国庆长假年年有，今年景象大不同。
今年国庆黄金周郑州升龙城房价多少，全国人民都在出游、休闲、度假、返乡、聚会。人们在寄情山水、流连风景的时候，无论是在耳畔听到的、眼帘看到的、思维想到的，还是话题中谈到的，总有一个热词一直存在、无法回避、被全民热议，那就是：“楼市调控”。
楼市调控的声音十分急切，在这个国庆黄金周假期给其增添了不同寻常的声音和色彩。记者进行梳理后得知，从 9 月 30 日到 10 月 7 日期间，全国有 19 个城市陆续出台了政策，这些政策在内容上各不相同，力度也有差别。并且，之前限购未取消的城市也算在内，到 10 月 10 日时，全国共有 20 个城市实施了限购政策。2014 年 9 月 30 日之前全国有 46 个城市限购。如今在数量上与那时相比尚有差距。预期在今后一个时期，部分二三线城市会跟进已限购的城市。新一轮的楼市限购大势不可逆转。
郑州方面，从 9 月 14 日深夜所出台的《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（简称“房九条”）开始，到 9 月 20 日晚间，郑州市国土资源局又放出“大招”，宣布会在郑州主城区集中供应 6000 亩土地，今年全年的土地供应量将会达到去年的 2.3 倍。9 月 30 日时，传言的“郑州楼市调控升级版”政策没有按时到来。然而在 10 月 1 日的夜间，限购这把利剑最终出鞘了。10 月 3 日，郑州楼市调控再次加强力度，郑州版限贷政策落地有声。到这时，郑州楼市调控打出了一系列的组合拳，其目的是遏制房价过快上升，抑制投资投机性的购房行为，以保证郑州房地产平稳且健康地发展。
时隔两年郑州升龙城房价多少，郑州再次实行限购限贷政策，又恰逢“金九银十”的国庆黄金周。在这一楼市调控的重要政策出台之后，在国庆长假期间，郑州限购区以及非限购区在建项目和在售项目的客户到访情况如何？销售成交情况又如何？郑州房地产市场的真实反应是怎样的？真实表现是什么？购房者对后市的心理预期是否有了变化？在未来一个时期，该如何看待郑州的房价走势？目前是否为出手购房的时机呢？带着这一系列的问题，在 10 月 8 日和 9 日这两天，记者有选择地走访了部分楼盘，并且采访了郑州部分房企的营销负责人，希望通过国庆长假期间售楼部的人气以及成交数据，来实地进行调查，感受郑州楼市在一系列调控“组合拳”频繁出台的政策环境下的市场表现和走势。
市场走势平稳 未见大的起伏
先来看南京的“楼市气象”。9 月 25 日，南京率先实施限购政策。10 月 5 日，南京的限购政策再度升级，推出了被称作史上最严厉的限购新政。此后，南京楼市形势急转直下，迅速“入冬”。新房的认购量大幅减少，从 9 月 25 日之前的每天 400 到 600 套，下降到每天 150 到 200 套。10 月 6 日，更是急剧减少到全市仅成交 29 套。南京地产界的知名人士发出惊呼，他们称南京楼市出现了冰冻的情况，并且地产商们都在发出哀嚎之声。
反观郑州，限购限贷新政之下，郑州楼市是否一夜“入冬”？
记者走访后，所见所闻让我们有这样的总体感受和印象：郑州楼市呈现出总体平稳的态势，没有出现大的波动。9 月 14 日“房九条”之后，6000 亩土地供应提升了市场信心，严查无证销售的行动也很有力，郑州房地产市场变得越来越规范。部分项目跟风涨价的行为得到了控制，购房者的恐慌心理也有所缓解。所以，国庆前后郑州楼市的景象用“深秋”来比喻比较合适，它既没有春天那样绚烂，也没有夏日那般炙热，更没有冬日的那种冷冽，市场表现更加平稳、成熟、恬静、淡远。6、7、8、9 这四个月的“高温”随着时令的推进逐渐消退，取而代之的是进入了“入秋”模式。
你未曾见到售楼部现场人头攒动、门庭若市且连夜排队的火爆景象，也未曾亲眼目睹门可罗雀、门庭冷落的寂寥情形；开盘的项目虽没有再次呈现出百米冲刺万人抢房的“大片”般景象，然而“日光盘”依然有不少例子。国庆前夕在高新区开盘的万科城 5 期，推出了 257 套房源。晚上 7 时 30 分开始选房，历经一个半小时结束。选房结束后，去化率达到百分百，成交均价为 1.3 万元。与万科城 5 期相比，10 月 1 日开盘的华瑞紫韵城，推出了 104 套房源。开盘当日大定 9 套，去化率仅为 7.7%。这种市场存在冷热不均的情况，这是市场的常态。就像秋日的天气一样，时而秋阳高照，时而凉气袭人。有的人会添加保暖内衣，而有的人依然穿着短袖打扮。
