为了尽快消化土地储量，乡村花园在内部实施了“实现共享机制”并实施了项目开发的“ 567”方法，但是在此背后，存在矛盾和风险：很容易共享财富和荣誉，但很难分享艰辛。企业家应用程序，了解中国的7,000家有利可图的业务！
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在乡村花园的机器工厂中，李·绍肖（Li Shuangshuang）和王吉（Wang Gui）是两个螺钉。
作为江苏区域营销项目（II级）项目的销售总监，李申申（Li Shuangshuang）最近被乡村花园（Country Garden）解雇，无法重新雇用，理由是李·舒斯肖（Li Shuangshuang）泄露了该集团的内部文档。正是这份文件“泄漏”了宇宙房地产公司乡村花园的胜利秘密：不惜一切代价的较高营业额。
对于乡村花园的项目经理而言，高离职奖励和惩罚制度是：如果（土地）熟练并开始，奖励是200,000元人民币，每天延迟，奖金将减少10,000元人民币，奖金将为从20天开始，奖金将减少到0，并且第21天将开始，奖金将开始。罚款是10,000元人民币，日复一日减少，施工在40天内开始，罚款为200,000元。如果在第41天开始建设房地产拓展部奖励制度，请解雇。对于设计师而言，对所有第三，第四和第五层城市中所有项目的高离职要求很高，设计学院将在收到设计要求后在同一天（通用）制作图片。
在互联网上看到上述文件，尤其是关于整夜设计图片的文件，刚加入乡村花园的王吉（Wang Gui）被“害怕”，被“害怕”。
当时，王吉（Wang Gui）刚刚加入了乡村花园江西（Jiangxi）的第四层城市的分支。当他听说这件事时，他急忙打电话给房地产圈子中的几个朋友，问他们是否想违反合同。当我得知乡村花园一直具有这种劳动力强度时，我感到放心。
Wang Gui已经毕业了15年，乡村花园的年薪为170,000元（税前）。
在极大的压力下疯狂的高离职
“最近在网上大肆宣传乡村花园的设计整夜的设计。实际上，这在行业中一直是常识。每个人都知道，乡村花园的营业额很高。许多人讽刺和羡慕。”还列出了列出的房屋。公司营销负责人李·德鲁伊（Li Derui）表示：“现在，该国正在去杠杆化，房地产公司正在努力筹集资金，并且整个行业的利润率通常会降低。只有通过提高营业额，我们才能提高利润并扩大规模，每个人都想学习乡村花园，但他们无法学习。”
乡村花园董事长Yang Guoqiang将Country Garden定位为：向麦当劳的标准化学习，并以少量利润向沃尔玛学习，但销售迅速。每当新的高管加入乡村花园时，Yang Guoqiang都会推荐两本书，其中一本是沃尔玛创始人Sam Walton的“最富有美国”的自传。
（图片描述：乡村花园在2017年在北京的南第二环路旁边收购了Yongdingmenwai街地块，建筑工地上仍然有绿网。
Yang Guoqiang使用快速移动的消费品进行房地产。用他的话说，乡村花园的商业模式是：专注于第三和第四层城市，以低成本，快速开发，低价开放以及在收购土地时基本完成。必须在三个月内开始建设，并且可以在4或5个月内收回资金。
乡村花园的土地获取规则是：如果您获得干净的土地，该地区应该很大，付款应该分期付款，并且没有竞争对手。
所有高管和员工都熟悉乡村花园的某些公司规则。例如房地产拓展部奖励制度，该项目实施了“ 4568”方法：在4个月内出售建筑物，在5个月内收取资金，6个月内现金流量，并在8个月内重新投资。开放销售的“ 789”方法：进入市场的新项目将在开业后一周内以不少于70％的销售。购买土地后，将在第一阶段出售80％的库存。进入市场的新项目必须在开放销售的月份达到90％。 。
根据这一策略，乡村花园逐渐成为世界第一房地产公司的当地房地产公司。它的销售于2013年进入1000亿个俱乐部，达到1006亿元人民币，2014年达到1,288亿元，达到2015年1402年。2016年，它翻了一番，达到3088亿元，并在2017年达到5508亿元人民币。 Fell Swoop并成为销售冠军。
与其他房地产公司相比，乡村花园的项目主要位于第三和第四层城市，使房屋价格的平均价格相当低。 2017年，乡村花园的销售区为6066万平方米，销售额为5508亿元人民币，转换为每平方米9,080元的销售单位价格。
