第十四条 物权法第一百九十一条第二款对抵押物转让合同的效力不作强制性规定。 当事人仅以未经抵押权人同意转让抵押房地产为由请求确认转让合同无效的，不予支持。 受让人在抵押登记尚未注销的情况下申请转让登记的，不予支持。
【文章理解】
关于抵押人是否可以不经抵押权人同意而转让抵押财产，存在两种不同的观点，即自由转让说和限制转让说。两种观点的主要区别
问题在于，抵押权设立后，抵押人转让抵押财产是否必须征得抵押权人的同意。 自由转让理论认为，抵押财产的转让不需要抵押权人的同意，因为抵押权是控制抵押财产交换价值的权利，不干预抵押财产的处置或使用。抵押财产不影响抵押财产的交换价值。 必要的。 抵押权作为物权的一种，附属于主债权，存在于抵押物上。 只要承认抵押权具有绝对的物权效力，就应当肯定抵押财产的自由转让。 《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》实际上采纳了这一观点。 《解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押财产，未通知抵押权人或者未通知受让人的，在抵押财产已经登记的情况下，抵押权人仍可以行使抵押权。 限制转让理论认为，为了保护抵押权人的利益，防止欺诈，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。 物权法第一百九十一条第二款规定，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 从该条的负面解释来看，《物权法》要求抵押人转让抵押财产时必须取得抵押权人的同意。 从这个意义上说，《物权法》采用了限制转让理论。 应该说，以上两种观点各有优缺点。 当然，从适用法律规则来看，抵押物的转让应当适用物权法的规定。
那么，未经抵押权人同意而转让抵押财产的法律后果就值得讨论。 综上所述，《物权法》采用了转让限制理论。 为了克服转让限制的弊端，有必要通过法律解释对抵押物擅自转让的法律效力作出合理解释，以正确适用物权法上述规定。 规定。 我们认为，为了有效平衡抵押人、抵押权人和受让人的利益，应当以物权法总则第十五条的区分原则为指导。 《物权法》第十五条规定，当事人订立的有关不动产权利设立、变更、转让、消灭的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同签订之日起生效。合同成立； 如果产权未登记，不影响合同的效力。 据此，可以有效兼顾上述三方的利益。 一方面，区分原则的初衷是，如果产权不发生变化，则不影响合同的效力。 但从解释上看，也可以解释为无论产权最终是否发生变化，都不影响合同本身的效力。 财产抵押的，转让的，即使转让合同有效，产权也不得发生变化。 这也能有效保护抵押权人的权益，防止抵押权因抵押人的转让行为而受到不利影响。 这对受让人来说并不公平，因为当抵押权登记后，受让人有义务在转让时检查所转让财产的权利状况，并应依法知道该财产存在抵押权负担。 。 如果仍与抵押人订立转让合同，则表明其不具有诚信义务，其无法取得抵押财产所有权也并非不妥。 另一方面，这一解释也可以为受让人提供保护，因为即使受让人无法取得抵押物的所有权，由于转让合同有效，其仍然可以向抵押人主张违约责任，特别是当当事人在转让合同中已经约定了违约金等违约责任的，适用该违约责任可以提供有效的救济。 但如果合同被认定无效，抵押人只需承担缔约过错责任，受让人并没有得到充分的保护。 此外，承认转让合同继续有效也在一定程度上考虑了抵押人的利益，因为如果抵押财产的转让对受让人有利，能够充分实现财产的效用，抵押人可以提前清偿债务，或者以担保的形式另外提供抵押权消灭：这有利于抵押人充分利用抵押财产。
