近日，我和郑州市国土局的同学在淮河路一家餐厅吃饭，我们聊了很多郑州的房地产情况，特别是郑纺机地王之后房地产市场的价格变化。
关于房价，坦白讲，郑纺机地王事件之后我是看涨的。 我给他讲了很多道理，比如外地人购房，米状的高铁网，还有全国一线房企的全面进入，所以房价肯定会上涨。 同学微笑着，静静地听着。 我说完，他喝了一口面前的红酒，小声说道：你知道郑州房价最大的天花板是多少吗？ ”
”我愣住了，还没反应过来，就问道：“什么，最高限价？ ”
“是土地，具体来说，就是政府每年的住宅用地供应量。你知道2016年郑州市政府计划供应多少住宅用地吗？2230公顷，33455英亩。即使有20%的折扣，这意味着有多少商业用地。”推出房屋，至少5000万平方米，至少50万套住房。”
这句话就像是一个启示，我瞬间明白了郑州房价的最大天花板在哪里！
1 我们先从一个文档开始
《郑州市2016年国有建设用地供应计划》是一份普通的文件，在信息量巨大、政府机构精良的郑州房地产市场上，它可能并不起眼。 但对于郑州来说，可以找到郑州房地产价格能否持续上涨的关键。
下图为2016年郑州市政府计划出让的各类建设用地面积统计，单位为公顷。 单一住宅用地面积可优惠50%计算。
（2016年预计各类土地出让面积合计6.6万亩，住宅用地出让面积3.3万亩，基本是50%的折价比例）
2、来经济开发区算一笔小账。
让我们从小角度看大问题。 这段时间郑州最火的房地产事件就是经济开发区的几块土地的拍卖。 我们将从土地供应总量的角度来分析经开区的房地产市场。
1、郑州今年土地供应总量66237亩，其中住宅用地供应33455亩。 基本上各类土地的总供应量与住宅用地的供应量为2：1。 （详情见上图）
经济开发区今年准备释放各类土地供应总量4934亩。 由此大致可以推算出，今年经开区住宅用地供应总量约为2500亩。 这是第一步。
2、根据经济开发区2016年住宅用地供应量为2500亩，按容积率2计算（实际郑州市土地容积率一般在2-5之间，2很小，项目开发商一般都是按照全容积率来做，特别是容积率低的时候）。
2500亩*666*2=333万平方米（666是英亩与平方米的换算比），也就是333万平方米。 这意味着，今年经开区供应的住宅用地量可建设住房333万平方米。 这是第二步。
3、住房333万平方米，按每100平方米1栋计算，即生产3.33万套住房。 按每户3人计算，意味着经济开发区要吸纳10万人。 但实际人口状况如何呢？ 我们来看看经济开发区的实际人口数。 这是来自经济开发区统计信息网的数据。 有兴趣的朋友可以自己查一下。
2014年统计▼
2013年统计▼
从数据可以看出，2014年经开区总人口为20万，而2013年为18.5万。 （我找不到更新的数据，但根据一般统计规则，我相信不会有太大变化）。 2013年至2014年，经开区人口增加1.5万人。 我认为，经济开发区每年增加的人口在相当长的一段时间内不应超过3万。
嗯，问题来了。 经济开发区每年需要新增人口近10万人才能满足每年3.33万套的住房供应。 据统计，郑州年均人口增长仅20万-25万人左右。 那么这些额外的人口从哪里来呢？
需要强调的是，本次核算的住房供应量不包括经济开发区保障性住房供应量。 一旦计算出来，住房供应量将会更大。
不过，也有人认为，这是经开区一年的土地供应量，改造成的房子可能会在未来几年内出售，这样每年的库存压力会较小。 但别忘了，土地每年都有供应，这意味着住房供应量也在每年增加，今年比去年多供应了1487英亩土地（多供应了约740英亩住宅用地）。
如果未来三年经开区不再供应土地，按年卖房的逻辑是可以成立的，但你觉得经开区政府会同意吗？经开区财政收入会同意吗？
3 为郑州全市算一笔大账
根据《郑州市2016年国有建设用地供应计划》文件，郑州市供应住宅用地（不含保障性住房）2230.36公顷（折合33455.4亩）。
根据刚才的计算，房产用地转为房屋时，容积率设定为3.5时（郑州整个城区，容积率一般为2至5，城改项目多为4至5） ，而一般项目多为3-4个，所以为了计算方便，统一按3.5计算），可产生商品房供应量77983605平方米，约7800万平方米，即78万套（1套100平方米） ，人口需要增长234万（以三口之家计算）才能平衡。
现在我们来看看郑州的实际人口情况。 据官方“郑州统计信息网”数据：
郑州市现有总人口956.9万人。 您认为郑州一年增加234万人口，有可能获得这78万套住房吗？
如果没有234万人口，这78万套房子卖给谁？
而这里，我们统计的人口包括了荥阳、中牟等广义郑州的数据，而住宅用地供应量仅指金水、中原、郑东新区等狭义郑州的数据。 如果只比较狭义上郑州的人口数据，其中就更加不平衡了。
另外，这里不计算经济适用房和经济适用房的土地供应量。 如果算上的话，土地供应会更多，买房的家庭会更少。
同时，郑州还有大量的商业用地，甚至工矿仓储用地上都建有所谓的住宅。 因此，一旦将这两类“住宅”纳入统计范围，住宅的供应量就会更大，进而引发70年产权的购买。 普通住房的家庭数量较少。
4 从供需角度
