◎作者 | 瓜片
◎来源| 楼市黄大大（ID：houseleader）已获授权
从上到下，几乎每个人都同意同一件事：
中国不缺房子。
于是有人接着推理：房子已经严重过剩了。 现在买房纯粹就是拿offer的事情。 明天楼市，房价会暴跌，直到北上广深人人都能买一套……
这当然也是可笑的。
事实上，中国的房地产市场还有很长的路要走。 对比发达国家的历程，一些发现非常有趣。
中国的房地产市场处于什么阶段？
可以明确的是，第一阶段，即快速增长阶段已经过去。
根据发达国家的经验，房地产市场的发展往往经历三个阶段。
第一阶段：快速成长期（对应二战后20-40年）
这一时期，经济快速发展，城市化进程快速推进，大量农民工涌入城市，特别是20-50岁的青壮年。 结果是：
住房短缺。
无数住宅楼拔地而起，整个城市就像一个大型建筑工地房地产走势视频，承载着成千上万“新东京人”、“新纽约人”、“新伦敦人”的梦想。
现阶段，英国、美国、日本、德国新开工项目年均增速分别达到4.6%、6.6%、12.5%和6.1%。 （1946年——新建筑开始的高峰年）
这些特征基本可以对应中国“1998房改”后20年的上升期。
大概从1998年到2018年：
商品住宅均价从1740元/平方米上涨至8544元/平方米，累计上涨3.9倍，年均增速8%。
这些年，无数“新北京人”“新上海人”“新广州人”“新深圳人”也从房价上涨中受益。
最初是一套房子，现在已经是几千万了。
随后，随着经济增速放缓、住房需求饱和，房地产进入下一个阶段——
第二阶段：提质降速阶段（70年代-90年代）
在很多发达国家，这个时期都出现了一种情况：新建工程的增速达到了顶峰。
不同国家有不同的“高峰”时间。 例如，英国和美国都发生在1972年，日本发生在1973年，德国则要等到1994年。
进入新阶段后，各国新开工增速大幅下降，甚至出现负增长。
是不是有一种很熟悉的感觉？ 这不正是我们正在经历的吗？
2019年以来，全国新开工住房建设增速开始“持续回落”格局。
确实之前也有过下跌，比如2008年、2012年、2015年，但很快反弹主要是政策和大环境的影响。
现在情况不同了。 连续几年的下降，显然是结构性变化。
信号很明确：市场规模已经达到顶峰。
第三阶段：成熟阶段（90年代至今）
这个阶段也可以称为“库存阶段”。 顾名思义，就是二手房取代新房，成为主要交易对象。
《发达国家房地产业发展经验及其对我国供给侧改革的启示》一文指出，发达国家房地产业发展基本进入高级阶段。 他们的房地产市场80%以上都是现房交易，新房销售占比很低。
《全球房地产》引用了美国的例子。 2017年，美国二手房交易占比80.7%。
显然，我们正处于从“第二阶段”到“第三阶段”的过渡时期。
机遇与风险并存。 这是一个买房需要非常谨慎的阶段。
为什么这么说？
首先，发达国家的房地产危机大多发生在这一时期。
比如1986年到1991年的日本房地产泡沫、1991年到1996年的香港房地产泡沫、2001年到2006年的美国房地产泡沫……
为什么？
通俗地解释一下：房子过剩。
刚才我们提到，过去支撑发达国家房地产市场的重要群体是新公民。
然而，随着城镇化率达到60%的分水岭，大规模城镇化时代已经结束。
从下图可以看出，城镇化率达到60%后，增长曲线变得非常平坦。 原来的购房主力——入城新市民——逐渐被城市内部的改善群体所取代。
这也可以很好地说明，当前中国房地产行业面临的危机并不容易克服。
国家发改委数据显示，我国正进入城镇化减速增长阶段，城镇人口年增长率逐步下降——
“十一五”期间，城镇化率年均提高1.34个百分点；
“十二五”期间回落至年均增幅1.25个百分点；
“十三五”期间继续下降，年均下降约0.05个百分点。
但令人欣慰的是，中国作为超级人口大国，仍然拥有一定的结构性人口红利。
国家统计局公布的数据显示，2022年常住人口城镇化率将达到65.22%，9.21亿人在城市工作和生活。
请注意，这9亿多人只是在城镇工作和生活，并不意味着他们可以充分享有所在地的所有权利——包括买房。
如果再仔细观察，户籍人口城镇化率仅为47.7%。
也就是说，城镇化还有相当大的空间，还没有出现“高峰”，这也给了中国房地产一定的增长空间。
另一个重要指标是“结算比例”。 简单来说，就是一套房子对应多少户人家。