当然，需要考虑的是物权法第一百九十一条第二款的规定是否属于合同法第五十二条有效的强制性规定。 如有，仍应认定该规定未作约定，抵押权人同意转让抵押物的合同无效。 我们认为，将物权法第一百九十一条第二款确定为强制性行政规范，有利于落实严格遵守合同的原则，保障交易安全。 具体理由是： 1、从本条规定的立法目的来看。 本条的立法目的是为了保护抵押权人的利益。 如上所述，抵押权人的利益可以通过不具有物权变更法的效力来得到保护。 这种处理足以实现本条的立法目的。 。 抵押物转让合同仅对合同相对当事人抵押人和受让人产生约束力。 判定合同无效的最终结果只是达到不能利用公权力强制履行合同、不发生物权变化的结果。 并且这个目的彻底达到了。 换句话说，认定转让合同无效无助于实现本条的立法目的。 2、从上述强制性规定效力的判定标准来看。 未经抵押权人同意而转让抵押财产的合同继续有效，不会损害国家利益和社会公共利益，因为大多数抵押权都经过登记，受让人可以很容易地获得转让财产是否存在抵押的信息。 未经抵押权人同意，受让人不能实现转让登记，不能取得产权。 3、从利益平衡的角度来看。 将此规定作为强制性管理规范，可以保障交易安全，有效兼顾抵押权人、抵押人和受让人的利益。 因为三者之中，如果存在恶意的话，抵押人的恶意是最明显的。 如果该规定被视为效力的强制性规定，抵押人可以主张合同无效而免除违约责任，不利于受让人利益的保护。 而且，合同是否有效完全由抵押权人决定，不符合合同效力的判定原则。 因此，将物权法第一百九十一条第二款解释为不是对抵押物转让合同效力的强制性规定，不会影响抵押物转让合同的效力，能够更好地实现抵押物转让合同的效力。立法目的。
当然，根据债权与物权二分法的原则，合同的效力与物权的变更是两个层面的问题。 转让合同的有效性并不意味着合同将得到全面履行。 抵押人未经抵押权人许可转让抵押财产的，不符合物权法规定的物权有效变更条件。 因此，它不能起到转让所有权的作用。 受让人在抵押登记尚未注销的情况下申请转让登记的，不予支持。
【相关规定】《中华人民共和国物权法》第一百九十一条（2017年3月16日）抵押期间，经抵押权人同意，抵押人转让抵押财产的，应当将转让价款支付给抵押人。抵押权人。 提前还清债务或提取资金。 转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代其清偿债务而消灭原抵押权的除外。
【参考】
1、未经抵押权人同意，房产转让合同的效力是否会受到影响？
【最高人民法院民事第一庭意见】
物权法第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 关于房地产产权变动而言，这里的转让是指房地产产权变动的结果，而不是原因。 合同的效力是房产变动的原因，不受抵押权人是否同意转让抵押财产的影响。
【案例介绍】
A公司拥有四块土地，共100亩，已将土地使用权抵押给中国建设银行进行贷款担保。 抵押期限为2007年1月2日至2009年12月31日。2007年12月1日，A公司与B公司签订了《国有土地使用权转让合同》，约定：（一）各土地使用权转让价格土地使用权亩数70万元，出让总价7000万元； （2））自合同签订之日起7个工作日内，B公司向A公司支付首期货款500万元。2008年6月1日，B公司向A公司支付1600万元。 A公司收到货款后15天内将30亩土地使用权转让给B公司。 2008年12月1日，B公司向A公司支付货款2100万元，A公司在收到货款后15日内将30亩土地使用权转让给B公司。 2009年3月1日，B公司向A公司支付1400万元，A公司在收到货款后15日内将20亩土地使用权转让给B公司。 2009年5月1日，B公司向A公司支付1400元，A公司在收到货款后15日内将20亩土地使用权转让给B公司； （3）A公司承诺，本项目涉及的土地已办理抵押手续，不影响过户手续，并保证不存在其他权利缺陷，且未被司法查封。或受到行政机关的限制。 若第三方对土地权益提出主张，或所有权手续不齐全，或所有权存在障碍，由A公司自行解决并承担费用。 因乙公司违约给乙公司造成损失的，甲公司应承担赔偿责任。 责任。 （4）本协议签订后，A公司违约，未将相应土地使用权转让给B公司，A公司应按合同总价的30%向B公司支付违约金。 B公司违约未向A公司支付相应价款的，B公司应按合同总价款的30%向A公司支付违约金。
2007年1月5日，B公司向A公司支付首期货款500万元。
2008年3月6日，中国建设银行致函A公司，称A公司未经银行同意转让抵押物，严重侵犯银行抵押权。 要求A公司立即停止侵权行为。
2008年5月26日，B公司向A公司支付1600万元，并要求A公司在6月16日前将合同约定的30亩土地过户到B公司名下。但A公司并未办理解除土地出让手续。抵押30亩土地，也未将该30亩土地转让至B公司名下。
