展望2023年，“稳”将是房地产市场的关键词。 2023年政策重点引导房地产业尽快实现软着陆，带动商品房销售、房地产投资、土地市场企稳回升。
中国房地产报记者徐谦北京报道
2022年即将结束。 今年对于行业、企业和个人来说都是非常困难的一年。
今年，疫情持续冲击，百年变局加速，国内外形势更加复杂严峻、不确定。 我国经济发展仍面临需求萎缩、供给冲击、预期减弱的三重压力。
今年以来，房地产市场持续下滑。 2021年9月以来，全国70个大中城市新建、二手房价格连续15个多月连续下跌。
行业规模已恢复至5年前。 预计2022年商品房销售额将达到13万亿元，销售额首次突破13万亿元是在2017年。2021年，销售规模达到了18万亿元的巨大规模。
今年以来，民营房企经历了深度调整过程。 许多房地产公司的名字正在从销售百强名单中消失。
今年，“保楼交付”成为重中之重。 地方政策已从试探性宽松演变为全面措施。 全年至少有295个省市出台近600项房地产宽松政策。
于亮说，万科没有英雄。 吴亚军也说过，龙湖无英雄。 但在2022年这场生死战、行业深度调整、企业收缩清算资产负债表的情况下，每一个坚持到底的企业和个人都是英雄。
2022年也是政策传承和过渡之年。 即将迈入2022年，我们等待着久违的曙光和希望。 中央“金融十六条”大力救市房地产企业，信贷、债券、股权等融资工具“三支箭”。
临近年底，刘鹤副总理重申：“房地产业是国民经济的支柱产业”； 中共中央、国务院将“促进居民消费健康发展”纳入《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》。
中央经济工作会议把稳定房地产纳入防范和解决经济金融重大任务之中，提出房地产业平稳过渡到新的发展模式。
这些政策是最强烈的声音，给了我们前进的勇气。 2023年即将到来，我们将带着新的希望踏上新的征程。
回望2022：楼市持续下滑，监管政策逐步转变
“2021年房地产增长总体对经济增长起到拉动作用，2021年房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点。” 2022年伊始，国家统计局局长宁吉喆表示。
但随着市场持续下滑，这一切都将在2022年发生改变。
过去六个月，房地产开发投资增速从2021年底的4.4%下降至2022年三季度的-8%，大致拖累GDP增速约1.5个百分点，拖累GDP增速。固定资产投资增长约3个百分点，并拖累社会消费品。 社会消费品零售总额增长约4.5个百分点。
整个2022年，几乎所有房地产指标都遵循持续下降的曲线。
国家统计局数据显示，2022年1月至11月，房地产开发投资同比下降9.8%，其中11月同比下降19.9%； 商品房销售额同比下降26.6%； 房地产企业到位资金同比下降25.7%。 单月同比下降35.4%。
2021年1月至11月，房地产开发投资增长6%，销售额同比增长8.5%，房地产企业到位资金同比增长7.2%。
2022年以来，房地产政策出现了好转迹象，但这种好转仅限于“因城施策”范围，大政策始终保持谨慎态度。
1月20日召开的全国住房城乡建设工作会议指出，2022年，短期内不会把房地产作为刺激经济的工具和手段，调控政策的连续性和稳定性将得到保障。保持，调控政策的协调性和准确性将增强，房地产业将继续平稳实施。 长效机制。
然而，在新一轮疫情冲击下，我国经济和楼市都变得困难起来。 3月份，房地产开发投资增速回落至-2.4%，首次跌入负增长区间。
随着郑州打响二线城市松绑第一枪，从4月份开始，房地产市场政策调整的频率和力度明显加快。
首先，4月15日，央行宣布降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，累计释放长期资金约5300亿元。
随后4月19日，央行和银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，要求“落实房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险和企业集团风险”不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。
随后4月29日，中共中央政治局会议定调：“支持各地结合本地实际完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”
