问：亲爱的房姐，我的情况是：上海户口，打算明年离婚买婚房，未婚夫工作时间比较自由，不用打卡，有车。 可以首付300万，首套房，首贷。 目前有几种方案：亦庄马驹桥样板新村，一楼有跳楼或四合院； 学区汇中里的一间三居室小房子。 其实是买郊区的大面积复式（或带院子），还是市区好位置的小楼，都让人郁闷。 麻烦宅姐赐教。 谢谢。
答：如果只是考虑保值和疗效，应该先选址。 第一套选择郊区对你的资产价值不利。 之后，完善房屋的流转也是一个问题。 10年后，谁来接手郊区的劣质楼盘？周边没有产业支撑来支撑内在价值，也没有人关心首套房。 第一套房产要稳定，后期积累的资产要充足。 提升属性时，考虑纯净品质
提问：方老师您好，2019年底，大中寺益州空间卖出了280万套。 新街口老小早就签了协议，却因为对方毁约，干脆不买学区房！ 首付300万，但是因为结婚还没有一年，买二手房的话就是二房，买房是首按！ 由于双方父母都在良乡和牛街这两个区域，所以二手房算是在北边，孙河慈欣、回龙观慈欣、青年路慈欣可能是房子的限竞房～华悦上海第二阶段！ 首贷买第一套房子，可以用全额抵押贷款，但8年内不能卖房！ 我们喜欢良乡万象新田的二手房，只能买二手房，房贷额度很小！ 自住和投资如何选房~华悦上海？ 还是二手房，哪个区域的二手房更被看好？ 只能买500万以上的二手房，不然首付不够！
答：第二套建议直接全额抵押购买，目标价700-800。 可以在圈子里搜索详细信息。 不建议进行有限的竞争，未来的转会也将受到限制。 跌幅还不如市场价700+。 可以再买
提问：方小姐，您好！ 我是广东人。 我儿子今年毕业定居上海，目前在外省工作。 可能要过两两年他才能回上海工作。 不知道他回到北京以后会在哪里工作。 怕以后房价下跌，我打算去年6-700万元按揭在上海买一套房子，或者买一套公寓作为离婚房给儿子找对象。 我问是在东城乐城买两居室还是在澧水桥或西园买新的小三居室合适。 方女士，您有什么更好的建议？ （我前几天交了费用，这个问题怎么交）
答：推荐使用sfsd为五道口蓝筹房建仓。 东城和西苑都不是首套的好选择。考虑到刚开始工作月供的压力，建议用500万作为首付，开仓1000+标的，剩余资金使用月付200左右，抵御现金流风险
提问：方姐，你好，新人第一个问题！ 三问：（1）南湖湾至珠江名骏之间，1500套被认为是自住和投资物业的房屋目前陷入困境。 这两个项目哪个更值得投资，请多多指教。 (2) 最近，我在这两个项目中看到了20多间房子。 很难遇到你上一篇文章中提到的南湖湾7+珠江6+的竹笋。 明天看了珠江B区中心的一套房子，全南攀楼（166平米）均价8.5万，含税35左右，不知道适不适合入手？ 跳楼存在以下问题： 1、宾客与餐饮融为一体，不分彼此； 2、东侧一间客厅，面积约10平米，太小； 3、有6平方米的储藏室； 4、六楼、一楼太高了，但是新村的水景很好； （3）从投资属性分析，鸿坤华宇山庄、东湖湾、珠江名县如何排名？ 感激的！
答：南湖湾自住比较多，价格也比较CEO。 这不是投资的好选择。珠江整体会更好。 8.5属于市场价。 这几次跳跃并不是失败。 如果总价能涨到8左右，就可以入场。 珠江行宫 > 南湖湾 > 鸿坤华宇山庄
问：方夫人如何看待北齐家？ 只要价格2万多，房子质量比天通苑好，现在买北汽家还来得及吗？
答：北汽家和天通苑价格一样。 一些新建项目的质量略好于天通苑无轻轨对比双轻轨。 北七甲东边只有轻轨，中西部是传统的北七甲精品新村。 对于通勤郊区，轻轨至关重要。 北七甲不是东巴。 长影高档住宅被大量自驾游取代。