金科城位于高新区，开盘价格比市场预期和同期水平低。在上月初开盘那一天，曾出现过万人抢房的盛大场面，郑州购房者对此印象深刻。金科城营销负责人邓敏对记者说：主城区限购，但刚需和改善型产品依然受到客户的关注与喜爱。目前，金科城二期洋房产品即将入市，正处在洋房客户积累阶段。金科城项目中的洋房产品位置较好，房源较少且较为稀缺，所以金科被称作“洋房专家”。国庆假期，售楼部通过邀请老客户到访等举措，日均接待客户约 150 组。2011 年经历了限购，郑州购房者对限购已有心理准备。他们能够坦然接受限购，因为对郑州房地产市场抱有信心，坚信其前景向好，房价不会大幅下跌，未来会趋稳且市场更健康。所以，限购限贷之后，虽有小部分购房者会短时间观望，但该出手时仍会出手。邓敏对记者这样说道。
一位郑州北区项目营销负责人在接受记者采访时表示：他不愿透露姓名。他坦言，受限购限贷新政以及国庆长假外出旅游度假的影响，客户的来访量比节前平均下降了约 30%。不过，通过对到访客户的购房心理和购房动因的了解，他发现，真正的刚需和刚改客户，购房的意愿十分强烈。
采访中，郑州主城区的多家项目的负责人都对记者说：在国庆期间，到访的客户数量出现了下降的情况，现场的人气跟节前相比差得很远。客户的购房心理发生了微妙变化，这是不可避免的。一部分客户开始持观望态度，他们希望在未来开盘的项目房价回落之后再出手购房。还有一部分客户充当“接盘侠”，等待前一段时间部分未取得预售许可证的项目进行选房。然而，部分客户因为失去购房资格，或者由于首付提高而无力购买，这些客户将要退出、腾出房源。有项目营销负责人向记者透露：在国庆期间，已经开始促使电商拨打电话，安排派单人员在市区的主要街道发放单页，重新启动线下圈层的营销活动，以此来抢占客户资源。
确实如此。在国庆期间，记者自身接到了许多许久未曾联系但倍感亲切的电商电话，并且其中有不少是来自北龙湖区域的地王项目。记者进行走访后发现，多个售楼部已经有好几个月没有茶水、饮料和咖啡了，然而现在又开始为到访的客户提供这些物品。置业顾问的脸上重新浮现出热情的笑意，尽管此时已到深秋时节，但售楼部内又充满了如春风般的氛围。
虽然冷热不均 前景依然向好
非限购区域的项目，像绿博组团、新郑龙湖、郑上新区的荥阳，与限购区域相比，在国庆长假期间，客户到访数量增多了，人气指数不但没有下降反而增加了。以清华大溪地为例，国庆节前每天来电 30 组，来访 80 组。国庆期间每天来电 35 组，来访 95 组。成交方面，国庆之前每天约成交 35 套，国庆期间平均每天成交 50 套左右。其中 10 月 2 日，也就是限购首日，该日成交量最大，达到 73 套。造成到访、成交上升的原因，一是限购使得客户向外溢出；二是郑上新区具有发展前景。”清华园营销中心总经理黄艳红告诉记者。
新田城出现了同样的情形。自新田城洋房产品推出后，一直受到广泛关注。在国庆七天乐期间，新田城的农夫庄园开门迎接市民观光采风，同时洋房产品的到访人气也迅速增加。
普罗·理想国位于中牟大孟镇境内，目前处于积客阶段。自项目入市之后，一直非常受欢迎。理想国艺术中心（销售中心）的停车场里车辆停得满满的，没有一个车位可以让其他车辆停放。记者不得已，只能将车子停在距离 300 米远的地方。进入其中，只见现场人员来来往往，十分热闹。置业顾问忙碌至极，脚都不沾地。记者等了许久，才终于有一名置业顾问前来接待。然而，当记者提出参观样板间的请求时，却遭到了婉拒，对方表示：“样板间需要排队。”
新郑龙湖的尚书房项目，和理想国情况相同，属于非限购区域。八达威商业集团有限公司营销中心总经理杨诚介绍说，在 9 月 20 日到 9 月 30 日期间，总共来了 412 组客户；国庆 7 天，累计到访的客户达到了 554 组。其中 6 日的时候达到了高峰，当天到访的客户有 118 组，市区客户向外溢出的效果很明显。