2008年6月20日，A公司向中级人民法院提起诉讼，称其与B公司签订的《国有土地使用权出让合同》违反物权法第一百九十一条第二款的规定。 应无效。 据此，请求判决双方签订的《国有土地使用权出让合同》无效。 B公司提出反诉，请求承认双方签订的《国有土地使用权出让合同》有效并继续履行。
【法院判决情况】
一审法院经审理认为，根据物权法第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人应当代其清偿债务，消灭抵押权。” “除”规定外，因抵押权人不同意A公司的转让行为，本案合同应视为无效。 据此判决： 1、A公司与B公司于2007年12月1日签订的《国有土地使用权出让合同》无效； 2、驳回B公司的诉讼请求。
B公司不服判决，向二审法院提起上诉。 二审法院经审理认为，物权法第一百九十一条第二款的立法目的是保护抵押权人的利益不受侵害。 《国有土地使用权出让合同》不损害抵押权人的利益。 据此，作出二审判决： 1、撤销一审判决； 2、A公司与B公司于2007年12月1日签订的《国有土地使用权出让合同》有效，双方继续履行。
【要点及理由】
本案发生在《物权法》施行后。 对于未经抵押权人同意的《国有土地使用权出让合同》的效力，主要有两种观点。
一种观点认为，《担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人该转让财产已经抵押；抵押人未转让登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人，转让的财产已经抵押；通知抵押权人或者未通知受让人的，转让无效。” “转让的抵押物价格明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让。”抵押人转让抵押物所赚取的价款抵押财产应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向抵押权人约定的第三人提存。 超过债权数额的部分归抵押人所有，其余部分由抵押人承担。 债务人必须清偿债务。”在物权法的立法过程中，对此规定存在不同意见。一种意见认为抵押权是不转移财产占有权的财产权。抵押期间，抵押人并不丧失对该财产的占有权、使用权、受益权和处分权，因此，不应限制抵押人转让抵押财产，但应当规定：抵押人转让抵押财产的，抵押权人对转让的抵押财产具有实质追回的法律效力。例如，A向B借款时，将自己的房屋抵押给B以保证偿还贷款，然后将房屋出售给C。债务履约期满后向B偿还贷款，B有权拍卖或出售C的房屋，所购买的房屋将先用拍卖或出售所得款项支付。允许抵押物转让有利于财产的有效性。 另一种观点认为，抵押物转让会增加抵押权人和抵押物买受人的风险。 例如，抵押人转让一辆已抵押但未办理抵押登记的汽车，买受人按照善意取得的规定取得汽车所有权的，抵押权消灭，抵押权消灭。权利无法实现。 再比如，如果抵押财产转让，抵押权人有权对受让人购买的抵押财产实现抵押，则可能会出现买受人因抵押财产的实现而损失抵押财产而无法回购该抵押财产的情况。抵押财产。 已支付的转让价款向抵押人追回的情况。 为了保护抵押权人和抵押物买受人的合法权益，应当对抵押物的转让作出限制性规定。 经研究认为，物权法在担保法规定的基础上，对抵押物的转让作出了更为严格的限制性规定。 更为严格的限制性规定是《物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人清偿抵押物的抵押权，抵押权消灭。代表他欠债。 但根据该规定，未经抵押权人同意，甲公司转让抵押财产的合同无效。只有乙公司代其清偿债务并消灭抵押权后，转让合同才有效。
另一种观点认为抵押房地产，物权法第一百九十一条第二款的立法目的是为了保证抵押权人的利益不受侵害。 本案并未损害中国建设银行的利益，故该合同应当成立。
我们同意第二种观点，理由如下。
1.从目的说明来看
立意解释是指从文本出发，通过探究立法目的和意图，明确法律规定的含义，寻求适当的裁判依据的方法。 从物权法第一百九十一条第二款的目的来看，目的是充分保护抵押权人的利益不受侵害，同时不不当阻碍财产的转让，充分发挥利益的作用。的财产。 对此应该没有疑问。 因此，抵押财产转让合同如果不损害抵押权人的利益，就不能对财产的转让造成不当阻碍，也不能仅仅因为未经抵押权人同意而认定该合同无效。 本案中，抵押权人中国建设银行的利益并未受到任何损害，仍为登记抵押权人。 当A公司无力偿还贷款时，A公司可以按照合同和法律规定行使抵押权。 由于抵押权人中国建设银行的利益没有受到任何损害，根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，不能认定《国有土地使用权出让合同》无效。 ”。
