中国房地产业诞生以来，从未有过如此乌云笼罩在城市上空！近几个月来，每周都会有一两家开发商倒闭，行业陷入股票和债券双双下滑的漩涡。
近期，中央看到了问题，出台了稳定行业的政策。很多人乐观地认为，无论政策有变，房地产的春天又要来了。放弃幻想，因为房地产已经进入青铜时代。这是一个冰河时期，也是一个寒武纪。春天的花朵将不再有。房地产企业必须做好过漫长冬天的准备！
政策从未改变，只是微调
政策方向没有改变，只是微调。
近日，央行宣布部分放宽开发贷款和抵押贷款。随后，中央经济工作会议表示，支柱产业房地产业强调稳定有序发展。这两天有传言称，央行正在鼓励银行向12家国有开发商提供贷款，并瞄准收购困难民企项目。但方向从未改变，坚持房子是用来住的、不是用来炒的，稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆。只是做一些微调，防止速度太快，引发系统性风险。
暖风吹来和冰融化之间会有一个滞后期。政策从公布到形成预计需要两到三个月的时间，从政策出台到生效预计还需要三个月的时间。病来如山，去如丝。市场的复苏需要时间和耐心。目前，各金融机构和市场客户仍在观望。如果明年3月份触底，6月份恢复正常，他们会相对乐观。
倒下的企业有一个共同点：都是近年来增长迅速、负债率较高的民营地产龙头企业。此轮国企、外资企业、小型房地产企业相对安全。三道红线就像兴奋剂测试。国有企业一经发现不会停牌，外资企业则免于检验。小型房地产企业尚未进入主竞争场地，之前无法借入太多资金。相反，金钱是安全的。
凡事，不仅要怕后果，更要怕原因。房地产行业在三大外部因素的共同作用下陷入了这样的困境，走上了高速增长的这座独木桥。首先，政策、地税上调、限价以及两年的开工时间，导致开发商只能卖紧缺的流量。其次，资本市场以土地储备规模作为衡量增长、决定企业价值的标准。第三，金融机构方面，前两年的相对宽松提供了大量的流动性，包括影子银行。当雪崩发生时，没有一片雪花是无辜的。出去乱搞，总要还钱的。如果你爬得很高，你就会摔得很重。
放弃幻想，认真降低杠杆。房地产的春天不会再来了。行业快速成长期已经过去，我们需要寻找新的出路来应对新的环境。这个行业不再是年轻人的天下。他们不能再在深夜喝酒跳舞了。他们要改成用保温杯泡枸杞的中年状态。他们必须认真降低杠杆并保持身体健康才能长寿。未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。
行业依然健康，未来充满希望
房地产行业作为国计民生的支柱产业，并没有想象中的暴利和高泡沫。首先，房地产行业的毛利率在A股行业中只能排名第九，甚至低于农林牧副渔业。其次，整个行业的利润加起来不超过一根烟，市值不超过一瓶酒。中烟20年利税1.28万亿，超过了房地产行业所有上市公司的利润总和。茅台的市值也一度超过了所有房地产公司的总市值。这轮全球货币贬值再次导致全球房价暴涨，而中国房价近两年基本稳定。
除了替罪羊之外，房地产行业实际上还有五个重要的功能角色。首先是城市建设者，他们近年来改变了城市的面貌和生活条件，这是有目共睹的；二是来料加工商，他们只赚取一些加工费，房价的上涨主要来自于原材料的上涨；三是财富搬运工，他们批发土地、再零售，帮助群众增加财产性收入白银时代房地产区域选择，是常见的富裕贡献者；第四，税收人员，地价就像城市配套使用税，工业用地购买2020年将为地方财政贡献8.4万亿元，还不包括相关的各项税费；第五，经济的压舱石，整个房地产行业占GDP的比重在17%左右，算上下游产业，占比在20%以上。我们可以更加辩证地看待房地产行业的优点和缺点，很多作用还是需要保持的。
房地产市场四个主体之间的角色关系就像股票的发行与上市。其中，地方政府是控股股东，购房者是散户，银行是资金提供者，房地产企业就像证券公司，负责发行和承销。其中，银行在干旱和洪水期间保证收入，证券公司仅收取发行投资咨询费。当股票上涨时，对大股东和散户最为有利。由于土地税增加，证券公司基本没有自营业务。股价上涨的时候，关系不大。但当股价下跌时，由于地价和建设成本已提前投入，券商不得不吸收损失。就像脖子上系着红线的鸬鹚白银时代房地产区域选择，钓到鱼是不可能吃到大鱼的。如果它抓不到鱼，它肯定会饿死。
房地产行业还是有未来的。中国的城镇化率仍落后发达国家近20%。其经济发展增速仍居世界第一。未来十年，房地产总量仍可维持在十万亿元以上。即使城镇化完成，市场进入稳定成熟的市场，像美国、日本，每年人均建筑面积仍然是一平方米。按每人三十平方米计算，每三十年更新一次，中国稳定期每年10亿平方米的建筑量永远是，仍然是一片大海。没有破产的行业，只有破产的公司。黎明将会重现，我们一定要保持信心。
如何重建信心、稳定市场
从中央经济工作会议报告中，我们可以看到“稳定”是2022年重中之重的核心思想。“稳定”一词在文章中一共出现了24次。 2022年内外经济环境面临较大压力。房地产行业此时不能给国家添乱，应该发挥压舱石的作用。道碴石最重要的作用是稳定性，但请注意，道碴石始终是道碴石，不会变成发动机。