泡沫破灭时，日本、香港、美国相应的股本比率分别在1.11、1.10、1.15左右，均达到“供给过剩”标准。
统计数据显示，2020年，中国城镇住房户比为1.09。 这意味着中国的住房整体已经实现了静态平衡。
基本上告别短缺并不等于告别过剩。
要知道，在“人人都有房子住”的口号背后，商品房仅占现有住房存量的一半不到。 农村自建房、经济适用房、卖老公房等占多数，但无法满足大多数人对“好房子”的需求。
恒大研究院《中国住房存量：过剩还是短缺》提到，2015年，7.6%的城镇家庭没有独立厨房，25.8%没有独立抽水马桶。
是的，“1998房改”之前建造的住房大多存在质量差、设施不完善的缺点房地产走势视频，居住体验也难以形容。 很少有人愿意像长辈一样，在这样的“房子”里度过余生。
该怎么办？
努力工作赚钱，买更好的房子。
我们有一个学生土豆，住在帝都核心区她老公家里。 厨房是公共厨房，厕所是公共厕所。 后来他到成都打工，住进了大房子。
从城市能级来看，一线城市为0.97，低于平均水平； 二线城市为1.08，与平均值基本持平； 三、四线城市为1.12，明显高于平均水平。
也就是说，一线城市还存在住房短缺，而三四线城市已经出现了过剩！
这是了解中国房地产机遇和风险的关键关键。
《全球房地产》一书中提到，发达国家从第二阶段到第三阶段的过渡期大约需要10到30年。
中国的几个大城市实际上已经进入了第三阶段。
包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及大连、厦门等一线二线城市。 成都、杭州、苏州、南京这两年也逐渐有了这样的势头。
这是否意味着房地产的终结？
事实上，进入第三阶段并不意味着房地产行业就此终结。 时至今日，房地产仍然是发达国家当之无愧的支柱产业。
甚至发达国家许多大城市的房价仍在稳步上涨。
有文章分析，美国房地产业发展的三个阶段中，最显着的特征是房地产增加值占GDP比重的变化。
最初，房地产业在国民经济中的比重不断提高。 进入高级发展阶段后，长期保持在稳定水平。
数据显示，20世纪80年代中期以来，美国房地产业增加值占GDP的比重长期稳定在11%至13%之间。
类似的轨迹包括德国和日本。
德国在20世纪90年代进入了发展的高级阶段。 1995年以后，房地产业增加值占GDP的比重达到10%。
日本在2000年左右进入“高级阶段”，此后房地产业增加值占GDP的比重长期稳定在10%至12%之间。
你看到了吗，泡沫破灭后，房地产依然是日本的支柱产业。
当然，大多数发达国家的房地产业已经走上了可持续发展的道路。 其增加值主要来自租赁、金融、装修、二手房交易等贡献。
这也是我们正在探索的“新模式”。
在研究房地产发展史的过程中，我还注意到一件事：从过去到现在，房地产一直是世界各国最重要的资产之一。
今天，无论你是需要汽车还是富人，无论是在发达国家还是发展中国家，这都是事实。
放眼世界，爱买房的除了中国人之外，还有隔壁的韩国人。 两国居民资产配置结构中，房地产占比均超过60%。
大洋彼岸的美国人虽然热衷于股票交易，但他们仍然选择持有相当比例的“非金融资产”。
好房子永远是一笔好资产。
最后，当我们步入存量时代的房地产市场，我们还能在哪里找到“挖金”的机会呢？
有两个关键词：一是核心城市，二是改善住房。
支撑核心城市资产价值的是人口的持续流入、创造更多财富的产业以及日益紧张的土地供应。
是的，北上广深去年常住人口下降了，但看看现在哪个不拥挤。 顶尖大学毕业生找工作时，有多少人能够完全忽略一线城市？
至于那些不断被人们“抛弃”的城市，房子大概率会彻底固化为“房产”。
存量时代，改善型将取代刚性需求，成为主流。
一方面，换机需求成为最大“力量”。 老房子、危房、小房子、远房……都要被核心资产取代。
另一方面，房价连续两年下跌，但在大多数人眼里仍然遥不可及。 与其从小地方或郊区开始，有些人选择定居下来不买房，而另一些人则硬着头皮直接买了一套三居室。
接下来，你知道该选择什么吗？
参考
《中国住房存量：过剩还是短缺》，恒大研究院
任泽平、夏雷《全球地产》
《发达国家房地产业发展经验及其对我国供给侧改革的启示》，董帆、董文婷
《典型国家城镇化率达到60%后房地产转型的趋势特征》，王纪元
