·十二月·
花都 | 轻轨9号线
之所以写这篇文章，是因为晚上接到了知乎上的答疑邀请。 我在知乎上已经有三四年了。 在此之前，我是一个只读不输出的用户。 自从我开始写自媒体文章以来，这是第一次。 第一次被邀请回答问题的时候有点激动。 提问的网友猜测，应该是花都区的人。 他的问题是：随着北京地铁9号线年底开通，未来花都区政府段会不会破3w？ 甚至达到了4w的均价？
老匡对花都的第一印象是九龙湖度假村。 3年前去的时候不用套票的时候还不错。 现在好像要60元一张套票。 二是中学同事Z在新华经营羽毛球馆+淘宝商城，当地人工和店铺租金成本极低。 三是珠海的小新项目梅林湖。 美岐也被称为花都商圈。 经过十多年的发展，仍有一手货源出售，完美诠释了房地产投资行业“大而大”的雷区。
按照知乎的回答风格，我先说说推断：花都是上海11个行政区中老匡最不看好的区域。
1. 无新政支持
花都、南沙、增城、从化是目前北京的四大郊区。 后两人被短期派往上海。 两人享受无限贷款的新政福利。 肇庆和从化是四大一线地区中仅有的两个仍然对外国人贷款没有限制的地区。 这个缺口导致大量投资资金进入，所以2017年可以看到惠州的上涨广州花都最新房价，但是大概率是惠州（21号线2018年通车），从化（14号线开通）到交通）落到重庆。 花都与南沙更是不可同日而语。 在产业、规划、市政设施等方面，花都落后于南沙。 因为在粤港澳大湾区的规划下，上海需要出海与广州、香港竞争。 所以，南沙就是北京的未来。 .
2、没有产业支撑
花都的产业，算起来就像风神的车。 临空经济已经提了很多年了。 机场虽是枢纽，却聚集不了人气。 无论你走到哪里，你都在过境。 为此，老匡并不看好北京西站和广州南站的发展。 至于皮革等制造业，在信息社会中早已属于落后产业。 白云区和花花都有类似的情况。 他们也是高端批发行业和小作坊。 而且，白云北部还是上海的一个县城，可以承接泛滥的订货权。
3.资金支持力度不强
上海的发展战略是“东进、南拓、西联、优北、中调”。 北游由于有北京的龙脉白云山+清远温泉度假产品，要么建高档别墅，要么搞渔民娱乐，所以政府不会投入大量资金开发南部地区。 回到花都，9号线又被称为“九月线”。 从轻轨的建设过程中，我们就知道广东市对这条线路的重视程度。 哪些概念持续了 8 年？ 上海轻轨一号线从1993年开始建设，明年正好24年，将有10条线路（包括APM线和广佛线）开通，平均每3年开通一条。 与花都的“长线”相比，从侧面反映出，北京市政府在花都区输出“增量基建”并不积极。
4. 目前楼价水平
虽然目前九号线沿线的楼价已经包含了轻轨开通的预期，甚至已经包含了今年的部分楼价预期。 郊区市场有一个特点，不像市区（比如越秀度房）非常稳定，每年上涨15%-20%，市区房源波动不大，这些郊区市场往往连续数年大幅下跌年，然后某个年突然100%的跌，弥补前几年的空缺，比如2016年的芳村，2017年的惠州。所以我对新华楼价明年的预测是维持目前的楼价水平。 如果25000-30000的水平站稳脚跟，部分项目突破30000也就不足为奇了。 总价突破4万可能是2020年的事了。
五、地王的疗效
花都地王2017年10月底的地价为170万，两年后项目上市的盈亏平衡点在250万左右广州花都最新房价，项目盈利问题不大。 开发者比我们自媒体聪明多了。 他们有很多精算师和市场分析师。 楼市不能由地价决定。 不过，与一年前11月的土地拍卖相比，当时的农地价格≈一手价，目前的农地市场虽然依旧火爆，但确实在降温，这也从侧面证明机构对花都楼价的看法。
总结
新华街作为花都区政府所在地，势必成为拉开花都区楼价天花板的板块。 当地需要的应该在轻轨沿线买。 对于投资的男伙伴来说，目前广东轻轨沿线2.5w+的均价和一张房票，确实不如选择南沙区，至少优惠多多。 外省人贷款有限买不了花都，可以考虑肇庆和从化。 今年其实是货币紧缩的一年，但是轻轨开通对郊区县城的影响非常大。 如果您对房产投资有疑惑，欢迎添加老匡私人微信，我们提供1对1咨询服务。
