中国房地产报记者徐谦| 北京报道
每年11月，数以万计的红嘴鸥从数千公里外寒冷的贝加尔湖飞到滇池越冬。 “滇池五百里”起到了调节气候的作用。 其所在城市昆明素有“春城”之称。
昆明得天独厚的自然条件，使其成为全国最有居民声望的城市，人口吸引力堪比战略核心城市。 居住、养老、度假、投资、刚性需求支撑昆明楼市的崛起。 国家统计局数据显示，10月份，昆明市新建商品住宅销售价格环比上涨1.5%，同比上涨12.5%； 二手住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨7.8%。 这已是昆明房价连续第40个月上涨。
土地市场同样一片光明。 中国指数研究院数据显示，2019年1月至11月，昆明土地出让计划建筑面积合计3736万平方米，同比增长65%，位居全国第一。
有网友感叹昆明是最穷的“新一线城市”。 其5000亿元左右的GDP虽然不如一些三线城市，但实力可以辐射南亚、东南亚。 这就是昆明。
除了高调之外，值得指出的是，一直受到外资房企和国外购房者推崇的昆明，却面临着严重的楼市依赖。 今年前三季度，昆明房地产开发投资同比增长14.7%，GDP增长7.9%，房地产投资占GDP的38.17%。
从历史数据看，昆明近年来房地产开发投资逐年增长，占GDP比重基本保持在35%左右，远高于西南地区其他省会城市。 在2018年全国城市房地产依存度排名中，昆明排名第三，仅次于三亚和海口。
也是一个旅游资源丰富的省份。 不同的是，海南去年出台了严格的“全省限购”政策，对房地产进行去变现。 昆明乃至整个云南省对于楼市的调控仍是温和的。
抢占每一个地方
2019年，昆明楼市出现了一个现象。 几乎每个月都有土地竞拍，几乎每次拍卖昆明楼市前景，价格都会上涨。 11月，昆明举行了两场土地拍卖。
11月27日，昆明高新区可口可乐老工厂城市住宅用地网上拍卖，共有13名竞拍者。 经过18分钟、32轮竞价，绿城旗下成都绿城巴蜀投资有限公司以总价7.86亿元买下该项目，溢价率43%，底价约8308元元/平方米。
此前，绿城大多以代建的形式进入云南市场。 此次拿地是绿城首次在昆明独立获取开发用地。
参与竞拍的13家房企中，除了中国海外、美的、金地、新希望、中梁、中骏、保利等已在昆明落地的房企外，还有卓越与蓝品投资。 昆明欢迎更多房地产企业前来布局。
11月11日，宝能地产旗下子公司竞得昆明草海片区8幅共595亩优质土地昆明楼市前景，出让总金额55.45亿元。 8块地块被分成2块地块进行网上拍卖。 其中，打包地块1底价为10689-13651元/平方米； 打包地块2楼面均价高达14009元/平方米，溢价率为18.7%。 。 这是宝能地产首次进入昆明市场。
草海地区在售项目多为别墅、平房等高端产品。 新房均价约为25000元/平方米。 宝能地块最高楼面价高达14009元/平方米。 预计将再次刷新该地区新房均价。 。
今年5月14日，西山区马街街道办事处拥有5幅住宅、商业用地，总用地面积约192亩。 交易起拍价约为12.56亿元。 其中一幅地块地价高达44898.28元/平方米。 米。
2019年以来，昆明多块土地被拍卖，从住宅到商住，基本上都是高溢价出售。 这背后的画面是外资大型房企进入昆明后的厮杀。
开启时间周期，昆明房地产开发市场国有化由万达拉开帷幕。 2002年，万达集团进驻昆明，拉开了全国各大开发商进驻昆明的序幕。 2005年，恒大入驻昆明。 2008年，万科进入云南。 之后，中海、保利、招商局、龙湖、碧桂园、金地、融创等纷纷跟进。 国内房企百强上的企业纷纷登陆昆明，数量已超过70家。这些外资品牌房企进一步占领昆明市场，不少本土小房企被挤出市场。
“目前还有不少开发商准备进入昆明市场，一方面他们看好昆明楼市的未来发展，另一方面这些房企本身也有规模扩张的需求。热点城市调控在收紧，全国楼市下滑，昆明是一个不错的选择。” 昆明中原研究中心主任张志远告诉中国房地产报记者，2017年、2018年，昆明主城区土地供应较多，导致现在土地越来越少。 外资开发商对昆明市场预期较高，竞争激烈，预计未来主城区地价将会走高。 许多在主城区拿不到土地的开发商开始关注昆明郊区的卫星城，比如太平新城、呈贡等地。 养老、居住等产业的发展也吸引了大量的人口外溢。
昆明从最早的翠湖时代发展到现在的滇池时代。 围绕昆明滇池一路向南、沿环湖路发展东城区呈贡、南城区晋宁。 滇池地区涌现出许多重大健康文化旅游项目。 可以说，昆明东、西、南、北各个板块，房地产企业都在拿地开发，各大片区都呈现出开发热潮。
