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近年来，中国商业地产投资市场持续活跃，海外房地产投资基金频频通过不同方式投资热点领域。 一般来说境外房地产网，境外房地产投资基金通过设立境外控股公司来控股境内项目公司，由境内项目公司投资标的物业。 当购买目标房产并退出项目时，不同交易方式造成的交易税负可能会有很大差异。 此外，目标财产的取得方式也极大地影响项目退出时投资者在中国的税负。 因此，外国投资者在境内投资前应充分考虑投资结构，以降低整体税负。
在过去的几年里，中伦帮助多家国际知名房地产基金处理了在中国收购和出售房地产项目所涉及的税务问题，并在丰富的理论知识的基础上积累了大量的实践经验。 本文简要介绍了中国现行税制下境外房地产投资基金投资境内房地产涉及的税点，并提出相应的税务筹划建议。 旨在与大家分享我们的观点和实践经验，供大家参考。
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1. 购买目标房产时的税务筹划
如上所述，境外房地产投资基金投资中国房地产项目时，可以选择设立境内项目公司直接购买目标房产，也可以通过股权收购（包括收购境外企业股权）的方式获取房地产。控股公司或参股境内项目公司）。
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在直接购房模式下，境内项目公司交易时需要在中国缴纳印花税和契税。 印花税金额为房地产购买协议中规定金额的0.05%。 契税税率在 3% 至 5% 之间，具体取决于地区。 另外，需要注意的是，自2016年5月1日全国实施“营改增”改革以来，契税的税基为不含增值税的房地产转让价格。
如果通过收购境内现有项目公司股权的方式取得目标房产，税负会更低。 外国投资者直接收购境内现有项目公司股权的，只需缴纳股权转让协议金额0.05%的印花税。
如果选择以收购离岸控股公司股权的方式收购目标房产，外国投资者无需缴纳任何税款。 但需要注意的是，根据国家税务总局2015年第7号公告（以下简称“7号公告”）的规定，外国投资者很可能需要为转让方代扣代缴预提所得税。 如果他们忽视履行扣缴和付款义务，他们可能会面临后果。 一定的处罚。
根据我们的经验，无论是收购境内项目公司的股权还是海外控股公司的股权，在设置收购架构时，都需要充分预评估项目的退出路径，确保支付的收购成本购买时可根据实际情况进行扣除。 同时，非常重要的一点是，如果卖方在收购股权时未能足额、按时缴纳税款，那么未来退出时收购成本的确定将会存在一定的风险。 有的税务机关会认为，如果前次交易未缴税，则卖方在前次交易中支付的对价不能作为下一次交易的成本。 因此，海外房地产投资基金在收购股权时，必须要求卖方及时足额缴纳税款，或者通过代扣代缴的方式完成税款的缴纳，以避免这种风险。
2、项目公司利润汇回的税务筹划
在持有境内目标物业期间，境外投资者最关心的问题之一是利润汇回的税收负担。 根据现行规定，境外房地产投资基金主要可以通过股利分配和关联贷款利息支付（注：2007年6月1日后取得商务主管部门批准证书并在工商登记的外商投资房地产企业）商务部不能再通过借用外债获取汇回利润）。
股息
对于股息，外国股东需要缴纳股息总额10%的预扣所得税。 如果中国与境外股东所在国家/地区签订了双边税收协定/安排，则可以适用较低的税率。 例如，根据《内地与香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》，如果香港股东是实益拥有人并直接拥有至少25%的股权支付股息的公司股权的，预扣股息收入所得税税率为5%。 但请注意，我国税法对于判断香港公司是否可以构成受益所有人有严格的标准，本文在此不予讨论。 一般来说，如果香港公司只是持有境内项目公司股权的中间壳公司，一般不会被认定为受益所有人。
