房地产投资信托基金（REITS）是美国金融市场的创新产品，后来风靡全球。
房地产投资信托基金是指汇集大量投资者的资金来持有并在大多数情况下经营创收房地产（如公寓、购物中心、办公楼和仓库）的公司或信托。
REITS股票与普通公司股票的区别在于房地产资产证券化原理，REITS的大部分收入必须来自长期持有的房地产。 作为经营实体，其90%的利润必须以股息的形式分配给投资者才能满足这一要求。 一项具体要求的补偿是 REITS 不在实体层面征税。
目前美国有近200种公开交易的REITs产品。 这些产品合计持有近5000亿至6000亿美元的房地产资产，约占机构持有商业地产总价值的10%至15%。
从REITS持有的物业类型来看，从价值来看，购物中心零售物业占36%，其次是酒店（16%）、非购物中心零售物业（13%）、仓库物业（8%）、和公寓（8%）。 %）和办公楼（8%）。
持有REITS股票的四大投资者群体是普通股票基金、房地产专用共同基金、散户投资者和REITS管理人。
通过发行REITS，原本是房地产的房地产获得了流动性。 通过投资REITs，投资者可以参与以前无法投资的产品，并且比直接投资房地产具有更好的流动性。 与其他投资类型相比，房地产具有相对稳定的收益和较高的安全性。 美国投资者一直将房地产视为安全的投资渠道。
此外，REITS自诞生以来就表现出了较好的风险收益特征，取得了较好的市场表现。
在美国，REITS主要分为三种类型，即：
1、股本型REITs（Equity REITs）是指持有并经营公寓及其他能够产生收入的房地产的REITs；
2、抵押型REITs（mortgage REITs）是指直接向房地产所有者放贷或购买与房地产抵押相关的证券或贷款的REITs；
3.混合型REITs（混合型REITs），即既拥有房地产又向其他房地产所有者提供贷款的REITs。
据 NAREIT 统计，2008 年初，美国大约有 25 家专门从事抵押贷款的上市 REIT。大多数抵押 REIT 以现有房地产为抵押发放抵押贷款，包括建设和开发贷款、次级贷款、高级抵押贷款和其他短期抵押贷款。 - 和中期融资贷款。
抵押房地产投资信托基金还通过持有抵押证券并通过对冲和抵押债券管理风险来发放贷款。 在这三种类型的房地产投资信托基金中，抵押贷款房地产投资信托基金通常提供最高的当前收入，但资本增值的机会最小。
根据NAREIT的数据，2008年初，美国大约有110家专门从事股权投资的上市REITs。 股本型REITs与普通房地产公司类似，只不过股本型REITs以购买和持有房产为目的，而房地产以开发和销售为目的。
权益型REITs用于购买房产的资金来源于权益型基金，以及REITs通过长期或短期抵押贷款获得的债务资金。 通过杠杆操作，REITs可以为投资者带来更大的回报。 三类REITs中，权益型REITs当期收益最低，长期资本增值潜力最大。
根据NAREIT的数据，2008年初，美国共有3只混合上市REITs。
NAREIT数据显示，20世纪80年代，REIT的总投资资产主要是抵押投资，占比超过50%。 到2006年，股权投资占比约60%，占据主导地位。
房地产投资信托基金通过汇集公共资金进行房地产相关投资，具有共同基金的一些优势。 这包括汇集资金并将其与房地产行业专家的投资经验相结合的可能性。 它可以为许多中小投资者提供他们原本无法获得的大型商业地产的投资机会。 通过证券投资可以有效分散投资风险。 证券化还可以为投资进入和退出提供便捷的渠道。 ETC。
从REITs的投资回报历史来看，REITs具有较高的安全性、较低的波动性以及与其他投资品种的相关性较低，对于投资者来说是一个非常好的投资品种。
截至2007年底，REITs市场的表现与标准普尔和罗素2000指数相当，其回报不仅超过了固定收益市场的回报，也超过了直接房地产投资的回报。
REITs 与标准普尔 500 指数的相关性为 0.37，与全球政府债券指数的相关性为 0.07，与雷曼兄弟综合债券指数的相关性仅为 0.04。 与其他投资的相关性如此之低，使得房地产投资信托基金成为降低投资组合风险的良好选择。
房地产是一个周期性很强的行业，通常分为三个阶段：开发/繁荣期、过度建设期和逐步吸收期。
由于房地产建设周期长房地产资产证券化原理，当前供给与当前需求不匹配，导致房地产行业出现周期性的供给不足和供给过剩。
REITs作为房地产投资工具，其发展和收益与房地产周期密切相关。 随着REITs和商业抵押贷款支持证券在房地产融资中变得越来越重要，房地产周期的上述三个阶段的进展方向已经发生了变化。 公共市场资金供给能力的波动会影响房地产收购和开发活动。 这使得房地产周期受到外部信贷周期的影响。
瑞信第一波士顿的一份报告指出，“只有在房地产市场经历长期大幅低迷的情况下才会大力开展REITs行业的证券化活动，这似乎有悖常理，但合理的理由是，当房地产行业崩溃，私营企业将遭遇严重的流动性问题并急于寻找解决方案。 这个解决方案就是房地产投资信托基金。
当房地产行业崩溃时，公众投资者会将REITs视为未来房地产行业周期性复苏所需的高效、灵活的渠道，从而趁机将大量资金投入REITs。 ”
中国房地产市场自2003年以来几乎呈直线上涨，周期性特征似乎已经消失。 目前，国家政策严格控制房地产行业通过银行融资，这使得房地产企业转向通过信托或私募基金进行融资。
这种融资方式与REITs，尤其是抵押型REITs的交易结构非常相似。 但由于无法流通，融资成本较高，难以成为房地产企业常规融资选择。
这样，未来中国发展REITs所需的几个要素就具备了。
首先是政策层面对REITs的开放。 资产证券化管理规定明确，证券化基础资产包括房地产。 后续专门与REITs相关的管理规定也有望在短期内出台。 法律和监管条件已经具备。
其次，资产支持证券和固定收益市场的发展为REITs市场的发展奠定了坚实的基础。
三是我国房地产市场经历周期性调整。 此次调整加上对房地产企业银行贷款等原有融资渠道的限制。 在自身行业周期和信贷周期的双重压力下，房地产市场将呈现历史性的投资机会。
当前，由于经济低迷以及地方财政对土地市场的高度依赖，房地产行业形成了“大而不能倒”的现状，这在一定程度上劫持了中央政策，制约了房地产业的发展。房地产调控政策力度。
因此，笔者大胆预测，中国经济回暖之日，将是房地产崩盘的开始。 让时间来检验这个预测的正确性吧。
如今，中国REITs的发展万事俱备，只需要东风。 只能等到房地产市场崩盘了。
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