由于一系列雷雨天气，政府、银行和购房者失去了信心。政府显着改善监管措施。银行不敢放贷，甚至不敢提前收回贷款。购房者害怕买房。首先，他们害怕犯错误而付不起房款。二是怕进货贵，市场价格下跌。 2022年市场要想稳定，就必须恢复各方信心，让市场正常流动。在中央重大政策指引下，提出实施过程中的七点小建议：
1、支持二手房正常交易：
确保二手房市场不仅是部分首次购房、首次装修者的正常需求，也是稳定一手房正常交易量的重要因素。希望购买二手房的按揭支持得到保障，也建议取消二手房指导价。个人购房者应遵循市场定价。二手房价格调控的核心是市场预期，而最大的预期来自于地价的上涨。
2.支持首次购房：
首次购房要从实际需求和政策导向上予以支持。建议降低首套房首付比例和房贷利率，减轻首套房负担。
3、项目监理有序分类：
建议住房城乡建设部统一制定监管规则，地方政府参照执行，不再另行规定。但可以根据企业的投资金额和信用等级进行分类管理。收回的现金不能超过投资金额，可用银行担保替代项目监理资金。既保证了安全，又恢复了行业的部分流动性。
4、基金投资应尽量均衡：
一是总量平衡，结合三年降杠杆的大目标，保证每年的投资量不会下降太快；二是企业平衡，国有企业和私营企业之间，按照股比比例，分类均衡投资，避免旱涝失衡；三是区域平衡。还鼓励东北、西南、西北等经济欠发达地区适当发放开发贷款和抵押贷款。
5、集中供地每年公示一次：
今年起，全市土地供应总量计划和三批时间安排已公布，年内将确保全部土地供应。底价不应每次都提高，起拍价应略低于上年推荐平均成交价。价格限制是透明的，并在文件中明确规定。如果不限价，解释清楚，控制预期。
6、设立市场稳定基金：
日本房地产崩盘时，政府介入，设立平准基金，专门用于收购项目和资产，化解债务危机，维护资本市场信心，然后通过资产管理公司处置或REITS退出。中央政府可以牵头联合设立大型国有房地产和金融机构，收购陷入危机的企业的项目资产和海外美元债券。
7.尽快开征房产税：
房地产税是最有效的长效机制。大家都期待着它的推出。最好尽快把靴子落地。只要税率可以接受，就可以增加地方税收收入，通过差别税率实现定向征收。差别税率出台后，短期限购、限贷等政策实际上可以取消，甚至可以无价格限制地出售10-20%的土地，这样市场上的东西就属于自己的了。市场有保障，有保障的就会有保障。
房地产的青铜时代
房地产的青铜时代已经到来，金银时代已经一去不复返了。今后，我们要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。但贫穷会带来改变，而改变会带来精通。行业可能有六大底层逻辑变化：
1、内生增长模式从三高转向三低：房地产企业将从高增长、高杠杆、高周转的三高发展模式转变为低利润、低增长、低利润的三低发展模式杠杆作用。房地产企业转向内生增长，增长缓慢但稳定。中年人的新陈代谢总是比较慢，这是正常的。
2、冰河时代行业资产负债表持续收缩：未来十年，行业整体将进入资产负债表持续收缩期，行业负债率将从平均75%以上逐步降低降至 40% 以下。这个过程一定很痛苦，但是趋势不会改变，有病就一定要治疗。不过，行业资产负债表的收缩不会影响房价。房价总体水平仍将稳步上涨，但增速不会像过去那么快，与GDP相符。
3、寒武纪物种爆发：除了冰川之外，寒武纪还有一个特点就是物种爆发。房地产冰川也将迫使许多企业寻求各种解决方案，并可能催生各种相关的新赛道。就像以前有物业服务一样，未来可能会有长租公寓、养老院、商业、资产管理或者其他新的物种。但新物种基本上是基于现有资产的管理能力和服务能力的轻资产模式。
4、企业分化加剧：本轮将有大量民营企业破产或有退出计划。它们大致会分成三分之三，三分之一会彻底倒闭，三分之一会生存下来，成为小而美的公司。能够维持正常低速发展的不到三分之一。与此同时，国有企业在行业中的总份额可能会增加到70%。
5、城市分化加剧：一二线城市与三四线城市差距明显拉大。一、二线核心城市房价稳步上涨，成交量相对稳定。大部分三四线城市将继续出现量价下滑。在因经济发展而人口大量涌入的城市，房价将继续跑赢平均水平。同时，一个城市的不同板块之间也会存在显着的偏差。成熟城市板块的复合增长率将远高于郊区板块。
6、精细化发展阶段：存续企业将由粗放式发展转向精细化发展。战略要精准，管理要细化。战略要聚焦优势，管理要细化。向制造业靠拢，必须以客户为导向，靠能力吃饭，向经营求效益。行业的产品和服务也将随之不断提升。
青铜时代其实已经很不错了，比黑铁时代要好得多。黑铁时代才二十多年前，由俭入奢容易，由奢入俭却很难。
凡是不能打败你的，最终都会让你变得更强大
西奥多·苏斯·加斯说道：
当坏事发生时，你有三种选择：你可以让它定义你，让它摧毁你，或者让它让你变得更坚强。
行业的萌芽、发展、成熟，以及今天的深度调整和发展，都是正常规律。过去这个行业太过顺利，缺乏风暴的洗礼。这次中年危机既是一次考验，也有利于行业未来的稳定发展。我们要尊重常识，尊重法律，让自己在风雨中变得更加坚强。
房地产CEO参考
专注房地产30强战略研究
沟通加微信dczcpyt
