构建高质量发展模式——聚焦开发、运营、服务三大主业，发挥‘1+2+2’渠道协同效应改善集团利润结构逐步优化，非开发业务利润占比将提升至一半以上。”陈旭平在2023年中期业绩发布中表示。
值得一提的是，经过多年经营，龙湖的经营业务已开始主导利润。经营和服务业务实现营业收入122亿元，同比增长10.4%。营业利润占比过半，不再是“锦上添花”。
没有千亿营收，但运营和服务业务不断提升龙湖的运营质量。龙湖整体毛利率提升至22.4%，核心权益后利润率提升3.7个百分点至10.6%。更难能可贵的是，报告期内，尽管整体营业收入有所下降，但龙湖集团扣除核心权益后的净利润同比保持不变。稳步增长，达到65.9亿元。
这样的成绩对于龙湖来说实属不易。比如重资产的商业板块就受到质疑。 2014年，吴亚军在内部论坛上发表了一篇题为《战略坚定，让时间来》的帖子。当主营业务C1（房地产开发）收入还不够大时，他坚持布局投资回报周期长的业务渠道C2（商业投资）。 ，同时又不想负债累累。当时内部有不同声音，担心C1业务萎缩。
回顾这件事，吴亚军说：“其实我写那篇文章的时候，60%是出于自信，40%是‘走夜路吹口哨给自己壮胆’！”
熬过质疑、接受打击后，龙湖以战略定力开辟了新赛道。中金公司认为，龙湖地产较早采取了“开发+控股”的模式，并在此基础上衍生出空间运营管理业务，有利于提升龙湖集团的利润和现金流，有利于释放估值。
“开发周转较快、规模较大；经营属于重资产业务，毛利率较高，但ROE较低；服务业是轻资产，ROE较高，基本没有资产投入。三次组合迭代完成后，龙湖将不再依靠债务规模的增加来带动资产规模和销售额的增长。”陈旭平指出。
“有眼光”
聚焦主要城市
聚焦重点城市也是龙湖模式能够持续落地的重要原因之一。
“我们在选择投资城市时，会重点关注20个主力城市和14个机会城市。同时，我们也会密切关注政策和市场的变化，这是我们的投资策略之一。”龙湖集团执行董事、高级管理人员副总裁张旭忠指出。
聚焦高线城市已基本成为行业共识。绿城管理层曾指出，当行业走势不佳时，投资应集中在核心领域。这样的重点将大大提高项目的安全性和抗风险能力；中国金茂监测数据显示，近年来，公司布局的城市基本属于一线、强二线项目，这些项目即使在2022年也取得了较好的销售业绩。
2023年上半年，龙湖集团实现合同销售额985.2亿元，同比增长14.8%。总销售面积579.9万平方米，销售单价16987元/平方米。长三角、西部地区、环渤海、华南和华中地区的合同销售分别占龙湖合同销售的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%和9.1%。
“上半年整个土地市场的特点还是非常明显的，很多企业的投资策略高度趋同，导致一二线城市尤其是核心区域的竞争非常激烈。”张旭忠指出，上半年，龙湖在14个重点领域进行了投资。全市新购土地20块，权益土地价值180亿元。这还不包括7月和8月在北京和西安新购置的土地。算上这两块，整体新增价值约600亿元。
不仅房地产开发聚焦重点城市，龙湖其他赛道也聚焦重点城市。 “接下来，龙智制造仍然会聚焦于主要城市，因为只有聚焦这些城市，才能发挥我们水路的协同效益，龙智制造不会下沉到三四线城市。”陈旭平指出。
龙湖的业务也大多位于国内高耗能城市。据介绍，自2015年起，开始网格化布局开展业务，目前龙湖在手重资产113项，轻资产28项。这些业务主要分布在中国一二线城市。在许多高耗能城市，如北京、杭州、成都、重庆等房地产投资模型龙湖，都实施了电网布局。
“因为自律获得的自由，因为过去对自己的严格要求，所以才获得了今天的战略回旋余地和战略主动权。”吴亚军曾经说过。今年，龙湖迎来了成立30周年。面对中国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，管理层表示希望用未来几年的时间慢慢由旧模式向新模式过渡，进入高质量发展模式。
南都+记者 周忠宇
【作者】周忠宇
南方产业智库
