房地产开发企业（以下简称“房屋公司”）的业务是通过出让土地的建设，取得已竣工房屋的原始所有权，然后将房屋作为商品分割出售，购房者继承房屋的所有权。 商品房预售制度导致上述两个阶段存在相当大的重叠，而抵押贷款制度则进一步使重叠期间的权利和义务复杂化。 房地产开发的制度设计导致买受人在支付购房款后、房屋登记前无法取得产权，而要承担无法交付房屋和偿还抵押贷款的合同风险。 不幸的是，当房地产公司破产时，买方要求交付房屋或申请办理房产证的权利属于非货币债权性质，是否应予承认存在争议。作为破产索赔。 上述制度背景及其带来的社会问题，使得房地产企业破产与其他企业破产不同——房地产企业破产过程中很难变卖房产。 笔者拟借本文对破产程序中购房者非货币债权的保护进行初步研究。
一
购房者非货币债权法律保护现状及问题
根据物权法的规定，购房者在取得房屋产权登记之前，尚未取得房屋的所有权。 其权利性质仍是依据商品房买卖合同向作为出卖人的房地产公司提出的债权，或者是非金钱性的交付房屋的请求。 索赔，或退房后退款加违约金形式的金钱索赔。 商品房预售制度下房地产初始登记手续，特别是相关制度及其衔接（包括但不限于：预售资金监管、在建工程抵押、抵押贷款、预售备案、通知登记）不完善的情况下，对于购房者来说是极其有害的。 不公平——建设工程承包商不受控制的预付款受法律优先权保护，金融机构的“双倍利润”（开发贷款和抵押贷款）受抵押权保护，购房者全额支付并承担抵押贷款但只有保护房屋公司的权利。 索赔。 针对这种情况，司法政策[1]在过去的20年里逐渐形成了对商品房消费者的保护体系。 其要点可概括为：商品住房消费者请求交付房屋的权利优先于建设工程价款、抵押权及其他债权的优先受偿权； 当房屋无法交付且无法实际交付时，商品房消费者要求退还价款的权利也享有优先权。 可以认为，商品房消费者交付房屋的非货币债权是其权利优先的基础。 这种权利被赋予了财产权的属性。 当该权利无法实现时，转化为优先获得货币补偿。
这一司法政策的法律依据存在争议，比如商品房消费者的非货币债权能否独立成为“财产期待权”； 但其保护商品房消费者的必要性和合法性已得到广泛认可。 同时也应该看到，这项政策具有自我约束性，即限制了保障购房者的范围。 根据近期《关于保障商品房消费者权益的批复》，商品房消费者是指购买住房用于居住并已支付房款的消费者。 全价购房者。 这可能是为了尽量减少对物权法体系的影响。 对于个人民商事纠纷案件，这一政策及其限制条件易于理解和执行。 然而，房地产公司的破产通常涉及对一个甚至多个项目的多项债权的执行。 利益相关者的“公平解决”要求使得相关问题变得异常复杂。 如何理解“居住目的”成为需要进一步界定的问题； 如何公平对待各类购房者，成为破产程序中必须面对的难题。
对于如何界定“以目的居留”，笔者认为应理解以下几点：
1. 对于纯住宅项目。 首先要区分项目是否属于严格限购政策范围。 如果是，则应推定购房者符合“居住目的”条件； 如果不是，可以参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条进行判断[2]。
2. 适用于住宅和公寓项目。 项目规划用地不是住宅并不意味着购房者“以居住为目的”，而是需要进一步筛选，看看他或她是否拥有其他住宅房产。 因为商业或综合用地上的住宅或公寓开发是现实中常见的商品房类型，其功能是满足人的居住。 这类购房者中确实有大量的投资者。 不过，由于这种类型的房子通常具有价格优势，所以直接也有大量的人在这里购买和居住。
对于如何公平对待各类购房者，笔者认为，商品房预售制度和抵押制度实际上在现有产权制度下创造了双重所有权和双重抵押权。 法律体系必须从根本上进行调整，否则将使购房者承担不应有的制度风险。 保护商品房消费者固然是群策群力，但不足以解决房地产泡沫破灭后大量房企破产带来的社会民生问题。 法理上的突破还需要时间，来不及解决房地产企业破产所面临的社会问题——具体项目是否可以考虑给予商业地产购买者最基本的权益保护。 最基本的权益可以根据项目的基本情况确定。 例如，可分割财产单位的面积和价格的中位数可以作为基准。 凡低于中位数的单位均予以保护，超过中位数的单位按中位数予以保护。
二
购房者的非货币债权属于非典型破产债权，应纳入破产特别权利范畴。
认真探讨购房者非货币债权的内涵和外延。 核心是购房者有权要求房屋公司交付房屋并办理房产过户登记手续。 因此，它本质上是一种主张。 根据破产法第一百零七条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人提出的债权，称为破产债权。” 因此，购房者的非货币债权应归类为破产债权。
但尴尬的是，结合破产法第八十二条、第一百一十三条的规定，破产法规定的典型债权类型仅包括担保债权、雇员债权、税收和社会保障债权以及普通债权。 显然，购房者的非货币债权不是典型的破产债权。 事实上，为了公平清偿，破产法的制度设计原则是将各类债权转化为货币债务。 然而，在现实的社会背景下，根本不可能让购房者的非货币债权普遍转换。 这迫使我们必须通过法律解释等方式，将购房者的非货币债权适当地“放置”到现有的破产制度中。
笔者认为房地产初始登记手续，将购房者的非货币债权纳入破产专用除权范畴是一个值得探索的解决方案。 王新新教授在《破产中特别豁免权的理论与实践研究》一文中指出：在破产法理论中，一般认为，特别征收权是指债权人拥有财产权担保或特别优先权的债权。其债权、破产程序中对债务人特定财产的优先受偿权、担保权、建设工程价款优先受偿权等都属于此类。 事实上，购房人的非货币债权也是一种特殊的优先权，但在行使方式上，直接主张取得所购房屋的产权，而不是获得优先受偿的变现价款。所购买的房屋。 不过，这种细微的差别显然并不构成将购房者的非金钱债权纳入破产权的障碍。