这种销售模式的销售模式是Yang Guoqiang一直追求的销售模式：如果他可以每平方米的房屋赚取100元人民币，他愿意这样做。
除了低成本的土地获取，少量利润，但营业额迅速以及营业额较高之外，乡村花园还从快速发展的消费品行业中学到了另一种独特的技能：广告和不惜一切代价寻找销售代理商。 Yang Guooqiang告诉高管和员工的一个故事是：1995年，他借了2000万元人民币，所有这些都用于广告，他于当年制造了5000万元人民币，第二年，他宣传了所有这些，所有这些都在做广告。赚钱。 1亿元人民币。
乡村花园内有一个口号：没有销售，一切都是零。
乡村花园辞职的高管说，当他于2014年加入该公司时，乡村花园与全国2800多家中介机构签署了销售机构协议，并拥有相当大的佣金和非常有效的销售机构。这位高管曾经目睹，乡村花园与香港销售经纪人签订了合同，有20万人可以出售房屋的乡村花园。
出生于农民的杨高基安（Yang Guoqiang）几乎对公司的规模进行了偏执。上述执行官回忆说，杨高齐安格会见了小米主席雷·朱尼（Lei Jun），两人在某个方面达成了高度的共识：规模对于建立业务非常重要。
（Yang Guoqiang）
2014年4月1日，在中国建设和中国海外的子公司在海外工作的吴江加入了乡村花园。作为金融业的老将，吴以其稳定而闻名。他声称，他来到乡村花园后承担的一项任务是降低公司的债务比率。
但是，Yang Guoqiang在扩大土地购买规模或降低债务比率方面有自己的考虑。
2014年是房地产行业的一年，市场进入了寒冷的冬季。杨高齐安格提出了反周期性行动：根据他的说法：在该行业的冬季，政府对乡村花园有渴望，并将提供良好的条件，例如购买土地时。分期付款，然后乡村花园必须去，继续购买土地，购买良好而有价值的土地。
2015年，吴江继续为Yang Guoqiang的战略调整提出一些计划。但是，当年市场有所改善，该公司正在讨论销售和资本回报。 Yang Guoqiang还特别给了乡村花园总统Mo Bin，这是一封信：“此刻骑风和挥手。” 。
含义非常清楚。乡村花园在2015年的任务是加速房屋的销售和收购土地。
如今，乡村花园的土地储量已经达到了很多。截至2017年底，其土地储量为2.8亿平方米。根据2017年的开发进度，如果不包括地面面积比因素，则足以让它出售房屋超过4年。此外，乡村花园的潜在土地储备约为1.4亿平方米，基本上已被锁定，但尚未签订合同，这也可以允许其出售两年以上的房屋。
换句话说，根据当前的土地储备，即使乡村花园不再获得土地，它仍然可以在6年以上出售房屋。
第三和第四层城市的股息耗尽
Yang Guooqiang现在需要担心的是，在未来六年中，Country Garden的房子还会像2017年一样好吗？
在设定2018年目标时，Mo Bin说他不会设定销售目标。 Yang Guoqiang补充说，尽管没有具体的目标，但它仍然需要根据2017年增长。
为了实现这一目标，乡村花园继续在高离职的道路上骑马和鞭子，并达到顶峰：（陆地）将被淘汰并开始建设。
一家上市房地产公司的营销经理李·德鲁伊（Li Derui）表示，许多房地产公司也想这样做，但他们不能这样做，因为从收购土地到建筑业开始，都有许多需要环境环境的程序保护，规划，防火，水库等。等待，几乎所有地方政府的部门都必须处理。
但是，乡村花园之所以可以这样做，是因为它依赖于强烈的地方政府企业关系。
例如，2017年11月23日，乡村花园进入广西县，收购了239英亩的土地，并承诺将投资24亿元人民币。
一个月后，杨富县建立了由县治安法官领导的乡村花园项目工作领导小组。成员包括来自住房和城乡开发局的总经理，县电信，中国Unicom和移动公司的土地和资源局，并拥有全面的协调办公室和土地获取。拆除组，维护和稳定组。其中，稳定维护小组的负责人是县党委员会政治和法律事务委员会副秘书。
例如，2013年8月，为了允许乡村花园成功地获得土地，海南省海顿市成谷县建立了乡村花园梅兰湾湾项目的土地收购和拆除小组。周林朱恩（Zhou Lingjun）当时是成木县副县地方法院，被任命为县土地和资源局的团队负责人，环境和资源局，旅游委员会副部长，其他人担任副团体领导人，以及7人来自相关的人职能部门都是小组成员。
（图片描述：乡村花园于2017年在北京西北第五环路外收购了一块土地。它目前是北京的一个共享所有权住房项目。有望在结束时移交房屋的第一阶段2019年。拍摄者：Sun Chunfang）
