杨慧慧
用房地产作为贷款抵押品并为他人提供担保的现象非常普遍。 抵押权设立后，债务人不履行到期债务或者出现当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就抵押财产优先受偿。 抵押合同生效后，如果因抵押人的过错无法办理抵押登记，抵押权不能成立，抵押人是否需要承担法律责任？
2021年2月，借款人李某与贷款人郭某签订了借款合同。 同日，为保证借款合同的履行，郭某与抵押人谢某签订了房产抵押合同。 2021年3月，谢某急需用钱，遂将房产抵押合同涉及的房产出售给案外不知情的当事人郑某，并到房产登记机构办理了房产过户登记。 随后，郭某联系谢某办理房屋抵押登记时，因房屋已过户而无法办理抵押登记。 贷款到期后，李某未能按时偿还贷款。 郭某向法院提起诉讼，要求李某偿还贷款本息，并要求谢某抵押财产折价、拍卖、变卖后的价款优先受偿。
法院经审理认为，当事人订立的抵押合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自成立时起生效； 房地产抵押的，抵押权自登记时设立。 本案涉及的抵押合同合法有效房地产抵押合同，双方均应按照合同约定履行义务。 在郭某要求谢某配合办理抵押财产登记前，谢某已擅自转让抵押财产，无法办理抵押登记。 因此，抵押权不成立。 郭某请求行使抵押物优先受偿权缺乏法律依据。 但这并不意味着谢某无需承担法律责任。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条第三款的规定，因转让而未办理的抵押人以抵押物抵押的财产或者抵押人自身的其他原因办理抵押登记时，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但应当不超过抵押权成立时抵押人应当承担的责任范围。 最终，法院判决谢某在抵押财产价值范围内对李某无法清偿的债务承担补充清偿责任。
签订抵押合同和办理抵押登记是两个独立的行为。 抵押人在签订房产抵押合同时应谨慎，不要以为合同虽然签订了，抵押权不登记就不承担任何法律责任。 房地产抵押合同生效后房地产抵押合同，符合抵押登记条件的，抵押人有配合债权人办理抵押登记的法律义务。 因抵押人的过错致使抵押登记不能办理的，抵押人应当依法承担违约赔偿责任。 责任; 因非抵押人原因导致抵押财产灭失或者被征收，无法办理抵押登记的，债权人有权要求抵押人在保险、赔偿或者补偿金额以内承担赔偿责任。已由抵押人取得。 。
（作者为北京市西城区人民法院助理法官，本报记者蒲晓蕾编译）