兴趣
在利息收入方面，海外借款人还需缴纳10%的预扣所得税，并可享受税收协定/安排下的优惠。 例如，在上述内地与香港的税收安排中，如果利息的实益拥有人是香港税务居民，利息收入的预提所得税税率可以降低至7%。 当然，确定受益所有人的条件也适用于利息收入。
从中国税法角度来看，支付利息与支付股息的区别在于，对于利息，虽然有预扣所得税，但境内项目公司在支付利息时可以将利息作为其成本在税前扣除，从而减少利息支出。境内 项目公司境内企业所得税负担。 因此，与股息相比，支付利息是一种较低税率的利润汇回方式。 但需要注意的是，关联方之间的贷款安排必须遵守独立交易原则，否则境内项目公司将无法进行税前扣除。
除预扣所得税外，境外借款人在中国还需缴纳6%的增值税。 该增值税在境内项目公司不能作为进项增值税抵扣，因此增值税将构成额外税收成本。
需要注意的是，由于2007年6月1日之后取得商务主管部门批准证书并在商务部登记注册的外商投资房地产企业不能再借用外债，支付利息的情况也变得比较少见。在实践中。
综上所述，我们建议境外房地产投资基金在投资境内房地产时，应提前考虑中间控股公司设立地是否与中国签订双边税收协定/安排，并利用税收协定/安排尽可能合理有效地优化企业税收成本。 但由于股息支付整体税负较高，利息支付可能性较低，项目公司利润汇回的税务筹划空间实际上非常有限。
3、项目退出时的税务筹划
在项目退出阶段，境外房地产投资基金可以选择境内项目公司直接出售目标房产，也可以通过转让境内项目公司股权或境外控股公司股权的方式退出房地产项目。 。
1、境内项目公司直接出售标的物业
由于与出售股权的方式相比，直接出售目标物业的税负非常重，尤其是土地增值税和所得税，因此实践中很少有境外资金最终通过直接出售目标物业退出的情况。 在直接销售目标房产的情况下，外商需要特别注意“营业税改增值税”后增值税和土地增值税的计算。
增值税及其附加
关于增值税的申报和缴纳，对于转售标的房产，非房地产开发企业的境内项目公司在出售2016年4月30日前取得的房地产（不含自建房）时，可以选择简易计税方法。 ）。 总收入减去房地产原购买价款或者取得房地产时对价的余额，按5%的税率征收企业所得税。 2016年4月30日后境内项目公司销售取得的房地产，按11%的税率计算增值税。
同时，如上所述，境内项目公司需要根据实际缴纳的增值税缴纳附加税。
土地增值税
“营业税改增值税”改革后，计算土地增值税时，房地产转让收入应不含增值税。 我国土地增值税的计算采用四级累进税率（30%-60%）。 目标财产的增值税率越高，适用的税率就越高。
企业所得税和印花税
此外，境内项目公司还需就出售标的房产取得的利润缴纳25%的企业所得税，并缴纳房产购买协议金额0.05%的印花税。 境内项目公司清算并将利润汇出境外后，其境外股东需缴纳10%的预提所得税（或根据双边税收协定/安排，可适用较低税率）。
2、境内企业股权转让
转让境内项目公司的退出方式较为常见，尤其是在目前境内人民币资金越来越多进入商业地产的环境下。 除了下面的税务分析外，当收购方为境内实体且相关收购资金需要汇出境外时，还应特别关注外汇限制问题。
土地增值税
虽然国家税务总局的一些批文确定境内企业股权转让也应缴纳土地增值税，但由于我国尚未出台要求征收土地增值税的国家规定以股权转让名义转让房地产，根据现行税法规定，境内项目公司股权转让不涉及缴纳土地增值税。 中伦在各地实际操作中从未遇到过税务机关要求缴纳土地增值税的情况。