李·德鲁伊（Li Derui）说，乡村花园和埃弗格兰德（Evergrande）的销售业绩与去年一样好，他们在第三和第四层城市的房屋价格和交易量的上涨得到了回报。这个股息将持续多久？没有人可以准确地采用它，因此土地储量超过两倍。如果奖金持续很长时间，那么拥有更多钱的人将会取得良好的成绩。如果奖金立即消失，那么拥有更多钱的人将承担巨大的负担。
第三和第四层城市的住房价格上涨是由于申蒂敦翻新的货币重新安置。根据工业证券的一份研究报告，2016年货币化安置的比例进一步增加到48.5％，占当年住宅销售的18％，使当年的销售增长率为8.7％。 2017年，Shantytown翻新的货币化安置比率约为60％。如果排除了棚户城翻新的货币化作用，则2017年住宅销售的增长率可能仅为0.58％。
目前，将当地棚户区装修的货币化资金主要来自中国开发银行的政策贷款。
但是，上述研究报告表明，由于对过去几年的申蒂敦翻新等项目的大力支持，中国发展银行的利息资产产量迅速下降，年度报告少于4％年份，净利息差仅为1％。债券发行成本的增加仍将增加对中国发展银行的压力。为了自己的能力，中国开发银行可能不会继续加强对棚户区的翻新和货币安置的支持。
Huang Long是河南省南南市一家当地房地产公司的营销经理，他说，在南约市，Shantytown翻新的货币化比率已超过50％，而下面的一些县达到了100％。这在提高南南的住房价格方面发挥了非常重要的作用。在过去的两年中，乡村花园在南约市有两块土地，但该地区相对较小。出售全部之后，即使是销售办公室和景观场所，也必须在出售之前拆除和建造。
品尝了甜味后，乡村花园想继续在南南（Nanyang）购买土地并出售建筑物。但是，南约市的土地资源再次变得非常稀缺。
Huang Long说，在过去的几年中，Nanyang政府举行了农民的比赛，并进行了大量的BT项目。政府无法给公司资金，因此它赋予了企业的一些围绕土地发展权，但是这些土地和项目涉及大量拆除，重新安置和债券债务权。争议在短时间内很难成为一片干净的土地。
对于乡村花园等外国公司来说，使用这些土地或与Nanyang的当地公司合作非常复杂。
为此，乡村花园不得不在南约市西北非常偏远的地方购买一块土地。这片土地的起价为3.68亿元。经过长期的740轮战争之后，乡村花园以7.14亿元的价格赢得了胜利，溢价为93.88％。拍卖后，乡村花园找到了Henan的当地开发商Jianye在开发中进行合作，并由Jianye经营。
黄隆说，在目前的第三和第四层城市非常受欢迎的情况下，乡村花园不得没有像以前这样的竞争对手以低价获取土地，从上面的热门情况可以看出高保费。
除南洋城外，主要品牌房地产公司继续深入县级地区。黄隆说，埃弗格兰德和其他房地产公司已经制定了一项策略，以抓住市场的这一部分，并切断韭菜的这一部分，这通常是一次性交易，因为他们也知道该县的人们正在流传。它也没有工业基金会，它依赖于Shantytown翻新的货币化发布的需求，而这部分需求是短暂的。
Huanglong认为，县的住房需求最多可以持续约一年，而第三和第四层城市将持续更长的时间，但只有大约两三年。
绘制大馅饼的激励机制
在第三和第四级股息消失之前，消化的土地储量消失了，这是Yang Guoqiang之前的首要任务。该方法是：鲁ck高的营业额。如何激励这些执行的人，农民的杨高基安（Yang Guoqiang）有自己的小计划。
乡村花园于2013年进入了1000亿个俱乐部，部分原因是2012年8月推出的成就共享机制：该公司的税后利润中有20％是在地区和项目水平上向乡村花园提供的。
在年度颁奖典礼上，在许多情况下，总区域项目获得了数千万的成就共享奖金，这是基于原始工资和奖金的额外奖金。
成就共享中包括的情节和项目必须符合“ 567”法律；购买土地后，必须在5个月内出售这些地块，并在6个月内进行现金返还，并在7个月内进行资金余额。
加入乡村花园后，吴江很快发现了这种机制的问题：首先，如果该项目资助，融资金额将被视为现金流。这种评估方法是不科学的，必须是销售收集形成的现金流。只有这样，才能计算出来，项目融资形成的现金流不得计算。其次，该小组规定，如果项目公司成功购买土地，则每兆吨将获得10,000元的奖励。如果有土地，将会有分享成就的机会，但是一旦土地购买失败，最终将发生巨大损失。
简而言之，成就共享机制的缺点是：分享财富和荣誉很容易，但是很难分享困难。