1、商品房作为市场经济下的商品，其价格变化最重要的依据是供求关系。 如果供应超过需求，价格就会下跌； 如果供应小于需求，价格就会上涨。 单纯从土地供应的角度来看，未来几年商品房的供应是充足的。 从经济学的角度来看，这是一种供大于求的关系。 因此，从长远来看，郑州商品住宅价格缺乏持续快速增长的基础。
2、郑州作为经济不发达省份的省会，房价涨幅不会像北京那么快。 郑州每年流入约20万至30万人，北京每年流入约50万至80万人。 它不可能是同一件事。
相比之下，北京2016年住房用地供应量仅为1200公顷，只有郑州的一半。 那么大家可以清楚地看到，北京每年的人口增长量是郑州的两倍左右，郑州市每年的住宅用地供应量是北京的两倍。 开发商表示，郑州纺机地王之后郑州未来房价会下跌吗，郑州房价将像北京一样快速持续增长，你信吗？ 反正我是不相信。
3、郑纺机地王很可能是开发商无意识集体策划的一次涨价事件。 目的就是利用地价抬高房价，利用地价保护房价，利用所有客户对事件的恐慌来牟利。 当然，政府信息的透明度和市场的监管也不够。
4、当然最后一点，也是最重要的一点，对于广大刚需的人来说，郑州市场的土地还是很多的，供应量还是很大的。 没有必要被所谓的郑纺机地王和K2吓到，因为郑州今年的住宅用地有3万多亩，这是郑州房价的最大天花板。
5 从金融政策角度
1. 显然，在中国，房地产不再是一种简单的商品。 它更像是一种金融产品，负责国家财政以及家庭和个人的财务配置。
2、2016年上半年，我国新增银行贷款7.53万亿元，超过2009年打鸡血刺激的7.36万亿元。2016年上半年，新增居民中长期贷款2.62万亿元人民币，而2015年上半年只有1.34万元，同比增长95.9%，全部都是购房贷款！ 可见房地产在整个金融版图中占据了怎样的地位！ 工业祸国、房地产兴国的笑话，实在是一记耳光。
3、股票市场是典型的金融产品。 2015年，在国家经济基本面十分不景气、实体经济不景气的情况下，为什么反映经济基本面的股市却开始大涨，冲击万点牛市呢？ 但事实上，当大量投资者进来，当所有人都相信股价即将迎来改革牛时，却没有人相信它会下跌。 当触及5100多点时，迎来大幅跳水。
4、房地产市场也是如此。 2014年房地产市场低迷是因为房贷收紧，银行不放贷，利率上涨20%。 市场突然陷入可怕的低迷！ 2016年部分城市的繁荣，就是首套房首付20%、二套房首付30%的高杠杆刺激！ 就目前的购房群体而言，投资者的数量已远远超过自购房者。 这是什么意思？ 这是一个典型的投资市场。 人们利用低首付和高杠杆进行投资，从价格上涨中获取收益。 这已经是一个典型的金融市场了！
5、如果金融政策不改变，很明显房价会继续上涨，直到政策黑天鹅事件或者群体性恐慌事件发生并出现逆转，因为楼市不像股市。 股市有机构，股市追求短期收益，而楼市则充斥着个人散户。 ，楼市至少追求两年后的回报。 股市可以做空，但楼市不可以。 而且，在这个中长期，政府、开发商、购房者都希望房价上涨，而只有那些没有买房的人希望房价下跌。 ，显然这个力量是很小的。
6 为什么会出现这种情况？
1、自媒体风起云涌，不怀好意的人到处散播恐慌，造成情绪无法控制的蔓延，这就是房价上涨引发的恐慌。
2、周期缩短。 过去，一个涨跌周期可能会持续很长时间，但现在可能只持续几个月，是典型的涨跌。
3、钱太多，无处可去。 银行存款的价值已经贬值。 股市崩盘给了我们教训。 楼市是我们家，仅此而已。
4、人性是贪婪的，追涨不追跌。 这在这波房地产市场状况中体现得淋漓尽致！ 价格越高，买的越多！
7 条建议
1、供需关系显然决定了更长期的基本面。 也就是说，从长远来看，郑州房价一路上涨的可能性不大。
2、金融政策决定短期市场变化。 也就是说，如果金融政策不变，至少目前的房价还会继续上涨，直到政策改变或者市场恐慌情绪逆转。
3、因此，8月底前，郑州财政政策不会有变化，房价仍会上涨。 但事实上，现阶段开发商并不恐慌，政策也尚未出台。 银行已经有点恐慌了。 他们是为了控制风险。
4、但合肥、厦门、南京、苏州已经开始或准备实施差别化信贷政策，即贷款限制。 限贷是遏制房价上涨最有效的手段。 郑州无疑也会效仿。 这是政治问题。
5、事实上，无论是开发商还是购房者，房价都上涨了，账面上也都赚到了利润。 但绝大多数人并不知道其中的原因，内心其实很紧张，因为他们知道背后的非理性。 和异常。
6、短期看涨，但长期高位上涨难以持续。 这是郑州房价上涨的根本。 2017年很难预测，就像2013年无法预测2014年，2015年无法预测2016年一样。在2013年的繁荣中，谁预测了2014年的衰退？ 谁在2015年的低迷时期预测了2016年的上涨？
7、大地王的频繁出现，显然只是大周期中的一个阶段性产物。 它影响不了全局，影响不了未来，但会引起局部、阶段性的涟漪！ 可能会引发大规模恐慌，引发政策出台郑州未来房价会下跌吗，或者引发金融预警。
8、对郑州房地产市场的建议是：区别对待。 对于刚需、增长不大的地区，绝对可以买。 但对于在郑州投资房产的人来说，尤其是那些在县城卖了房子之后还想通过在郑州买房来盈利的人来说，郑州纺机地王之后，郑州的整体市场更像是一个赌场比一个市场。 别忘了中国有句古话：赌久了必输。
结尾
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