2、从诚实信用角度
诚实信用原则要求民事主体从事民事活动应当诚实守信，善意履行义务，不得滥用法律、合同规定的权利或者逃避义务。 其具体内容包括： 权利的行使应当善意。 无论是行使财产权还是人身权，权利人都应当尊重国家、集体和他人的利益抵押房地产，善意地行使权利并获取利益，不得以损害他人为目的滥用民事权利； 他们应该真诚地履行自己的义务。 诚实就是实事求是，自觉履行义务，不食言、不食言、见利忘义。 本案中，B公司完全按照合同约定履行了义务，不存在违约行为。 但A公司违反诚实信用原则，未按合同约定办理解除30亩土地抵押的相关手续，也未将30亩土地使用权转让给B公司。以双方签订的合同违反物权法第一百九十一条第二款的规定为由，提起诉讼，宣告合同无效。 A公司的这种行为是典型的违反诚实信用原则的行为。 因为在签订合同时，双方均知道涉案土地已抵押给中国建设银行。 为了土地能够转让，合同中明确规定由A公司负责办理解除抵押的相关手续：“A公司承诺在不影响转让的情况下解除本项目涉及土地的抵押手续”。现在A公司却反悔了，认为该合同是未经抵押权人建行同意而签订的，该合同应视为无效。问题是，只要A公司根据合同规定办理解除抵押手续后，相应的土地使用权即可过户至B公司名下，该行为不会影响抵押权人的任何利益，据此可以认定A公司故意违约我们认为，A公司以未履行合同义务、违反信用减免原则为由主张合同无效，已构成恶意抗辩，不能得到支持。
3、从不让违约人受益的角度来看
我们认为，在具体案件的处理中，要特别关注判决结果，不让失信者、不正当利益者、毁约者获得经济利益。 本案中，A公司违约的真正目的是涉案土地大幅升值。 A公司提起诉讼，裁定合同无效。 首先，它不想继续履行合同。 为了在合同履行后，从本应属于B公司的土地升值中获得巨额利益。 二是不愿意承担违约责任。 如果合同无效，A公司无需承担违约责任。 如果合同有效，由于A公司违约，将承担较高的违约金责任。 “A公司违约，未将相应土地使用权转让给B公司，A公司应向B公司支付合同总价款30%的违约金。” 这显然是A公司不愿意承受的。 A公司遂提起诉讼，认为该合同违反了物权法第一百九十一条第二款的规定，该合同无效。 我们认为，如果本案适用物权法第一百九十一条第二款的规定，会导致甲方因失信、不正当营利、违约等行为而获取不正当利益，则应当注意《物权法》第一百九十一条第二款的规定。本文。 值，是否存在两种以上解释，或者考虑目的说明方法、利益计量方法，向诚实守信人B公司解释，保护诚实守信人B公司的合法权益派对。 从本条前述解释可见，如果该合同不损害抵押权人的利益，则该合同应当认定有效。 这样一来，违约方A公司就无法从违约行为中获得任何利益。 相反，如果合同被认定无效，则不符合任何人都不能从违约行为中获利的基本原则，这种处理的社会效果也不会良好。
4、从区分产权变动的原因和后果的角度
物权法第十五条规定了区分动因和后果的原则。 根据这一原则，房地产产权变动的原因关系或基本关系，即房地产产权设立、变更、转让、消灭的合同是否有效，应根据合同法进行判断。 ，而不以不动产产权是否已办理产权登记为依据。 判断标准。 合同符合法律规定的生效条件的，合同关系成立。 至于房产变更能否实现，并不是合同生效的必要条件。 本案中，《国有土地使用权出让合同》完全符合合同生效条件。 至于A公司合同约定的100亩土地是否可以转让或者是否可以过户到B公司名下，应该不会影响合同的效力。 物权法第一百九十一条第二款规定的抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。 这里的“不可转让”应指物权的变化，而不是导致物权变化的行为。 也就是说，不是不能签订转让合同，而是不能进行所有权转让。 本案中，如果A公司已按照约定办理解除抵押手续，并将土地转让给B公司，是否可以因抵押人在签订合同时未征得抵押权人同意而认定该合同无效？ 很明显不是。 如果是这种情况，我们就是在扼杀正常的交易行为。 我们并不是鼓励按照合同法精神进行交易并试图判定合同的有效性。 相反，我们背离了合同法的精神，使本应视为有效的合同无效。