（随着中国进一步收紧外汇控制，“森林城”项目的销售在该项目中，在该项目中，在马来西亚投资了大量投资。）
因此，在2014年下半年，乡村花园（Country Garden）推出了同心共享机制而没有废除原始成就共享机制：所有新购买的土地均构成合资企业，乡村花园约为85％，集团高管占5。％（（所有项目都必须进行投资），区域人事账户约为10％（对该地区所在的项目进行投资），并且区域总统在其管辖范围内对每个项目的投资不得小于总数的20％项目的投资金额或80万元人民币。项目总经理应为自己管理的项目总投资的总项目投资贡献不少于30％或500,000元。
但是，在实施此机制后，突出了问题。
首先，一些高级管理人员和地区项目负担不起那么多钱。一位新资助的集团副总统必须根据规定投资500万元人民币，因此他不得不抵押北京的房屋以筹集资金。有些人如果没有钱进行跟进，欠钱。对于那些准时跟进的人来说，这是不公平的。其次，个人不可能在短期内获得校长。如果某人出于各种原因需要提早撤回，则在撤回时，公司将给予最低较高贷款利息的回报。根据估计，根据年度报告中披露的数据，近年来，乡村花园的年度房地产项目的年度利润率约为50％-60％，这对于那些早期退出的人来说是非常不公平的。
实际上，最早在设计该系统的开始时，Yang Guoqiang在讨论阶段提出了自己的意见：不应提前向员工分发现金。
上述乡村花园高管表示，这种后续投资制度对短期内离开的高管非常不公平，因为初始投资是如此之大，当他们退出时，他们只给了本金和利息略高于银行贷款的利息，他们根本没有分享。高利润红利。这笔钱比遵循其他领域的投资要好。如果您确实必须解决分数，那么一些即将离任的高管可能会遭受数百万甚至数千万的损失。
Yang Guoqiang是一名农民，他在18岁之前从未穿过新鞋和袜子，现在与他的偶像 - 沃尔玛创始人Sam Walton：Rich In Carund。
但是，一位房地产策划师在他的早年叹了口气中与杨高基安（Yang Guoqiang）有着密切的关系：商人都很冷。
1994年，刚刚首次亮相的杨高基安（Yang Guoqiang）在蒙德（Shunde）建造了近4,000座别墅，但根本无法出售它们。因此，我找到了房地产规划师，计划者提出了一个想法，该想法是在别墅地区建造一所国际学校，而Villa立即出售。
作为回报，Yang Guoqiang以成本价格将别墅卖给了计划者，而计划者的两个孩子正在上国际学校。
“起初，我说我的孩子没有钱去上学，但是后来我要求他再次付钱。我再也不能住在那所房子里。三年后，他们要求他们回收它以140万人的身份，他们的人民的价格是Yang Guoqiang的方式。稍后再上去。
出乎意料的是，几年后，乡村花园在扩大广州的市场方面遇到了困难，因此Yang Guoqiang要求某人邀请计划者吃饭，然后继续他的关系。 “我只是告诉中间人，想念杨的郭安格比见面要好。他会消失而不再吃。”计划者说。
两者之间的最近会议是在Xinghewan老板Huang Wenzai的60岁生日。 Huang Wenzai邀请了Xu Jiayin和Yang Guoqiang和其他大镜头。策划者说：“那个时候我只是对杨高基安问好。”
Yang Guoqiang的公司越来越大，但是乡村花园中的高级管理人员人数越来越小。
2014年4月，吴江加入。当时，乡村花园成为专业经理管理房地产公司的典范。此外，莫本（Mo Bin）于2010年7月从中国建筑局（China Construction Fifth）担任总统，他是R＆F房地产的空降，担任乡村花园的联合总统。朱·朗宾。乡村花园进入了“三箱”时代。
三年过去了，只剩下“ yi bin”。
2017年4月，吴江从乡村花园辞职，2017年6月，朱宾也离开了。
此外，Qu Xueming，Su Rubo和Xie Shutai也彼此辞职。乡村花园最初的13位执行董事离开了5名，只剩下8个，其中4个是杨家族：杨高齐安格，他的女儿Yang Huiyan，Yang Ziying和他的侄子Yang Zhicheng。
*本文由Sun Chunfang作者的Prism（ID：Lengjing_qqfinance）授权复制。该帐户是网络新闻和NetEase的签名帐户。
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