2016年3月24日，中国财政部、国家税务总局联合发布财税[2016]36号文（以下简称“36号文”），公布了尚未实施的行业适用的增值税税率和新政策。由营业税改为增值税。 该文件于 2016 年 5 月 1 日生效。
房地产和建筑业适用的增值税税率，以及营业税税率与增值税税率的比较，见右图：
因为增值税实际上是差额征税（进项抵扣项目），而营业税是全额征税（只进项）房地产营改增计算方法，所以直接比较新旧税率是没有意义的。 此外，过渡新政的实施也将对税率产生进一步的影响，我们将在下文进一步说明。
什么属于“房地产和建筑业”的征税范围？
新政对“房地产业”和“建筑业”的定义与营业税规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，主要影响房地产业类型，如住宅、零售、写字楼、工业地产和商业地产。
需要注意的是，房地产中介、物业管理公司、建筑师、测量师等服务提供者的经营活动将不纳入“房地产与建筑”服务范围，而是纳入“业务支持”服务”并适用 6% 的增值税税率。
过渡性新政适用的4种情况
过渡性新政可能是房地产占用者、出租人、房地产基金和房地产投资公司最重要的方面。 总之，如何在不影响市场经济秩序的情况下，对现有的房地产和建设项目征收增值税，是任何政府开征增值税最困难的问题之一。
新政在过渡期内的适用情况总结如下：
简化收款的过渡性新政意味着：
可能更有利可图的新政策是，普通纳税人购买建筑、房地产项目，选择适用简易计税方式的，还可以抵扣销项税。
但建筑企业、房地产企业对采用简易计税方法的项目（如果已经是增值税普通纳税人）是否可以开具增值税专用票据，还是需要到主管税务机关开具，还有待进一步明确。代表他们的特殊增值税收据。 同时，对于选择遵循5%简易计税方式的转租房地产项目，是否也能开具增值税专用发票还有待观察。
过渡期内，供应商可以自主选择简化计税方式，也可以选择按照行业税率征收增值税。 事实上，供应商也可以根据不同的项目选择适用不同的税率征收增值税。 为此，某房地产开发控股公司希望对住宅物业按5%的税率对含增值税的价格采取简单的增值税征收方式，而商业地产则倾向于估价。 -按11%的税率计算的附加税额。 它转嫁给买卖双方，买卖双方可以扣除销项税的传统税收形式。 重要的是，一旦纳税人选择了一种税收形式，就不能在随后的 36 个月内对其进行修改。
实际操作中有一些问题值得关注。 首先，对于不动产租赁，由于过渡期新政只要求普通纳税人在2016年4月30日之前取得资产，符合该条件并选择按简易征收方式征税的不动产租赁可以始终应用于将来的过渡。 期新政。 也就是说，同一不动产产权不变多年后仍可适用按5%征收率征收的过渡性简易征收新政策，新的不动产或产权发生变化的不动产不能继续适用于新的不动产。过渡性新政策。
此外，在房地产租赁业务中，住户的选择会受到住户很大的影响。 如果家庭可以将增值税转嫁到下一步，可能会倾向于选择11%的税率。 然而，当因租赁条款或谈判不利等激励措施而无法将销项税转嫁给租户时，房主往往更倾向于选择5%的收益率。 因此，房东和租户之间在税务问题上的明确沟通将成为未来租赁谈判的一部分。
放弃对开发商旧项目不利的过渡新政，还有其他坏消息。 最重要的是，对于申请成为普通纳税人的房地产开发商来说，可以通过销售支付向政府购买耕地的成本，确保房地产开发商只对增值税征收增值税。他们业务的一部分。 且该规定仅适用于房地产开发商适用11%增值税税率的情况，不适用于5%的增值税税率。 因此，非常有必要估计哪些税率适用于销售。
房地产开发商非常关心的另一点是，当房地产开发商以预售形式出售房产并收到预付款时，是否会形成增值税负债。 在实践中，预付款可能发生在任何主要的建筑物建造之前。 值得一提的是，36号文对此没有要求。 如果收到预付款但没有开具增值税收据，则出售房地产的纳税义务将在协议规定的时间或所有权发生变化时发生。 此外，在收到预付款后，应按3%的预征税率缴纳增值税。
小规模纳税人可申请转为普通纳税人
普通纳税人适用 11% 的增值税税率。 年销售额500亿元以上，或年销售额500亿元以上，但能向税务机关提供完整的会计记录和准确的纳税信息，并向税务局申请成为增值税一般纳税人和增值税登记纳税人税务机关称为增值税一般纳税人。
不符合“增值税一般纳税人”标准的纳税人称为增值税小规模纳税人，增值税小规模纳税人具有以下特点：
个人转租住宅按1.5%的征收率征收增值税，与现行营业税新政策一致。
过渡期可能出现的3类主要问题
增值税改革是税制改革的重大举措。 每当此类新规出台时，一般都会有一个12至18个月左右的“适应期”。 乍一看，国际增值税制度中出现的许多系统性问题，在我国也可能会出现。 毫无疑问，以下问题将在未来相当长的一段时间内引起疑虑或不确定：
十大行业问题部分确定，部分有待解决
有了新政，是时候看看这个问题将如何解决（或仍未解决）。
过渡前后需要注意的主要影响驱动因素
许多房地产开发商、住户、房地产基金及其投资者担心，11% 的增值税税率是否会导致他们在过渡性新政结束时缴纳额外税款。 这类问题没有简单统一的答案，但有必要对相关财务模型的财务影响进行回顾和分析。 我们列出了一些关键影响因素：
因为不仅有部分商品和服务出口房地产营改增计算方法，我国并没有广泛提供销项税抵免的退税（这一点与许多其他实行增值税制度的国家不同）。 因此，增值税将对企业现金流产生重大而长期的影响。 据悉，以项目公司架构运作时，一个项目形成的销项税额不能抵扣另一个项目形成的进项税额。
注：本文经德勤授权发布，部分内容有所删减。
