前几天我发表了一篇小文章。 分析青岛楼市最不靠谱的就是看供需关系。 文章提到了以下三点：
第一：价值决定价格，供需影响价格。 房价是由房子的品质和配套设施决定的。 供求关系只能提供一定的影响，而不能决定价格。
第二：连接是一种普遍现象。 对于一个城市来说，随着地铁、高速公路、高架路的建设，一个地区的供需关系将通过地铁、城市快速路迅速波及到整个城市。
第三，不能用供求关系来机械地分析处于“板块轮动”不同阶段的城市板块。 新兴产业配套设施不齐全。 “人多房子少”是客观存在的事实。 看来供应超过需求。 但随着建设的推进和人口的引进，前景十分广阔。 然而，一些没有前景的老地区往往显得更有前途。 “房间很难找到” - 但同时 - 潜力不大。
然而，毕竟“供给与需求”的概念已经被很多人谈论了很多年，并且已经在他们的思想中根深蒂固。 前几天，有朋友问我，风水大师，您说地铁是平抑城市不同区域房价的有力工具。 那么，距离天津地铁9号线开通已经过去这么多年了。 滨海新区房价低迷，又来了？ 这是怎么回事？ 毕竟，天津滨海新区和青岛西海岸新区是GDP全国第二、第三的两个新区。 显然，天津滨海新区的例子对青岛西海岸新区有一定的参考价值。
然而，我们看到的现实却是这样的：
天津滨海轻轨（天津地铁9号线）通车已过去十多年，但天津滨海新区的楼市仍远远落后于天津主城区。 市场如此不温不火，难道“地铁拉平主城区和远郊房价”的“利器”逻辑在天津不适用吗？
有人给出了这样的观点：
这种观点正确吗？ 答案肯定不是这个。 有人认为地铁通勤距离长可能是个问题。 不过，面对动辄数百万的房价，每天花三四个小时通勤绝对不是问题。
因此，“地铁是快速拉平郊区和主城非核心区房价的有力工具”对于天津滨海新区来说仍然适用。
首先，从刚才的推论，我们可以清楚地知道“天津滨海新区一些优质地铁房接近2万元”的说法是有问题的：虽然有64分钟的通勤时间，但房价在滨海新区的核心区域依然是这样的画风：
如果放大看一下天津地铁9号线市民广场站、太湖路站周边的房价，你会发现，在天津滨海新区核心地段，新房售价都在3万多元到处都是。 天津主城的老房子和小房子早已被取代。 它被摩擦在地上——这个地方从来都不便宜。
在计算平均值之前，我们需要澄清一个概念。 滨海新区面积2270平方公里。 一条地铁不可能“撑起”整个滨海新区楼市。 虽然我们在分析供应时无法具体到每个区，但在分析地铁对区域房价的影响时，却路过一个只有一条地铁线路的2000多平方公里的新区，没有分析房价差距地铁沿线及远离地铁的地区。 这不公平。
天津滨海新区地铁周边房价高达2万多元，甚至接近3万元大关，远高于天津均价。 然而，整个滨海新区的房价只有14000多元，很多偏远的地方肯定不到10000元。 这恰恰说明，对于滨海新区这样的地方，有没有地铁是决定房价的关键因素。
沿着天津地铁9号线，从智谷到滨海新区核心区，车程40多分钟。 沿线房价相差只有千元，两三千元，几乎没有差别，非常说明问题。
目前滨海新区地铁Z2、Z4号线正在建设中（相当于青岛地铁2号线、6号线跨海段）。 如果完成了，滨海新区的情况如何，我们拭目以待。
天津如此，青岛也不例外。 地铁一号线、七号线北段、八号线全部建成通车后（这一两年都发生过这种事），但很明显，虽然城南的德式建筑和崂山海岸豪宅仍可居高不下，但市北、浮山后与城阳、西海岸、红岛之间的房价差距将很快被抹平。
其次，这是一个既严肃又开玩笑的话题：谁规定新区只能作为沉睡之城？
天津滨海新区津滨轻轨9号线的乘客通勤数据我不太了解。不过青岛西海岸新区是这样的：
如果你经常往返于青岛老城区和西海岸新区之间，一定会发现这种现象。 早上的车流是从老城区到西海岸新区，晚上的车流是从西海岸新区到老城区。
也就是说，青岛西海岸新区是青岛市民生活和工作的地方，而东部老城区则更多的是“睡城”的感觉。
别混淆了，政治书上说得很清楚。 从供需关系来看，西海岸新区楼盘供应量大，价格呈下降趋势。 传统主城区的建筑供应量较小，价格不断上涨。 此时，一些企业和工厂主已经搬迁了办公室。 我们去了西海岸新区，对双方楼市起到了拉平的作用。 很多员工、“老青岛人”只能被动去西海岸新区上班。 这些人中很大一部分未来都会支持西海岸新区的楼市。
目前青岛 黄岛 房价，由于1号线尚未通车，青岛、黄州只能依靠胶州湾隧道，交通不够便利。 因此，现阶段说西海岸的供应会影响老城还为时过早。 真正的影响将在1号线、13号线北延线通车后显现。
尤其是10年后，地铁2号线、6号线、12号线跨海段、二号隧道全部通车后，浮山后、新城等地的房价将会非常高。面对中德和新安。 没有什么可以利用的。 西海岸前海前线部分地区将有能力向市南、崂山发起进攻（或将崂山拖下水）。
第三，西海岸新区在产业发展方面与天津滨海新区相似，但商业配套特别是景区旅游资源与天津滨海新区无法相比。
看下图，可以看到地铁13号线沿线的一些商户，尤其是未来地铁1号线、6号线、13号线交汇处的长江路商圈、吉米亚商圈。 显然，在青岛老城区，除了五四广场周边，其他区域很难有如此高的购物中心密度。
因此，很多人认为从五四广场到吉米亚的通勤时间很长。 出了地铁站，你想到的画风是这样的：
然而实际的画风是这样的：
目前，除了学区在西海岸核心区配套方面与市北、浮山可能还有一定差距外青岛 黄岛 房价，在交通、商圈配套等方面其实已经超越了自己。设施、购物和娱乐。 长江路两大商圈——香江路和吉米亚，是福山后面、新城中心、老城北部那些零星分布的商场无法比拟的。 学区并不像金沙滩、银滩、大珠山、小珠山那样固定，但可以随时移动、建设。
青岛九中、青岛六中已经抵达西海岸。 也许那天会有实验三中或者实验四初中……我们不知道。
这就导致了青岛西海岸新区的房屋供应量虽大，但住宅价值却很高的局面。 这里有风景区、双地铁（甚至三地铁）、还有很多商场……
那么，我们就直接在这里得出结论吧。 青岛西海岸新区的核心区——注意，这个核心区不能缺，而不是整个西海岸——可能会与青岛主城持平甚至超越，只缺一号线。