问：方老师您好！ 住在德国有学区的3房公寓，老婆在西二环上班，家里年税50，两个娃刚出生，一家6口凑900壳，计划借400，贷200，stsd，投资+改善，投资为主，恐怕10年内就要进德国外国学区了。 既然以后会有保障房，这些情况就不能算刚性需求了吧？ 初步考虑1500买个4-3房，万一奶奶以后来北京，可以一起搬。 看了你推荐的双井和超清的一些蓝筹股，我还是觉得一头雾水。 根据我们的情况，您有什么好的建议？ 对两只蓝筹股有什么好的新盘推荐吗？ 什么是买1500，还是多一点？ 家里看中了一套嘉禾花园，257平米，4房，1450，五人间不是唯一的，加税是不是太过分了？ 感激的！
答：可以算是投资加自住。 也可以给你看到的嘉禾浩源套装提供几个参考。 可以看看9号公寓，杭州花园150-240平米的石佛营面积136平米。 超清国美大面积不到55000是40000，两塘桥家55000左右
问：方老师您好，您刚才给我的回答很有用。 我关注的是良乡地区。 我记得你说保利花园比上海新天地好。 我专注于保利花园。 新村有三四种类型。 阁楼是可选的，其中一间很差。 书房不是方正的，但价格适中。 它面向东南。 所有费用均已支付（不包括代理费）。 有一套五层两房，总价4.5，另外两套也不错。 阁楼在西南。 坐东南向北，两居室总价5.1左右。 我不知道哪个选项更合适。 如果两年后卖掉，跳楼和对楼是不是很重要。 我觉得这个新村的跳楼价差很大。
答：一般来说，跳楼和朝向的优劣只会导致10%以内的价格差异。 您也可以尝试以缺陷换价格。 用这一点来讨价还价，用所有缺陷换取价格。
问：请问，我在广州郊区买了一套45平米的小户型，70年产权，学历。 楼下就是超市，新村本身也不错。 只有两套公寓，其他都是别墅或者豪宅。 学位现在不需要了，是出租出去，还是尽快卖掉？
答：单价30万元。 卖不卖对你的资金影响不大。 一共有3张信用卡。 如果不缺钱，这一套可以无视，租稳了就收租。 首付少了可以卖，最好直接转账退款改名（无房本）
问：您好，方老师。 看了你的精彩帖子，你觉得东五环是产业相关的投资，朝阳的教育资源还是不行，未来的定位也是商圈。 如果未来朝阳的教育资源得不到改善，您认为东三四环还有投资价值吗？ 难道比昌平伪学区还值钱？ 内在逻辑是什么？ 感激的！
答：既然朝阳福利也是5万元，3环和5环，你选哪个？ 主席说：个人奋斗固然重要，但也要考虑历史进程。 历史的进程是什么？ 哪里有钱北京单身公寓房价，哪里就有人，哪里就有资源。 教育是一种资源。 上海最繁华的商业区在朝阳区。 民办教育是群众的产物，不是少数群众可以利用的特权。 教育均等化是历史进程； 飞速发展的是教育改革、教育集团化、多校区划分……学区的不平衡会被人类的规律所稀释。 明天，人口最富、受教育程度最低的朝阳，尤其是泛CBD、五道口等区域，将获得更多资源。 西城学区将无限接近朝阳的水平。 东城看似是个高地，但随着方山南城被一一消灭，也是必然的情况。 没有消息，只有延误。 治大国如烹小鲜，不可操之过急。 不要指望和领导亲近； 群众与统治阶级之间的界限不能因地理上的接近而被打破。 小灶随时开，领导不想抢大锅。 明知市场已经打开，却还在为最后几个大锅饭争抢，历史早已告诉你结局。