三
在破产程序中保护购房者非金钱债权的方法
完成破产程序中购房者非货币债权的定性后，需要确定具体的保护方式，主要涉及申报、参与投票等事项。 笔者认为，购房者非货币债权的保护方式可以参考典型除权类型即担保债权的保护方式，但基于效率原则应适当简化。 尤其：
1、根据破产法第四十九条规定，“债权人申报债权时，应当书面说明债权数额和有无财产担保，并提交相关证据。” 这意味着，作为具有排除权的有担保债权，需要处理债权。 如果申报，那么购房者的非金钱债权也受单独权利的约束，也需要申报。 但由于申报是一项相对严谨、复杂的工作，基于购房者的普遍认知水平，实践中，申报工作一直以户籍的形式进行，笔者认为是合适的。
2、关于破产程序中购房者是否需要参加债权人会议并投票的问题，笔者认为没有必要。 主要原因有：
（一）在破产清算和解程序中，根据破产法第五十九条、第九十六条、第一百零九条的规定，有担保债权人不参与破产财产分配方案和和解协议的表决，直接接收收益抵押品的优先变现。 需要补偿，这意味着个人权利人行使权利理论上不受清算程序和和解程序的影响。 当然，同时也是征收人的购房者不应受到清算和和解程序的影响。 他们也可以不参加债权人会议和投票，直接主张房屋交付。 当然，这个结论需要建立在房子已经竣工并准备交付的假设之上。 如果房子因为尚未竣工而不符合交付条件，买家自然无法要求实际交付。 但如果房子还没有竣工，法院不可能允许房地产公司破产清算，也不可能裁定承认会对购房者不利。 非货币债权达成的和解协议只能转入重整程序寻求解决方案。
（二）破产重整程序中，核心目的是实行“保证交割”。 因此，理论上，重整计划草案不会包含任何损害购房者非货币债权实现的内容。 《破产法司法解释三》第十一条规定：“根据企业破产法第八十二条的规定，对重整计划草案进行集体表决时，利益因重整计划草案而调整或者影响的债权人或股东有权参与投票； 权益未发生调整或者影响的债权人或者股东，依照企业破产法第八十三条的规定，不参加重整计划草案的表决。”未发生调整或影响的，不参加重整计划草案的表决。 ，无需参加重整计划草案的表决。
四
购房者要求办理细分产权的权利特征及解决方案
由于《关于保障商品房消费者权益的批复》仅规定“购房者主张房屋交付主张权优先于取得建设工程价款、抵押权和抵押权的”。 “其他主张，人民法院应予支持”，实践中出现一个重大问题：“购房者请求办理产权登记的权利是否优先？” 笔者认为，这个问题的答案需要到物权法的相关规则中寻找。 简单来说，购房者购买房屋的目的是为了获得所购买房屋的产权。 但我国现行物权法规则明确规定，不动产产权变更可以转让。 那么，将购房人的非货币债权狭义地理解为请求交付权显然是不可取的。 购房人要求产权登记的权利也应当优先考虑。
然而，回答上述问题并不是世界末日。 更现实的问题是，房地产企业初始登记费用和购房者户口登记费用如何定性？ 这里的费用包括维护资金、房地产公司应缴纳的产权登记费，甚至包括房地产公司在初次登记前为获取测绘报告而支付的测绘费。 只有这样的收费才能在破产法的框架下实施。 只有这样，问题才能真正得到解决。
对此，笔者认为，根据破产法第三十条的规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后债务人取得的财产且在破产程序结束前，均属于债务人的财产。 货币债权的实质是以分立权利的名义从破产财产中取得所购房屋的财产权。 在这个层面上，为购房人办理产权登记与分配债务人财产并无本质区别。 根据破产法第四十一条第一条规定，分配债务人财产的费用为破产费用。 因此，将上述费用定性为破产费用并随时由破产财产偿还是有基础的。
评论
[1] 其中： 1、2002年6月，最高人民法院《关于优先偿还建设工程价款的批复》[法解释（2002）16号]； 2、2014年12月，最高人民法院《关于优先偿还建设工程价款的批复》《人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条； 3、2019年11月，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条、第一百二十六条； 4、2023年4月，《最高人民法院关于商品房消费者权益保护问题的批复》。
[2]该规定：对于如何理解“购买的商品房用于居住且购买人名下无其他住房用于居住”，审判实践中存在不同标准。 “购买者名下不存在其他用于居住的房屋”可以理解为，与涉案房屋同属设区市、县级市的商品房消费者名下不存在用于居住的房屋。 。 商品房消费者虽然名下已经拥有一套房子，但所购买的房屋面积仍然满足基本居住需求，可以理解为符合这一规定的精神。
[3]《破产中专有权的理论与实践研究》，发表于《政法论坛》2007年第1期。
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李俊伟恒 高级合伙人，成都
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杨章强 伟恒 成都合伙人
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民商事诉讼/公司治理/破产清算与重整
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