以2021年1月至3月为基准，今年8月房价跌幅普遍在15%左右，跌幅达到20%的小区不少。
华强北都会100社区下降39.8%； 福田百花的南天怡花园下跌55.8%。
排除这些极端情况，即使是20%的下降，对于一些家庭来说也是难以承受的。
深圳一直是楼市杠杆率最高的城市之一。 当房价上涨时，杠杆会放大收益； 当房价下跌时，杠杆也会放大损失。
如果2020年底买一套1000万的房子，首付400万，贷款600万。
虽然房价只下跌了20%，但家庭资产却缩水了50%。 想到家族资产从400万增加到200万，您有何感想？
当然，如果你在2018年之前买了房子，账面上就不应该出现亏损。 当你看到你的邻居的价值贬值时，你总是会感到不高兴。
如果你想卖掉你的房子，你会更不高兴：多次降价后，房子还是卖不出去。
近6个月，深圳二手房成交量仅为11572套，较往年平均水平下降60%以上。
深圳约有200万套商品房。 综合以上数据来看，换手率仅为1.16%，低得惊人。
当然，卖不出去的不仅仅是个别房东。 开发商花了数亿营销，房子也卖不出去。
8月份，深圳新建商品住宅销售2616套，环比下降21%，同比下降57.37%。
当然，深圳的房地产市场也曾辉煌过，2020年暴涨过万，真是炒房者的狂欢。
2021年2月，二手房指导价紧急发布，市场急转直下，直至出现今年年初的惨状。
去年出台二手房指导价的城市不仅有深圳，还有同样进展迅速的上海。
于是上海的朋友们开始着急了。 上海会变得这么惨吗？
01
事实上，上海并不是没有跌倒过，只是很快就触底了。
2021年2月后，上海楼市开始高位回落； 2021年8月，三价低政策出台，楼市跌入谷底。
例如，上述三个典型社区都出现了不同程度的衰退。
与深圳的持续下滑不同，上海年底基本见底，春节后市场有所恢复。
同时，与深圳整体下滑不同，上海的强区始终坚挺，从未下滑。
比如浦东的优质社区和浦西大宁金茂大厦等标杆，就完全没有受到“三低”政策的影响。
上述两个现象都表明上海的基本面远好于深圳。
“三价低”是一大利空，短期市场下跌很正常。 能够快速达到新的平衡，在新的平台上稳定发展，上海楼市确实是比较健康的。
深圳之所以暴露底线，是因为这座城市太过特殊，楼市根本没有基础。
让我们再看一下这张照片。 2015年之前，深圳的房子并不贵，基本在2万到3万的水平。
从2009年到2014年，房价只上涨了7000元。
2015年传出一个重磅消息：深圳将成为第五个直辖市。
专家分析，直接管辖后，深圳完全可以与香港竞争，香港房价已经达到20万以上。 巨大的价差瞬间激活了楼市，深圳开启了“炒房模式”。
所以，这波涨幅是水的，基本面不好。
这场热潮刚刚结束，深圳迎来了“40周年”。 另一位专家预测，中央政府将送给深圳一份“大礼”，比如领土扩张。 面积扩大是一大利好，炒房气氛再度活跃。
直到2021年2月被彻底打死。
02
经过两次大幅上涨，深圳荣获“炒房示范区”称号：民众炒房热情最强烈，楼市杠杆率最高，违规操作相对较多。
事实上，这座城市的基本面并不那么理想。
众所周知，楼市已进入存量时代，一二线楼市发展的核心动力是“外来人口”。
因此，在抢人战中表现最好的杭州楼市，一时坚挺； 在人口不断流失的东北，楼市每况愈下。
因此，刺激政策基本都是以“宽松结算”、“限购”等为主，真正的当地人并不需要这种刺激。
在近年来一线城市的外来人口争夺战中，深圳并没有太大优势。
深圳是一座“移民城市”，曾以其源源不绝的经济活力吸引了大量“移民”。 这也是深圳奇迹的根本力量。
在此期间，深圳先后诞生了华为、万科、腾讯、大疆等标杆企业，成为中国经济的领头羊。
后来深圳经济遇到了一些瓶颈，主要制约因素是土地资源不足。
北京有16410平方公里，上海有6340平方公里，广州有7434平方公里，深圳只有1997平方公里。
不仅如此，深圳还有大量土地无法开发，实际可开发土地仅有70平方公里。
2020年，台积电12纳米芯片项目落户南京，南京一次性提供3000亩土地。 深圳想引进，但口袋里没有那么多土地储备。
土地少了就很贵，所以华为去了东莞松山湖，三星、奥林巴斯、爱普生也搬出了深圳。
40年前深圳承担了改革的重任，现在这个重担已经交给了上海浦东。
