本期作者
方岩、王新军
案例索引
最高人民法院 (2018) 刑法165号
案件概要
涉案房屋的原主人是文某的父亲梁某。梁某于2006年7月31日死亡。2008年12月1日，黄某使用伪造的委托书、公证书，冒称自己是梁某的弟弟，申请补领涉案房屋的房产权证。以梁的名义以丢失文件为借口的案件。 2009年1月23日，黄某利用虚假信息，同意将涉案房屋出售给谢某，谢某向黄某支付165万元。 2009年3月23日，广州市国土资源局将涉案房屋过户登记在谢某名下，房产证号码为×03。 2010年4月27日，谢某与曾某母亲卢某签订了购房合同。经商定，涉案房屋以338万元出售给卢某，卢某将购房款支付给谢某。 2010年9月13日，广州市国土资源局经审核，对曾某名下涉案房屋进行了过户登记，但尚未向曾某发放房产证。 2014年9月9日，曾某在广州市国土资源局花都区分局印制的《房产登记簿查询表》记载，业主为曾某，产权证号码为0300041xxx，权属来源是Xiang Xie在2010年购买的A等。
温某向法院提起行政诉讼，请求：1、确认广州市国土资源局为黄、谢办理房屋交易过户的具体行政行为违法； 2、吊销谢某的房产证。
原审意见
本案一审判决认定黄某、谢某买卖涉案房屋无效。广州市国土资源局根据黄某伪造的材料，将涉案房屋过户登记在谢某名下。这应该是主要证据不足、登记错误造成的。该行政行为违法。黄某以165万元将涉案房屋卖给谢某，谢某以338万元转让给曾某。涉案房屋现为曾某占用、使用。曾某以转让对价的方式取得了涉案房屋，并由房管部门登记在其名下。根据物权法第一百零六条的规定，曾某取得涉案房屋的行为应当是善意的，其权利应当受到保护。一审判决： 1、确认广州市国土资源局为黄某、谢某办理涉案房屋过户登记的行政行为违法； 2、驳回谢某撤销其房产证的请求。
本案二审判决认为，广州市国土资源局为谢某、黄某办理涉案房屋过户登记时所依据的申请人黄某提交的登记材料，已证明经生效刑事判决认定为虚假材料，经生效民事判决确认黄某、谢某买卖涉案房屋无效。因此，涉案房屋过户登记的法律依据已不存在，应予撤销。谢某以低于市场价165万元购买涉案房屋后，又以338万元的价格将涉案房屋卖给曾某。谢某并非善意第三人。广州市国土资源局在核发房产权证过程中，发现涉案房屋存在问题，停止核发房产权证。应当认为，涉案房屋的过户登记尚未完成。因此，一审法院认为，曾某系善意取得涉案房屋，且处理不当。曾某因涉案房屋遭受的损失可以通过其他法律途径解决。改判二审判决：撤销一审判决，吊销谢×03号房产证。
再审焦点
本案再审争议焦点为：涉案房屋后续过户登记是否已依法登记，曾某是否善意取得涉案房屋所有权。
修改后的句子的要点
最高人民法院复审认为，物权法第十四条规定，不动产权利的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记，自不动产登记簿记载时生效。根据上述规定，房屋登记程序虽然包括登记簿记载和发证两个程序，但房屋登记机构只要在登记簿上记载房屋的权利及其他应当记载的事项，房屋登记即生效。本案中，2010年9月13日，广州市国土资源局将涉案房屋过户给曾某登记，并将相关事项记入登记簿。截至2014年9月9日，曾某仍能到房屋登记机构查阅并打印涉案房屋的《房产登记簿查询表》，查到了登记号、产权人及房产证号码涉案房屋的情况，足以证明登记事项已获得外界的公信力。广州市国土资源局后续对已完成登记事项的变更，不能消除涉案房屋已依法登记的法律后果。根据物权法第一百零六条规定，善意取得应当具备三个条件：（一）受让人善意转让不动产或者动产； （二）转让价格合理； （三）依法应当登记的不动产或者动产已经登记，不需要登记的不动产或者动产已经交付受让人的。根据已查明的事实，涉案房屋已登记在曾某名下。虽然没有颁发房产证，但已经起到了公示作用，符合物权法的规定。二审判决认为，曾某未善意取得涉案房屋，注销被诉房屋登记及向谢某核发的房产证的行为错误，应予以撤销。再审及改判：撤销二审判决，维持一审判决第一条。