这次会议被业界视为第一个政策转折点，即中央看到了房地产不稳定带来的风险，敦促各地实施因城施策。
5月，各地“因城施策”进入高峰期。 在此期间，全国102个省市出台了126项放松政策，政策频率较上月增加近一倍，相当于前四个月政策数量之和。
从2022年下半年开始，“保交房”成为楼市的关键词。 7月28日，中央政治局会议强调，要“压实地方责任，确保楼房交付，稳定民生”。 这是“保障房屋交付”首次写入中央政治局会议文件。
9月，各地再次迎来政策小高峰。 市场下行压力大的地方，就应该推出刺激政策。 以宁波、济南为代表的实力二线城市应加快放松限制政策。
今年以来，央行“降息”共3次，5年以上LPR共下调35个基点。
但这些政策未能阻止市场继续下滑。 据测算，本次房地产市场周期的最低点可能会延续到2023年一季度，这在过去10年甚至更长时间里都没有发生过。
如果说前10个月，宽松政策的重点主要是回收纠正前期的紧缩政策。 随后，以11月为分水岭，监管对房企融资的态度发生根本性转变，逐渐转向“保护主体”。
11月8日，全国经销商协会表示支持民营企业发债融资； 11月13日，央行、银保监会发布“金融十六条”，为房地产行业注入政策助推； 11月14日，三部委发文指导银行向优质房企出具保函置换预售监管资金； 11月28日，证监会发布支持房地产股权融资政策。
至此，监管部门救房企的方向终于从之前的“救项目”转向“既救项目又保实体”，房企的融资环境得到极大优化。
展望2023年：政策支持下楼市触底反弹
近期，多位高层发声，指出房地产的重要性和防范化解风险的紧迫性。
“房地产行业链条长、涉及面广，既是经济的动力源泉，也是风险源泉。” 中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀表示，防范化解房地产市场风险是当务之急。
12月15日，国务院副总理刘鹤在讲话中表示：“房地产业是国民经济的支柱产业，针对当前下行风险，我们出台了一些政策，正在考虑新的举措，努力提高行业资产水平。”和负债情况，导致市场预期和信心的恢复。”
12月15日至16日召开的中央经济工作会议在部署2023年房地产工作时强调：切实防范和化解重大经济金融风险房地产行业发展趋势，确保房地产市场平稳发展，扎实做好保障交付开展各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质龙头房企风险，改善资产状况和责任状况。
会议还指出，要落实因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决新市民、年轻人住房问题，探索建设长租住房市场。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位房地产行业发展趋势，推动房地产业平稳过渡到新的发展模式。
不难看出，2023年房地产政策的核心逻辑是：一是为房地产企业提供融资支持，支持房企债务延期，缓解资金压力，稳定市场预期。实体； 二是支持个人购房信贷，带动市场销售恢复。 三是“保交房”，解决了期房交房问题，提振了市场情绪，稳定了购房者信心。
这一阶段以来，中央对房地产的管理基调也发生了变化，更加趋于稳定、支持、防范和化解风险。
住房消费特别是刚性住房和改善性住房的需求将成为2023年扩大内需的重要抓手。同时，“保交付”仍将是2023年各项工作的重中之重，也将是房地产政策出台的重要焦点之一。 加快落实专项贷款和配套资金。
“这几个月来，我感觉一线曙光正在逐渐变成黎明。从整个行业来看，政策正在逐步完善，其力度和广度都超出了万科的预期。” 12月16日，在万科临时股东大会上，万科董事局主席于亮表示。
展望2023年，“稳”将是房地产市场的关键词。 2023年政策重点引导房地产业尽快实现软着陆，带动商品房销售、房地产投资、土地市场企稳回升。
还应该看到，当前房地产市场严峻形势既有短周期因素，也有长周期因素。 长期因素是，房地产行业已经过了快速发展阶段，进入后周期，或者说拐点阶段。 现阶段，房价下行压力逐渐加大，购房预期逐渐减弱，房价收入比、房价租金比将回归合理水平。 这些都是必然的趋势。
这意味着，即使市场复苏，企业发展也无法走老路。 当务之急是探索新的发展模式、寻找新的路径。