预扣所得税和印花税
境外控股公司直接转让境内项目公司股权时，需就财产转让所得缴纳10%的预提所得税，并按协议约定转让价格的0.05%缴纳印花税。
中国税务机关在计算预扣所得税时，重点关注收入和成本的确定。 转移收入扣除成本后的余额为应纳税所得额，适用10%的税率。 在此类交易中，转让成本往往是境外控股公司向境内项目公司投入的实缴注册资本，或者是收购境内项目公司时实际支付的转让对价。 这与境外控股公司在项目初期收购境内项目公司或目标物业时的结构安排密切相关。 只有在初始投资时理清投资结构和收购对价的支付情况，才能在未来退出时最大限度地扣除成本。
需要注意的是，在直接转让境内项目公司股权的情况下，如果受让方为中国企业，买方有法定义务作为扣缴义务人向中国税务机关申报纳税； 如果受让方也是境外控股公司的话，境外控股公司需要自行向中国税务机关申报纳税。 但在实践中，税务机关也可以接受买方代扣代缴的税款。
3、境外控股公司股权转让
转让境外控股公司的退出方式是实践中最常见的方式。 转让海外控股公司除了更税收优惠外，还可以避免在中国办理复杂的工商变更手续。 当然，如果收购方仍是境内实体，收购资金也将面临需要汇出境外的外汇限制。
土地增值税
境外控股公司股权转让，即间接转让境内项目公司股权，也不会涉及土地增值税问题。
预扣所得税
转让境外控股公司股权时，根据国税函[2009]698号和2009年第7号公告的规定，中国税务机关首先审查交易结构是否具有合理的商业目的。 如果答案是否定的，中国税务机关有权将间接股权转让重新定义为境内项目公司股权直接转让，境外转让方须就股权转让收入缴纳10%的预提所得税。
虽然7号公告没有规定强制报告义务，但如果交易最终被确定为需要缴纳预提所得税的，无论交易双方是否及时进行信息申报并向税务机关提交相关材料，其法律后果都会有较大差异。中国税务机关。 的。 实践证明，这一规定可以极大地方便买家进行交易信息申报。
中国税务机关在计算预扣所得税时，也会重点关注收入和成本的确定。 其中，间接股权转让交易模式下如何确定中国境内项目公司的股权价值，一直是实践中困扰税务和企业双方的核心问题。 由于这一点在7号公告中没有规定境外房地产网，因此股权转让协议中各项对价、费用、贷款承诺等的处理需要在实践中与中国税务机关进行充分、详细的沟通。 根据我们的实践经验，绝大多数中国税务机关可以接受以境内目标财产评估价值为基础，辅以境内项目公司账面资产调整的境内项目公司股权最终价值。 至于股权转让成本，一般来说也是境外控股公司向境内项目公司投入的实缴注册资本，或者境外转让方收购境外控股公司股权时实际支付的转让对价。 然而，在前次交易未缴纳税款的情况下，如何确定境外转让方的成本是一个关键问题。 理论上，无论前期交易是否缴纳税款，境外转让方的成本都应为收购股权时实际支付的转让对价，但实践中这一点存在一定的不确定性。 一般来说，境外控股公司股权转让与境内项目公司转让的预扣所得税结果大致相同。
综上所述，从税务筹划的角度来看，转让境外控股公司股权涉及的税负相对较轻，且买方无需办理境内工商变更等手续。 因此，无论外汇限制如何，这种方式仍然是最受欢迎的退出方式。
结论
在海外基金投资境内房地产的过程中，税收成本始终扮演着重要的角色，甚至在很大程度上影响着海外基金的投资和退出模式。 把握收购和退出时交易结构的设计，尤其是境内股权或资产的价值和收购成本的确定，对整体税务筹划具有决定性作用。
此外，在处理一些关键问题时，例如在本次交易未缴纳税款的情况下，境外转让方的成本是否为收购股权时实际支付的转让对价等，税务顾问的实践经验尤为重要。 中伦在过去几年的工作中积累了大量的相关实践经验，并成功帮助客户成功获得项目退出时的成本对价。