非限购区域的住宅项目迎来了利好。不受限购政策影响的商办项目在国庆期间表现良好。位于龙子湖湖心岛的正商四大铭筑，国庆 7 日写字楼的成交业绩比节前还好。位于经开区的正商经开广场，在国庆期间也有不错的成交。
限购限贷政策的影响下，商办项目在秋季迎来了发展的契机。郑州升龙城项目的地产总经理张宇向记者透露，在国庆长假期间，升龙城营销中心的客户到访量以及成交数据，和去年同期相比大致相同。升龙城目前在售产品主要有 130 - 160 平方米的改善型住宅，还有 45 - 2000 平方米自由组合式 5A 智能化写字楼及风情商业街商铺。客户对限购、限贷政策敏感度低，新政给商办类物业带来利好。不少之前准备购买住宅作为投资产品的客户，转而考虑购买升龙城的写字楼和商铺，因为这类商业不限购、不限贷，容易出租，投资回报率高，所以备受青睐。”
郑州的强大购买力不仅开始向郊外转移，还开始向省外以及国外溢出。在国庆期间，记者的多位熟人、朋友分别前往西安西部、广州南部以及三亚购房。这些购房者都异口同声地说：“西安的房价处于低位且在运行，广州的房价面临着补涨的情况，三亚拥有热带海洋气候。因为郑州实行了限购政策，所以我们就到外省去寻找投资的机会。”
省外有部分郑州市民开始将目光投向海外。碧桂园·森林城市河南展厅的肖先生介绍说：“国庆期间，展厅人气很旺。到访的客户中，有郑州市民，有地市的人士，还有周边省份的外省客户。”
采访中，记者询问了多位郑州购房者。当记者问及他们是否有意前往河南的各个市地购房，以及是否有意返乡置业时，均未得到肯定的答复。
市场存在冷热不均的情况，部分客户有外溢到外省、境外购房的动向，有地产业内人士发出呼吁：“要把根留住。”这位业内人士进行分析并认为：当下我国正处在城市化进程加速的阶段。全国的城市化率是 56%，远远没有达到 70%到 80%这个区间。河南的城市化率比全国低将近 10 个百分点。河南的城市化率每提升一个百分点，就会有一百多万人进入城市。按照住建部规定的人均 30 多平方米的住房面积来计算，需要新建的房子数量是一个非常大的数字。另外，郑州的城中村即将成为过去，数十万的租客需要购买住房，这释放出了巨大的购买力。郑州属于单核城市。从省会城市以及单核城市应达到的人口数量来看，郑州的人口总量理应达到全省人口的 25%至 30%。即便进行保守计算，按照 20%的占比来算，郑州的人口数量也应当达到 2000 万。而目前官方公布的数字仅为 800 多万，两者之间存在着巨大的差距。郑州处于全国人口净流入城市的前列位置。在过去的 5 年时间里，人口净流入达到了 185 万人。并且，在未来，这种人口净流入的情况将会加速并且加大。郑州在努力建设国家级中心城市。郑州是全国“米子形”高铁城市和航空都市。郑州的城市框架将不断增大，人口红利还将持续。所以，郑州房地产市场的基本面没有改变，其发展前景广阔，未来向好。因此，郑州的房价不会下降，会趋于平稳。郑州楼市告别了市场的燥热，天空变得更加纯净，市场更加规范，房价也更趋合理。所以，在郑州购房依然是一个智慧的选择。
郑州楼市已经进入“秋天”，那么，谁能够获得秋天的成果呢？谁能够在限购、限贷政策的环境下平稳且健康地发展呢？这是摆在郑州本土企业以及外来企业面前的一个重大考验。在接受采访时，正商地产的副总裁张国强表明：若要保持企业能够长久发展、稳健地前进，其一就是必须合法经营。今年前 9 个月，正商实现了 180 多亿的销售额，在全国位居 58 名，在河南是第一。正商所有在售项目都能做到有证销售，绝不做违法之事。二是要调整心态，无论市场风云怎样变幻，不管是处于“夏季模式”还是“秋天模式”，做企业都要像在冬天走独木桥一样小心翼翼、如履薄冰，恪守惧者生存的原则，都要苦练内功、埋头苦干。尤其是在市场呈现出红色态势的时候，更需要在品质提升方面进行增添和强化。不管在任何时间节点，都要坚定地咬住品质不放松。
郑报房产
【郑报房产】微信号是由《郑州日报》来主办的，它的目的是给郑州地产人提供具有高度、深度以及责任的价值信息。
分享是一种智慧。在人生的道路上，我们要相互倾听，共同成长。当看到好的内容时，记得将其转发出去，把价值传递给那些在奋斗之路上奔跑的“郑州地产人”。
