500万
500万对于深圳楼市意味着什么？
10年前，500万就可以买深圳福田中心区177平4房的中旅国际大厦、半岛220平的豪华海景4房市南山区。
五年前，500万就可以买下宝安区领航城的一套三居室，击败了当时龙华区最贵楼盘中海金城的任何一套。
如今，500万已经成为一个不能放在台面上提及的数字。如果你想在福田买房，抱歉，目前新房单价基本都在9万/㎡以上，只能买面积65平米的小两居室。建筑面积65平方米的小两居室非常拥挤。如果以后有了孩子或者带老人来住，几乎没有什么幸福感。
如果在南山区买就更尴尬了。 11万/平方米的新房均价让500万显得微不足道。如果要买的话，只能在红花雅筑买一套47平米的小单间。小单间不适合举办婚礼，更不用说组建家庭了。
10年间，深圳均价从1.09万涨到现在的5.7万，涨幅达5.21倍。成为中国房价上涨最快的城市。稳步超越增长4.9倍的北京和增长3.42倍的上海。在后面。而当年可以用来购买豪宅的巨额500万，勉强算得上是今天买豪宅的门槛了。
没有必要惊叹深圳房价的上涨，因为在这座充满奇迹的城市，房价上涨的趋势将会持续下去。所以，作为深圳的购房者，如果你的工资收入跟不上房价的上涨，你一定要想办法抓住时机，快速上车，否则深圳就再也不会和你在一起了。
那么深圳人如何用500万找到最值钱的盘呢？这就是我们今天要研究的主题。让我从新的房地产市场开始。
新家居选择
说起刚需盘，其实各地的定义都不一样。在三四线城市，面积超过120平方米的房产可能会出现急需。在二线城市，可能是80-100平方米。在香港，可能需要20-30平方米的面积。
对于深圳来说，由于长期执行9070政策，基本住房要求基本明确，不超过90平方米，加上三口之家的基本人均面积，底线是70平方米。从深圳目前的平均面积可以看出，大部分地区的平均面积不足90平方米。
因此，我们将过滤口径定为2-3房，总价在500万以内，看看深圳目前在售或即将开盘的新项目都在哪里。
根据贝壳数据我们可以看到，目前满足500万刚需条件的大部分集中在宝安的西乡、沙井、松岗、光明、坂田、观澜、罗湖、布吉、龙岗中心城、坪山等地区。看来除了福田、南山这些核心区域之外，选择的广度还是很大的。
如果加上70-90平米的刚需面积做筛选，罗湖就会因为最低价6.9万/平米而被淘汰。所以合格地区最集中的区域首先是罗湖以北的布吉地区。
（普吉岛二手房价格分布）
当然，在选择新项目时，虽然购买的500万元是急需项目，但在考虑区位因素时，一定要把投资因素放在首位。因此，在这张500万新房地图中，布吉地区并不是一个好的选择。
因为与罗湖性质相同，是深圳的老城区。拥挤，拆旧换新困难，道路规划难以有效完善。新项目容积率一般较大，且不在深圳发展主轴线上桃源村房价，所以没有做。选择。
除布吉地区外，其他地区500万套硬需求项目在售密度相差不大。在这个范围内，按照投资价值的梯度排列，我认为宝安西乡属于第一梯度，沙井、坂田属于第二梯队，光明、观澜、龙岗中心城属于第三梯队，坪山属于第三梯队。第四梯队。基本上趋势是从西向东。
尽管坂田近年来房价增长严重超支，但作为深圳核心区最先溢出的地区之一，其价值仍具有一定程度的积累。尤其是有了华为的支持，坂田已经成为炙手可热的低洼地区。
目前坂田500万以内急需房产还有选择：
近年来，北部观澜地区的房价也不断升温。二手房价格已达4.7万元/平方米，500万元以内新项目大量选择。例如，以下磁盘：
光明区虽然目前配套设施跟不上，但地处深圳发展主轴线上。西面是未来价值潜力区宝安，东南面是深圳早期价值溢出区龙华，北面是深圳主要产业外溢的东莞松山。湖。