问：方老师您好！ 我在金港国际有三三间卧室，并在那里住了很多年。 我在太阳宫下班，老婆和女儿分别在和平里和工大下班。 目前打算首付300万给女儿买车。 我的建议是 1.在金港国际附近买房好还是在10号线沿线买房好？ 有推荐的新碟吗？ 2、金港地段好但物业管理差，房价还在下行。 是否值得继续在这里购买房产？ 什么时候买最好？ 首付300，怎么买两房？ 3.在金港附近的后现代城和Tesco看到小2房。 5-600万可以买到，但是新村的物业管理环境实在是太差了。 你觉得可以先买，然后一步到位转金港国际或金港两房吗？ 好的？ 4、如果我们换个思路，把金港的房子留给儿子住，我们可以买一个地段好、物管好的新村。 退休后，我们会照顾孩子。 你觉得这个方案可行吗？ 你有合适的推荐吗？ 真心求教，祝宅姐新年快乐！
答：金港国际有点打折北京单身公寓房价，需要仔细搜笋。 首付300后，可以拿到700+的标的。
问：方太太您好，我打算买一套350万元以内的小三居室。 在上海，我有资格买第二套房子。 看中了中海云珠位于延庆庞各庄的89平米小三房。 我正在考虑自住和我儿子的教育。 考虑上下班通勤，新村北马路对面有一所12年一贯中学，新村容积率低。 你现在有什么建议吗？
答：庞各庄的问题是偏远。 它没有被开发和计划，缺乏内在价值。 如果只是住在这里，不考虑通勤，也可以尽快进来有合适的建议。
提问：方小姐您好，想向您请教一下。 贝壳160，年收入80-100。 没有资格在广州买房。 北京有一套plan A，按揭60（估价200）。 办理沉阳工作居留证需要15个月。 今年拿到许可证后，我将在上海上车。 今年预计最多存280，趁着我有证用完买房资格，想直接买2套。 B计划，找结婚票，现在上车。 而我更怕婚票的风险。 目前的贝壳算不上丰富。 可供选择的新碟太少，只能买一套。 我觉得有点浪费。 另外，明天查征信，发现信用卡逾期5次，贷款逾期5次。 当天忘记退货了，接到通知当天马上补上。 由于他一贯邋遢的性格，他从来没有注意到。 不知道会不会对房贷有严重影响？
答：推荐A方案。 首付太高不用急着上车
提问：新人第一个问题：方老师您好！ 请小白赐教！ 【要求】单身已婚，sfsd，上车即可，常年hold住。 北大街南口附近的工作未来几年可能会发生变化。 想找设施成熟、品质较好、出行方便（短期无车）的客厅，目前比较看好望京蓝筹。 [子弹] 工资低，住房社保不到1k，刚工作不到一年，家里能养700。 [问题] 1.我的情况sfsd的优惠如何享受？ 是要全额贷款，还是全款？ 2、回龙寺关门合适吗？ 有推荐的新村和车价吗？ 最近在中俄阁公寓看一个元宝跳，两个斜角，700。请问这个新村，户型，价格能不能买？谢谢方太太~笔芯
答：sfsd必须按揭买。 如果月供不足，可以预留50-100资金。 供血可以在五道口买，但是清宫公寓不推荐，大部分是写字楼，环境好坏参半，跌幅常年跑输大盘，建议看看大西洋商城D区宝兴花园汇谷阳光橄榄城
问题：新人第一个问题：方小姐您好~我未婚，两人都在系统内。 首付和首付，ZD才90。 男子名下在通州君悦国际有一套64平方米的商住公寓，月租金3800转租。 因为后面单位有福利房，想在两年内用SFSD。 1、在上海付这么低的首付可行吗？ 2、是商住还是续租？ 3、或者上海、南京适合投资吗？
答：上海90投资标的太少，升值空间非常有限。 很难出售商业和住宅物业。 如果租金可观，在南京还是可以保留全套的。 资本到150后可以换回上海，还有sfsd
很多人给我留言提问，但是方老师精力有限，很难一一解答。