“昆明政策限制较少，产品可以很快销售，所以房地产企业正在制定计划。一旦土地出售，成交情况会更加积极。” 同策咨询研究总监张宏伟分析，但仍应予以控制。 土地供应步伐。 除了地块公开出让外，昆明还有不少城中村改造、旧城改造项目，未来必然会流向土地市场，导致整个市场的供应量增加。 因此，土地供应需要适度控制。
房价连续40个月上涨
在全国楼市普遍低迷之际，昆明是全国房价上涨的50个城市之一。 昆明10月份新建商品住宅价格涨幅虽不及西宁、呼和浩特，但仍位居全国第六。 而且，昆明经历了长达40个月的房价上涨周期。
诸葛找房最新数据显示，11月份昆明二手房市场均价达到14020元/平方米，环比上涨3.9%。 虽然11月份昆明二手房市场整体呈现降温趋势，但供应结构中改善型、高端户型的增加，给市场带来了更多高价房，市场均价也随之上涨。一个结果。
张志远认为，昆明房价上涨的主要原因有三：一是昆明是中国“一带一路”规划发展下辐射南亚、东南亚国家的城市中心。 有国家大力支持，近期又得到自贸区加持，发展潜力巨大。 。 其次，云南属山地高原地形，全省88%以上的面积是山地。 这种地形决定了云南只会产生昆明这样的大城市。 昆明作为单核心省会城市，城市首位度较高，对全省影响较大。 产业和全省人口的吸附力很强，必然导致住房需求增加。 此外，昆明气候适宜度假养老，这对外省客户也具有较强的吸引力，外地住房需求仍在增加。
不拼经济，不靠工业，昆明有自己独特的区位优势。 东接黔、黔、通沿海地区，北经川、渝进入中原，南至越南、老挝、泰国、柬埔寨，西接缅甸、印度、巴基斯坦。 这是昆明得天独厚的区位。 凭借这样的区位优势，加上一年四季如春的气候，昆明受到了外商的青睐。
瑞丽研究院对昆明购房人数进行了统计。 2015年，他们主要是当地人，占65%。 云南省其他州市购房的人群占比20%，省外购房的客户占比15%。 2016年，昆明本地人购房比例下降至50%，地、州及外省购房人比例占25%。 2017年，昆明本地购房者占比下降至40%，而云南省内地州购房者占比达24%，省外客户占比达到36%。 据报道，2018年昆明60%的房屋被外国人购买。
尤其是近年来，昆明吸引了众多来自北上广深等一线城市的退休人员，以及来自东北三省等寒冷地区的流动度假购房者。
2018年7月，昆明迫于房价上涨压力，出台楼市限购政策：在昆明市无住房的非户籍成年人每人只能购买一套住房。 但限购仅限于外地自然人，而非家庭，“家庭动员”已成为外地投资者的普遍做法。
诸葛房数据研究中心分析师陈晓告诉中国房地产报记者，昆明限购对外省投资者影响不大。 如果投资者真的因故离开，或多或少都会对昆明楼市造成影响。 但昆明本身经济实力雄厚，地理位置优越。 虽然投资者离开，但也会对其楼市造成一定影响。 ，但从长远来看仍然具有巨大的潜力。
“去年昆明出台限购政策后，外省购房的人数确实有所下降。 然而，部分外地人离开后，昆明的房价持续上涨。 这说明这些投资者不仅仅是炒房，还有自住和养老的目的。 需求，这也说明昆明楼市的需求还是比较充足的。”张志远说。
GDP取决于房地产
土地、房屋出让正在成为昆明经济增长和地方财政的重要支撑力量。
昆明市统计局数据显示，前三季度，昆明地区生产总值3769.42亿元，同比增长7.9%，增速高于全国1.7个百分点； 固定资产投资同比增长5.2%，增速比上半年提高6.6个百分点。 百分点。 其中，房地产开发投资增长14.7%，比上半年加快4.8个百分点； 工业投资增长2%； 基础设施投资下降4.2%。 房地产投资占固定资产投资的50.7%，占GDP的38.17%。
前三季度，昆明市一般公共预算收入482.69亿元，同比增长6.1%。 其中，税收收入增长7.8%。 主要税种中，土地增值税增长15.4%。 前三季度昆明主城实现土地收入754.89亿元，是财政收入的1.56倍。
在2018年房地产投资依存度排名中，昆明位居全国第三，达到35.3%，今年三季度进一步提升至38.17%； 在2018年土地财政依存度排名中，昆明位居全国第八，卖地收入占财政收入的10%。 这一比例达到96.6%，今年第三季度这一比例增至156%。
昆明很可能很快就会成为下一个三亚或海口。
对于昆明楼市的未来走势，无论是政府层面、开发商还是市场层面，都抱有较大的增长预期。
“在外来人口和昆明特色住宅产品的支撑下，预计昆明房地产市场不会出现明显降温，量价企稳的可能性较大。” 陈晓说道。
“昆明房价下降的情况并不存在，因为毕竟地价在上涨，开发商不会有大规模降价的可能。未来昆明房价有望保持稳定增长趋势。” 张志远说道。
