5 月 17 日，房地产领域有重磅新政相继推出。这些新政包括降低首付比例，下调房贷的利率，对政府收储给予支持，推动房企融资进入白名单，以及盘活闲置的土地等。一系列的新政在房地产的供给端和需求端同时发挥作用。
其中，央行支持构建房地产发展新模式的重要举措之一是“3000 亿元保障性住房再贷款支持政府收储”，这一举措备受各界关注。
随着房地产调控政策的重点转变为“去库存”，政府收储商品房的模式在未来是否能够大规模展开并且切实缓解楼市高库存城市的压力呢？除了央行的 3000 亿之外，还有哪些可能的资金来源呢？大规模收储商品房是否会增加地方债务风险？
3000亿资金助力“去库存”
当下，房地产调控政策重点已经转向“去库存”。
将这些收购来的商品房用作保障性住房。
同日下午，国新办举行了国务院政策例行吹风会。在这次会议上，对通过政府收购模式助力去库存的详细方案进行了详细的阐释。
中国人民银行副行长陶玲称，要设立 3000 亿元保障性住房再贷款。她还表示，要鼓励并引导金融机构依据市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成但未出售的商品房，将这些商品房用作配售型或配租型保障性住房。预计此举将带动 5000 亿元的银行贷款。
保障性住房再贷款规模为 3000 亿元，其利率是 1.75%，期限为 1 年，还可展期 4 次。发放对象包含 21 家全国性银行，这些银行能够依据自主决策以及风险自担的原则来发放贷款。
陶玲着重指出，所收购的商品房有着明确限定，即必须是房地产企业已经建成但还未出售的商品房，并且对于不同所有制的房地产企业，会给予同等的对待。城市政府会选定地方国有企业作为收购的主体，同时要求该国有企业以及其所属的集团不能与地方政府的隐性债务有牵连，不能是地方政府的融资平台，并且在收购完成后要迅速进行配售或者租赁。
陶玲称，此政策乃中国人民银行为助力构建房地产发展新模式而出台的重要之举。它一方面能够推动商品房市场去库存，另一方面能够加快保障性住房的供给。同时央行930新政启动房贷证券化 将撬动10万亿进楼市，还能对保交楼以及“白名单”机制起到助力作用，即当房地产企业出售已建成的商品房后，所回笼的资金可用于在建项目的续建，以此改善房地产企业的资金状况。
以满足在建项目合理的融资需求。5 月 16 日的时候，全国 297 个地级及以上城市都建立了房地产融资协调机制。商业银行按照内部审批流程，已经审批通过了“白名单”项目的贷款金额，这个金额是 9350 亿元。
自然资源部表示，会严格按照法律来处置闲置土地。同时，会加大对存量土地盘活利用的支持力度。并且打算从资金、税费、划拨流程这三个方面来支持地方回收存量闲置土地。
华福证券的房地产行业分析师陈立向第一财经表明，本次政策表态对房地产行业的供需两方面都产生了积极的作用。在最低首付比例下调以及取消按揭利率下限这两方面的推进下，更为宽松的政策环境有望进一步刺激购房需求。在供应方面，央行设立了 3000 亿保障性住房再贷款央行930新政启动房贷证券化 将撬动10万亿进楼市，通过收购已经建成但尚未出售的商品房，能够有效地消化市场上的存量房源，并且增加了保障性住房的供给。
至少14城已收储商品房
政府收储商品房被当作新拿出的“稳楼市大招”。第一财经留意到，部分地方政府或者国企已经批量收储商品房并将其用作公共租赁住房，这种情况已经持续了两年多的时间。
第一财经进行了统计，从 2022 年开始一直到现在，已经有 14 座城市，这里面包括一些地级市下属的区县，它们的政府或者地方国企收储了商品房，这些商品房被用作保障性租赁住房或者人才公寓。
这些地区包含大理。
2022 年时，多个城市曾发文表明要公开收购商品房或商品住房，这些被收购的房屋将用作保障性租赁住房、安置房等。