观察与判断
本案争议点在于，曾某在未取得涉案房屋房产证的情况下，是否应当认定其善意取得了涉案房屋的所有权。一审法院、二审法院和再审法院对此提出了不同的看法。观察分析的解释如下：
首先，一审判决的要点是，涉案房屋目前为曾某占用、使用。曾某以有偿转让方式取得涉案房屋，并由房管部门登记在其名下。因此，曾某对涉案房屋的取得应当是善意的。他们的权利应该受到保护。
二审判决的要点是，转让人谢某不是善意第三人，广州市国土资源局已停止签发曾某的房产证。应认定涉案房屋尚未办理过户登记，曾某并非善意取得。
第三，最高人民法院改判的要点是，涉案房屋已登记在曾某名下。虽然未出具房产证，但已具有公示效力，符合物权法的规定，构成善意取得。
观察和判断的角度
本案涉及善意取得房地产的认定标准争议。最高人民法院通过再审并修改了该案的判决，确立了此类案件的审理标准。对此，观察分析与评价如下：
一是关于善意取得房地产的认定标准。根据物权法第一百零六条的规定，善意取得房地产应当具备三个要素：受让人转让房地产时具有善意；转让价格合理；转让的房地产应当依法登记。已经注册了。本案中，曾某未取得房产权证，是因为登记机关在登记房产所有人为曾某后，自行不再核发房产权证。但通过正当程序，曾某查询发现，产权人为曾某，并在《房产登记簿查询表》中记载了其他信息。登记具有公示效力，符合物权法规定的登记标准。因此，根据物权法第一百零六条的规定，房屋登记程序虽然包括登记簿记载和出具证明两个程序，但房屋登记机构只要记载房屋的权利等事项即可。房屋登记生效，符合善意取得登记条件，转让的房地产应当按照法律规定进行登记。
二、关于《不动产登记簿查询表》的法律效力。最高人民法院再审判决认定涉案房屋已登记的事实依据是，曾某于2014年9月9日到房屋登记机构查询并打印《房产登记簿查询》。涉案房屋的表格”。 《物权法》第十四条规定，不动产权利的设立、变更、转让和消灭，必须依照法律规定办理登记，自不动产登记簿记载时生效。可见，最高院以当事人印制的《不动产登记簿查询表》作为物权法中《不动产登记簿》登记内容的直接依据，并将“不动产登记簿查询表”的结果等同于“不动产登记簿查询表”。 《不动产登记簿查询表》与《不动产登记簿》具有“簿”的法律效力。对此，观健认为，根据自然资源部颁布的不动产登记簿的格式和内容要求，《不动产登记簿查询表》与《不动产登记簿》有所不同，但它确实来源于不动产登记簿的内容，因此登记机构单独提供的不动产登记簿与《不动产登记簿查询表》不一致的房地产发证单位，仍以不动产登记簿为准。
三、关于不动产登记簿登记内容变更的问题。本案中，最高院认可了广州市国土资源局随后变更曾某相关登记事项的事实。但该认定并未消除涉案房屋已依法登记的法律后果，故不予受理。对此，观健认为，广州市国土资源局完成曾某的登记是客观事实房地产发证单位，广州市国土资源局此后对登记事项作出变更也是客观事实，是行使登记权的登记机构。 ，这是依法两项独立的具体行政行为。至于再审判决中为何采纳其中一项具体行政行为，而不采纳另一项具体行政行为，最高法院的理由有些简单。
观察并判断警告
本案系一起行政诉讼案。最高人民法院最终以不动产登记机构出具的《不动产登记簿查询表》为主要证据，对登记机构暂停核发不动产证明的决定不予受理，并确定了完成登记的结果。曾家。本案的再审结果可能会引发有关登记机构工作程序的争议，即何时、在什么条件下可以公开不动产登记信息。关珏建议，登记机构应将发放房产证作为不动产登记公示的前提条件之一。否则，可能会出现本案的情况，很容易引起公众的误解和混乱，也影响登记机构的公信力。
律师简介
方岩 北京金诚同达（西安）律师事务所主任
业务领域
证券与资本市场
兼并、收购和重组
私募股权和风险投资
房地产及基础设施建设
