21世纪经济报道 唐少奎 昆明报道
11月23日，昆明最大的热点开发区巫家坝周边，多处待售楼盘空无一人。 据某现场销售人员介绍，价格已从7月高峰期均价16000元/平方米调整至14000元/平方米，但价格仍较周边竞品略贵。
昆明楼市进入下行趋势，是因为7月1日起，昆明市政府出台限购政策：在昆明没有房子的外地人只能在昆明买一套房子。 此外，缴费门槛的提高也会影响部分购房者。 比如，公积金原来要求连续存款12个月，首付原来是每人40万昆明楼市前景，夫妻80万； 现在要求连续存款18个月。 ，单身只能提取30万，夫妻只能提取60万。
同测咨询研究院首席分析师张宏伟认为，昆明市场目前处于下滑趋势，但其影响不会像东部市场那么严重。 相对而言，昆明市场近五六年经历了较大幅度的调整，因此政策会更加谨慎，市场会稳中小幅下滑。
进入监管周期
从去年到今年上半年拿地的房企，最近都进入了项目认证集中的地步，而此时的市场刚刚进入一个临界点。 通过梳理公开信息发现，拿地成本在1300万元/亩至1800万元/亩之间，收回成本前预计销售价格在2万元/平方米左右。 近一个月来，房价已回落至14000元/平方米-15000元/平方米。
巫家坝项目营销经理刘敏（化名）告诉记者，降价很正常。 昆明房价从去年下半年开始飙升，但刘敏认为，昆明房价涨幅并不过分，“更像是一轮补充上涨”。
昆明业内人士认为，政策调控和大环境不景气是本轮降价的主要原因。 然而，昆明作为一个城市有很多优势。 旅游、一带一路、西南桥头堡等概念，加上昆明的城市更新基础设施，带动了城市形象的提升，内生需求也随之显现。 2012年以来，外资房地产企业逐渐进入昆明市场。
此外，泛亚高铁自2014年开始建设。按照规划，泛亚高铁纵贯东南亚，以昆明为起点，在云南设有东、东3条支线。 、中、西线，分别到达越南、柬埔寨、泰国、马来西亚、新加坡。 铁路商业地产交易员、北京睿尔维商业管理有限公司董事长胡军分析，云南泛亚高铁的建设对于提升云南省战略影响力具有深远意义。中国西南门户。 随着国家推进“一带一路”发展建设，泛亚高铁作为西南向东南亚国家延伸的跳板，发挥着不可替代的重要枢纽作用。
胡军还提醒，到目前为止，国内还没有所谓高铁新城开发的成功案例。 现有项目没有完成的主要原因是只有项目思维。 他认为，高铁产业新城要引入产业集群和产业IP，用平台思维、系统思维、生态思维来运营。
替代土地市场
由于大量土地资源集中在当地房地产开发商手中，外资房地产企业通常通过与当地企业合作的方式进入昆明市场。 合作伙伴主要有两类：如云南城投、新海汇等； 过去五六年来，昆明进行了大量的旧城改造，但目前大量项目进度陷入停滞，而且这些项目都集中在当地小型开发商手中。 因此，张宏伟认为，昆明市场仍需要新鲜血液进入。 缺乏好的产品，需要经验丰富的大型开发商进入昆明楼市前景，以提高城市的能源水平。
巫家坝地区是昆明新规划的CBD。 政府有意提高企业进入门槛，比如为世界500强企业拍卖土地设定条件。 中铁建和绿地在昆明的第一个项目就在巫家坝。
除了万科、绿地、保利等各大房企外，红星美凯龙家居集团董事长兼首席执行官车建新也表示看好昆明的市场前景和投资价值，计划再投资200亿建设官渡区和呈贡新区两个。 Home Mall 和 2 个爱琴海购物公园。 据不完全统计，红星地产目前在昆明市南部城区有两三块预留地块，还有几块正在洽谈中。
说到外资开发商进入昆明市场，就不得不提到昆明新海汇投资发展有限公司（简称“新海汇”）。 此前有媒体报道称，新海汇负责昆明市大量一级开发土地。 新海汇与其他开发商合作进行一、二层联合开发。 以昆明市南部城区为例，该区域共有38块地块，其中新海汇拥有28块地块。 万科、红星地产、金科等均与其采取合作开发项目。 与新海汇的发展模式类似的还有云南城投。
目前巫家坝地区公共土地出让比例不足1/10。 该地区商业用地成本为1800万元/亩，纯住宅用地成本为2500万元/亩-3000万元/亩。 此类土地的成本略高于其他地区。 大型房企对此持乐观态度，但也保持理性观望态度。 （编辑：李庆宇）