温州市鹿城区的地方国企城发集团在 2022 年多次发布了“关于收购筹集保障性租赁住房房源的通告”。2022 年上半年，该集团完成了 243 套房源的筹集工作。9 月 30 日前，又顺利完成了 295 套房源的筹集及网签工作。
2022 年 9 月，济南城市发展集团宣布要在全市收购 3000 套商品房，这些商品房将用于租赁储备住房，其项目资金的来源是自筹资金。2023 年 3 月，洛阳的地方国企国晟集团宣布筹集 5000 套商品房用作租赁住房，并且探索实行先租后售、租购并举的新模式，以适度盘活存量商品住房，从而解决新市民、青年人、低收入人群等群体的住房难题。
2022 年 10 月，苏州宣布要进行“定向回购部分新房项目”的计划。此计划涉及 6 个区和 4 个县城，大约有一万套商品房。收购的对象主要是那些有国企或者本区域城投入股、操盘的项目。当时，苏州保利的某一个项目的相关负责人向第一财经记者表明，该项目的部分楼栋被整体进行了收储，并且这些收储的楼栋将被用作人才公寓。
2023 年初，中国人民银行创设了 1000 亿元的租赁住房贷款支持计划。其目的是推动住房租赁行业的发展。17 日下午的吹风会上，中国人民银行的相关负责人提及了租赁住房贷款支持计划。并且表示该计划将会并入保障性住房再贷款政策中进行管理。
当时，该计划选取了 8 个城市进行试点，分别是重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津。金融机构可依据自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款。贷款利率原则上不超过 3%。对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的 100%给予资金支持，且利率为 1.75%。
亿翰智库认为，这些试点城市存在一个共同的特点。这个特点就是城区人口较多，新房库存也较多，并且城市能级并不差。然而，近几年楼市呈现出“不景气”的状况，这是客观事实。
从已收项目进行观察，过去国资的收储行为主要是为了解决新城以及近郊区域中那些存量较高、去化较为困难的片区项目的收购问题，通过这样的方式来改善这些片区项目所具有的高存量、低去化以及高风险的市场认知。
国资收储商品房有多种用途。其一用于公共租赁住房。其二，在一些城市用于“以旧换新”。其模式是地方国资参与收购商品房，想换房的居民可通过政府指定的官方平台，先登记旧房，再选定新房，接着等待估价，若满意则进行后续支付，整个买和卖的过程都在官方平台完成，从而提升了置换效率。
资金问题或可借鉴国外经验
政府收储商品房模式具有明显优点。这种模式能够降低库存水平，同时也能缓解房地产市场的下行压力。当把这些房源投入到保障性住房后，还可以实现“三大工程”的部分目标。
但这一模式未来能否大规模铺开，资金从哪里来？
近日，天风证券在其研报《“政府收储存量房”是否可行》里称。经测算，政策收储存量房需要将 7.7 亿平方米的存量房去化掉。并且要把住宅的去化周期压降到 18 个月以内，只有这样才能起到托市的作用。而要达到这样的效果，所需资金大约为 7 万亿。
记者对过去 14 城收储商品房的资金来源渠道进行了统计。经统计发现，除了有来自央行的“1000 亿元租赁住房贷款支持计划”这一资金来源外，还有不少城市选择通过自身努力来筹集资金。
郑州的收购资金来源是 20%的项目资本金以及 75%的银行贷款，而缺口部分由财政补贴、国家政策性专项贷款等提供；苏州的收购资金来源于各区县的地方国企资金；长沙使用了公积金的增值收益。
克而瑞研究中心觉得，在以往政府收储商品房的事例里，地方财政是一个资金来源，租赁住房贷款支持计划也是一个资金来源，城投平台自筹资金同样是一个资金来源，这三者是三大资金来源。然而，这些资金的规模终究是有限的。现在，央行设立了 3000 亿元保障性住房再贷款，它将会成为新的资金来源补充。