2021年7月，中央把引领社会主义现代化建设的重任交给浦东，很大程度上是因为这里还有大量土地。
我们寄予厚望的战略性新兴产业都需要大量的土地。
所以我们看到土地紧缺的深圳目前出现了一些经济问题。 虽然GDP没有明显下降长兴大自然花园三期房价，但新开的大型项目却少了很多。
行业的问题很快就反映在人口上，人口增长开始放缓。
以上问题大家都能看到，所以对2020年“扩能”抱有强烈的期待。当然，后来的希望落空了，没有再给深圳划拨土地。
原因也很简单。 华为迁往东莞对深圳不利，但对广东无所谓。 反正肉在锅里就会烂掉。
03
当然，吸纳外来人口不仅仅靠工业。 一些城市凭借发达的城市资源和优质的居住环境也会吸引很多人落户。
这方面恰恰是深圳的短板。
深圳一直是一个赚钱的城市。 大多数人去深圳只是为了赚钱。 去深圳定居的人不多，是为了提高生活质量。
因为深圳太新了，虽然经济上是一线城市，但资源还没有跟上。
比如，医疗资源一直是深圳的短板。 深圳一直有“在深圳赚钱，去广州看病”的说法。 当时深圳只有十几家三级医院，完全不够用。
经过不断建设，深圳现在有30家三级医院，与广州相比还有很大差距——大概是普通二线城市的水平。
即使现在，深圳也没有专业的耳鼻喉科医院、肺科医院、皮肤科医院等。
如果我买了全国最贵的房子（深圳的均价已经是全国最高的），我会来这里享受普通二线城市的医疗服务吗？
消费差距更加明显。
这是奢侈品在一线城市的分布。 从品牌影响力综合评分来看，深圳的得分不仅远低于上海，甚至低于成都。
深圳优秀企业不少，但尚未形成非常高端的消费氛围，对周边城市富裕家庭的吸引力明显不足。
经济形势发生变化后，经济内部循环成为主旋律。 中央提出打造“消费中心城市”，试图破解消费不足的短板。
遗憾的是，深圳没有再次当选。 这说明，不仅在民间，而且在官方定位上，深圳都不是消费的核心区域。
对其他地区富裕家庭的吸引力一定程度上体现在高端楼市的交易量上。
2021年各城市豪宅交易量
深圳的房价非常贵。 从单价来看，已经是中国大陆物价最贵的城市了。 不过，深圳豪宅成交量并不大。
如果单纯从吸纳全国资源和人口的能力来看，只有北京和上海可以称为一线城市。
04
楼市的活跃群体很大一部分是本地置换和改善，而这一群体在深圳非常稀缺。
上海楼市的置换群体有两类，一类是“动迁户”，一类是“老、破、小”户的置换。
由于历史原因，深圳老房子并不多，拆迁户不太可能成为购房主力。
更重要的是，深圳并没有大量积累财富的“老破人”。
我们把北科网的所有数据调出来，发现1990年之前深圳只有523个社区，按每个社区500户计算，只有25万户家庭。
深圳的老房子可能不止这个数量，但大部分都是城中村自建房，无法交易现金。
几乎所有可以交易和货币化的东西都在北壳网有所体现。
上海一直是全国最大的城市。 100多年来人口非常密集，留下了5000多个“老社区”。
同样以平均500户计算，上海至少有250万套“老、破、小”可供交易。
按平均每股300万元计算，上海“老婆小”总市值高达7.5万亿元。
也就是说，上海楼市有7.5万亿元的潜在资金可以随时入市； 但深圳只有7500亿元，根本没有影响力。
老房相对较少，次新房成为供应主体。 深圳楼市的门槛要高得多。
北客网显示，上海有3245个15年以下社区，深圳有1071个社区。
门槛高，人们买房只能加大杠杆长兴大自然花园三期房价，进一步加大楼市风险。
上海2016年将二套房首付提高到70%，楼市杠杆率几乎全国最低，抵御风险的能力比深圳强很多。
深圳产业遇到瓶颈，吸纳新人才有限；
深圳宜居性仍有待提高，可吸纳的新增人口有限；
深圳本地改善团体不多，也没有发展出强大的购买力。
更重要的是，深圳享有一线城市中最宽松的落户政策。 大学生能顺利落户，可压榨的购买力也几乎耗尽。
但深圳有一个巨大的优势：当地人投资意识超前，炒房者数量在机会出现时迅速增加。
房地产供应滞后。 需求不断增加，但供应却无法增加。 自然，房价也会水涨船高。
当潮水退去时，如果没有实际购房需求的支撑，楼市很容易出现震荡。
而且深圳楼市不大，很容易激起更大的水花。
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