争议焦点
某房地产开发公司委托B房地产营销策划公司代理销售涉案房屋。 双方签订了销售代理合同。 但此时，A公司尚未取得《商品房预售许可证》。 B公司提起诉讼前，涉案商品房尚未出售。 获取预售许可证证明。 那么，A公司能否以涉案房屋销售项目签订合同时未取得商品房预售许可证为由，主张销售代理合同无效呢？
裁判要点
出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同无效。 但如果出卖人在提起诉讼之前取得了商品房预售许可证，则可以认定其有效。
裁判理由
最高人民法院的理由简述如下：
A公司以涉案房屋销售项目未取得商品房预售许可证为由，主张销售代理合同无效房地产开发企业销售代理合同，没有法律依据。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向商品房预售机构申请许可。”未取得《商品房预售许可证》的，不得预售；未取得商品房预售许可证的，不得预售。开展商品房建设。” 《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证的，出卖人不得从事商品房预售许可。” 买受人签订的商品房预售合同无效，但在提起诉讼之前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。” 本案中，涉案销售代理合同是双方当事人意思表示的真实体现。 尽管双方签订了涉案销售代理合同房地产开发企业销售代理合同，但A公司尚未取得《商品房预售许可证》。 但B公司提起诉讼时，涉案商品房已取得预售许可证，故涉案销售代理合同应视为合法有效。
相关法律法规
《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释》（2020年修订）
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证与买受人签订的商品房预售合同无效。 但如果出卖人在提起诉讼之前取得了商品房预售许可，则可以视为有效。
《城市商品房预售管理办法》
第六条 商品房预售实行许可制度。 开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可证，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
案例来源
驻马店甲市房地产开发有限公司、郑州乙市房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷民事再审申请书（2021）最高院民申字第6964号、生效判决法官：张淑芳、李景阳、吴开敏。
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