房地产投资信托基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。 房地产证券化是将低流动性、无证券性的房地产投资直接转换为资本市场上的证券资产的金融交易过程。 房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
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特征
收入主要来自租金收入和房地产增值。
大部分收益将用于支付股息。
REITs具有较高的长期回报房地产信托投资基金，但能否用来分散投资风险仍存在争议。 有些人认为这是可能的，而另一些人则认为不可能。
REITs是通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资运营和管理，并向投资者按比例分配综合投资收益的信托基金。 与我国的信托纯粹是私募不同，国际意义上的REITs本质上相当于基金。 少数是私募，但绝大多数是公开配售。 REITs可以封闭式运行，也可以上市交易，类似于我国的开放式基金和封闭式基金。 过去二十年，北美REITs回报率最高（13.2%），其次是欧洲（8.1%），亚洲REITs平均回报率最低（7.6%）； 受欧债危机影响，欧洲REITs回报率迅速下降至-9.2%，而北美REITs平均回报率为12.0%。 可见，不同国家和地区的房地产景气水平在不同时间区间往往有很大差异。
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分类
1、按照组织形式，REITs可分为公司型和契约型两种。
企业REITs是依据《公司法》，利用发行REITs股票筹集的资金投资于房地产资产。 REITs具有独立法人资格，独立运营基金房地产信托投资基金，向不特定投资者募集基金份额。 REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。
契约型REITs以建立信托合同为基础，通过发行受益凭证筹集资金，投资于房地产资产。 契约型REITs本身并不是独立的法人，而仅仅是一种资产。 由基金管理公司发起设立，基金管理人作为受托人，受托投资房地产。
两者的主要区别在于设立的法律依据和运营方式不同，因此契约型REITs比公司型REITs更加灵活。 美国以公司型REITs为主，而英国、日本、新加坡等地则以契约型REITs更为常见。
2、根据投资形式的不同，REITs通常可分为股权型、抵押型和混合型三类。
股本房地产投资信托基金投资于房地产和自有所有权。 股权型房地产投资信托基金越来越多地参与房地产业务活动，例如租赁和客户服务。 然而，REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs的主要目的是作为投资组合。 有些人经营该房产，而不是为了转售而开发它。
Mortgage REITs投资于房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其主要收入来源是房地产贷款利息。
顾名思义，混合型 REIT 介于股权型 REIT 和抵押型 REIT 之间。 他们拥有部分产权，同时也从事抵押贷款服务。 市场上流通的REITs绝大多数是权益型REITs，而其他两类REITs占比不足10%。 股权型REITs可以提供更好的长期投资回报和更大的流动性，而且市场价格也更加稳定。
3. 根据运营方式，REIT 有两种类型：封闭式和开放式。
封闭式REITs发行之初发行数量有限，不得随意增发； 而开放式REITs可以随时增发股份，以增加资金用于投资新的房地产，投资者也可以随时购买。 如果您不想持有，可以随时赎回。 封闭式REITs一般在证券交易所上市流通，投资者如果不想持有，可以在二级市场转让和出售。
4、根据募集资金方式的不同，REITs分为公募和私募。
私募股权REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，有特定标的，不允许公示，一般不上市交易。 公开发行的房地产投资信托基金通过公开发行向公众投资者筹集信托资金。 本次发行需要监管机构的严格批准，并可进行大力宣传。 私募REITs与公募REITs的主要区别在于：一是在投资对象上，私募基金一般针对资本规模较大的特定客户，而公募基金则具有可变性； 其次，从投资管理参与程度来看，私募基金投资者对投资决策有较大影响力，而公募基金投资者则不具备这样的影响力； 第三，在法律监管方面，私募基金受到的法律法规限制相对较少，而公募基金受到的限制相对较少。 基金往往受到更多的法律限制和监管。