但需明确，千亿资金规模无法在全国范围内广泛推行政府收储。据估算，达成这一目标所需资金或许超过 5 万亿。克而瑞觉得，政府收储模式或许不会大规模铺开，大概率仅会在高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域落地，其去库存效果难以达到当年棚改货币化的程度。
天风证券研报称，收储资金很可能会通过继续举债的方式来获得。收储会直接使地方政府或城投平台的资产负债率提升。并且，收储还有可能会降低地方政府或城投平台的资金周转率，进而导致地方政府或城投平台的资产收益率进一步下降。
目前，部分地方政府的财政存在困难。通常情况下，一线和强二线城市每年都有用于建设公共租赁住房的相关基金或财政拨款。这些城市原本会利用这些钱，通过国有平台去获取土地并开发建设租赁住房。然而，未来就无需再从头开始拿地去做，一部分钱可以用来收购现有的存量房。但这种情况仅限于一线城市和强二线城市，只有它们才能够拥有这样的财政支持力度。”镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示。
张宏伟表示，未来能够考虑发行特别国债。这种特别国债的利率很低。银行可以将资金定向投入到各个城市的存量房收购当中。地方政府需要负责上报收购存量房的目标。并且要将这些目标汇总到有关部门。
这类似于国外的“保障性住房银行”。过去，不少国家，其中包括一些发达国家，在遭遇经济危机压力以及房地产库存过高的问题时，都曾在国家层面采取行动，收购市场上的存量房，以实现去库存的目标，并且有不少经验是可以借鉴的。
在“公共住房银行”这个领域，日本、美国、印度、巴西等国分别发展出了各自的模式。公共住房银行最根本的出发点是解决低收入家庭的住房问题。除了推动住房民生这一方面，公共住房银行还被用来调节房地产的波动以及平抑经济周期。并且，它经常被政府当作在房地产领域实施货币政策的一种金融工具。
国金证券称，政府收储模式的关键在于资金方面。当下，地方政府发债的空间存在限制，只有部分发达地区能够继续增加杠杆。由于收储模式需要大量规模的资金，所以后续预计 PSL、专项债、特别国债等将会成为本轮去库存的资金来源。
租赁住房运管能力亟待提升
政府收储商品房模式面临的一个难题是收购后的运营管理。收益能否覆盖成本，这考验着这一模式能否持续下去。
克而瑞觉得，当下大部分城市的租金回报率大致仅为 2%上下。即便运用低成本资金，并且把运营成本也考虑在内，要做到收支平衡也不是件容易的事。要是无法解决这个问题，那么大规模地收储商品房，仅仅是把库存风险从房地产企业那一端转移到了政府那一端，并未从实质上消除风险。
张宏伟提出，在租赁住房的运营管理方面，大部分地方的城投平台没有涉足过这一领域，并且在这方面的能力是欠缺的。
租赁住房市场曾遭遇一轮爆雷，如今市场正逐渐恢复正常状态。不少公司在这一过程中成长起来，并且已经积累了丰富的运营经验。与此同时，当下不少民营房企正在积极大力发展自身的轻资产业务，其中涵盖代建以及租赁住房代管等方面。部分企业的租赁住房业务在最近这两年的扩张速度较为迅速，且以轻资产模式为主。在租赁住房运营管理方面，地方城投平台能够先借助外部的力量，去寻找专业的公司来代为进行运营。经过两到三年逐步地成长之后，它自己也具备运营的能力了。张宏伟提出了这样的建议。
IPG 中国的首席经济学家柏文喜持有这样的观点：在进行收购时，应当构建起完备且健全的监督与管理制度，以此来保证收购过程具备透明度与公正性。可以通过公开招标以及竞价等这些方式来开展存量房的收购工作，同时还要强化对决策过程的监督与审查力度。地方政府在后续资产经营时，要依据对国有资产管理工作的指导原则与办法，制定出具体的实施细则和管理流程。这样做能确保租赁住房项目有效地服务于住房保障目标，并且能让租赁住房项目保持良好的经营状况。
张宏伟表示，在进行项目选择时，国资收储应选择区位条件好的项目，要选择交通便利的项目，还应选择周边有产业基础的项目，如此一来，后续运营中出现的问题就会少一些。