目前二手房均价为4.1万元/平方米，远高于宝安的6万元/平方米、龙华的5.7万元/平方米。因此，光明区是一个价格洼地。地铁6号线开通后，价值肯定会增加。由加速度填充。
该区域可购新房源包括总价425万的92平米三房两厅银河天地，或89平米三居室。
500万元刚需市场最值得投资的地方无疑是宝安区。原来的宝安，在深圳人眼里，是一片肮脏遥远的关外地区，但事实证明，靠近海岸的地理基因注定了它有着不平凡的生活。后来，在大湾区一体化发展中桃源村房价，宝安靠近几何中心，被定义为粤港澳大湾区核心带。
从深圳近年来对宝安的投资也可以看出。目前已建成的地铁线路有1号线、5号线、11号线。预计到2030年，宝安将拥有14条地铁线路，总里程约218公里。 ，成为深圳地铁线路最多的新区。当然，这也体现在宝安房价的上涨上。目前，宝安二手房价格已达6万/平方米，深圳排名第三。
500万元刚需住房选择中，可购买西乡地区康达山海城面积89平方米的2居室、曼景华云霄公馆2居室、3居室天府华府公寓、福永怀德峰景三房等。
购买沙井时，您可以选择：
二手房选择
接下来我们看看二手房市场。我们分为非核心区和核心区（福田、南山）。
深圳地区房价总价分布图
同样，我们继续以2-3房、70-90平米、总价低于500万作为筛选标准。你可以得到下面的房屋分布图，但你会发现，虽然可选择的区域覆盖了南山和福田两个核心区域，但你得到的房屋都有相同的属性：老旧、2000年之前建造。
对于二手房来说，房龄非常重要，因为房贷的贷款期限一般为50年-房龄，也就是说从现在开始，1999年之前的房子的贷款期限将小于30年。按照二手房的最佳房龄来看，10年以内的次新房是最好的，但是当我们把价格降到这个限度的时候。
从我们北科找房的地图上可以清楚地看到，南山区还剩36套房子，福田区还有9套房子。我们仔细观察这些房子，发现符合条件的房子有一个共同点——都是塔楼，容积率很高，户型诡异，而且基本单一、通透。
由此可见，在中心区500万很难买到符合条件的好房子。那么我们只能丢弃一件物品。
在学历、房型、共有财产等诸多因素中，我认为房子的年龄可以抛开。由于房屋类型是固定不变的，塔楼楼层无法改变，但可以通过技术手段或有计划的改造来保持房屋的年龄，这样可以保证居住者的幸福感。
当我们把房子的使用年限扩大到20年左右时，我们发现选择余地明显更大。这时我们在选型时必须满足以下条件：
1、就近原则，20分钟内通勤。地铁站800米以内（比非地铁房贵10%左右）。
2、社区配套设施齐全。不要买远离市区的山腰上的房子。这种房子往往升值空间有限，租金也上不去。例如罗湖银湖站后山下区域、福田南山塘朗山下区域等。
3、深圳福田、南山区房地产价值梯度理论是，从南边的深圳湾海岸线到北边的塘朗山麓，价值梯度分为四级。
从海岸线到滨海艺术中心，这里都是豪宅的顶级价值。如半岛城、深圳湾一号；从滨海大道到深南大道是一流的价值。如中国海外华亭、中信红树林湾等。
深南大道以北至北环路为次要价值，如翠海花园、金地香蜜山、华润城等。从北环大道以北至塘朗山脚下，价值为三流，并且越到山边该值越小。如梅林村、桃源村、乐商林居等。
目前各梯度的价格差在每平方米15000-20000。
4、高科技、金融中心周边二手房升值潜力巨大，因为该区域购房者属于高薪、高收入群体，如福田CBD、南山科技园松坪村等。
500万套非核心区二手房的投资价值必须包含“10年内”的必要因素。投资梯度值与新房投资市场相符，仍然基于福田-南山-宝安区域价值梯度理论。
