01
裁判要点
如果在债务履行期限届满之前签订买卖合同，其本质上属于非典型担保合同，一般被认为是有效担保，但债务人不得据此主张转让房屋所有权。合同。 如果合同是在债务履行期限届满后订立的，其实质上是变更债务履行方式的协议，一般视为有效。 债权人可以依据合同主张转让房屋所有权； 如果债务人认为房屋价值远远超过所欠金额，可以主张解除合同的权利。
[案号]
一审：（2014）普民一（民）初字第18263号
二审：（2015）沪一中民二（民）终字1283号
02
案件简介
原告：罗某。
被告：上海XM房地产开发有限公司（以下简称XM公司）。
2010年1月7日，罗某与XM公司签订了27份预售合同，同意罗某向XM公司购买商品房27套。 同日，双方签订补充协议1，约定XM公司若向罗某返还罗某2010年8月7日之前支付的购房款3000万元及补偿费455万元，则预售合同将自动终止； 否则，XM公司将按“同意”将房屋交付给罗某。 次日，罗某向XM公司转账3000万元。
2012年8月6日，双方签订补充协议2，约定因XM公司向罗某借款3000万元尚未归还，双方同意履行预售合同。 但如果XM公司在2012年12月31日之前向罗某借款3000万元，罗某就支付了3250万元，并办理了房屋回购手续。 2013年11月6日，双方签订回购协议1，约定XM公司分批支付房屋回购款3655万元。 罗某收到回购款后，解除了相应的预售合同。 此后，XM公司仅成功回购了其中2套房子。 2014年3月5日，双方签订回购协议2，约定XM公司于2014年3月至5月期间分批向罗某支付回购款，如XM公司按时还款，预售合同将被解除。
2014年6月，25套房屋产权核定登记在罗名下。
罗某向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，请求法院判令将两套出租房屋的租赁合同过户至罗某名下，并向罗某支付2014年1月1日至6月30日期间的租金。 XM公司提起反诉，请求法院宣告27份协议及其分包合同（包括预售合同、补充协议1、补充协议2、回购协议1、回购协议2）无效，并恢复25套已登记房屋的产权。以他的名义。
03
裁判结果
上海浦东新区法院经审理认为：
1.本例中的合同称为销售，但实际上是贷款。
1.看订立合同的目的。 双方同意解除并回购预售合同。 补充协议2还规定，购买价款为贷款。 因此，签订预售合同的真正目的是为了保证XM公司贷款债务的履行。
2、从合同履行方式来看。 双方约定了房屋的交接时间，但没有按时交接。 随后的多份协议均未涉及房屋的交接，这显然违反了商品房销售的正常交易习惯。
3、从权利与义务对等的角度来看。 27份预售合同总金额为50,308,020元。 罗只能证明自己已经支付了3000万元。 罗某未付全款就取得了该房屋的所有权。 双方的权利和义务明显不对等。 因此，本案合同性质应认定为商品房买卖合同，实际上是借款合同。
2、本案合同中的流放条款无效
虽然双方签订预售合同并办理商品房登记，虽然并未形成抵押权，但足以在双方之间建立非典型担保关系，且禁止清算原则应遵守物权法。 因此，该预售合同违反相关法律规定，无效。 基于预售合同签订的相关补充协议、回购协议等也作为附属合同无效，包括涉及房屋买卖、回购的条款。
据此，上海浦东新区法院作出判决：
1、罗某与XM公司签订的27份预售合同无效；
2、罗某与XM公司签署的《补充协议一》、《补充协议二》、《回购协议一》、《回购协议二》中涉及房屋买卖的条款无效；
3、罗某应自判决生效之日起30日内将27份预售合同所指的27套房屋的产权恢复到XM公司名下； 4、驳回罗某的诉讼。
一审判决后，罗某不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。
上海市第一中级人民法院经审理认为：
一、预售合同及补充协议的性质及效力问题1
仅从上述合同内容来看，不能直接得出双方之间存在借贷关系的结论。 但结合双方的实际履约行为以及补充协议二所述的内容，足以认定补充协议一双方的关系充分。 3000万元付款的真实意图是借贷关系。 双方就争议房屋签订的预售合同的实质是保证双方借款关系的履行。 至于上述合同的效力，罗某与XM公司签订了预售合同并办理了登记手续。 这只是XM公司提供贷款担保的一种方式，即双方在补充协议一中约定的通过XM公司退还和取消预售合同的方式。 实现贷款偿还，作为非典型担保方式，上述合同约定不违反法律法规的强制性规定。 因此，上述合同应当有效。 但债务到期后未清偿的，XM公司不得依赖。 这项直接收购用于确保房屋免受债务影响。
2、关于补充协议2、回购协议1、回购协议2的性质及有效性
首先，从法律禁止清算的原因来看，上述合同是双方债务履行期限届满后签订的。 不存在罗某利用自身优势地位强迫XM公司签订合同的情况。 因此，这不符合禁止清算的立法规定。 其次，从合同签订及履行过程来看，三份合同均是在债务履行期满后签订，反映出双方多年来就债务清偿问题进行过多次协商。 XM公司也履行了合同，回购了部分房屋。 因此，合同反映了当事人的真实意思表示。 最后，从主体资质来看，XM公司是一家专业的房地产开发公司，应对房价上涨有更清晰的判断。 因此，其在签订合同时就应当预见到相应的后果，也应对其商业行为负责。 相应的职责。
综上所述，上述三份合同应为债务履行期满后双方达成的新合同，且上述合同也赋予XM在相应宽限期内解除房屋清偿债务合同的权利，不存在违反法律法规强制性规定的内容合法有效。 即使XM公司认为上述合同内容明显不公平，也应当在法律规定的期限内行使解除合同的权利，并不能以此为由主张合同无效。
据此，上海市第一中级人民法院作出判决
： 1、撤销原判； 2、驳回XM公司原反诉。
04
案例分析
本案争议焦点主要在于预售合同、《补充协议一》、《补充协议二》、《回购协议一》、《回购协议二》中房屋买卖合同（条款）的性质及有效性。销售合同就是本文所说的房屋出售还债合同。 根据签订时间的不同，可分为债务履行期满前签订的合同和债务履行期满后签订的合同两种。 本案中，预售合同及补充协议1中的相关条款属于前者，补充协议2、回购协议1和回购协议2中的相关条款属于后者。
1、债务履行期限届满前签订的购买式房屋抵债合同
此类销售型房屋还债合同是指在债务履行期限届满前，债权人与债务人订立合同，约定债务人按约定偿还债务的，房屋销售合同将被解除。自动终止，否则房屋买卖合同将继续履行。 此类合同的性质和有效性在理论和实践中都存在很大争议。
1、否认买卖合同的性质，认为该合同虽名为买卖，但实际上是非典型的担保合同。 （1）有人认为此类合同属于转让担保合同，并将其解释为债权担保关系而非单独的担保物权。 该制度以普通法为基础。 [1]因此，其本质上是一份转让担保合同，一般认为是有效的。 (2)由于转让担保是以首次所有权转让为担保的，与实践不符，因此有学者提出了后续转让担保的概念。 即在签订买卖合同时，仅约定担保标的物债权的交付。 债务人不履行的，债权人可以主张履行买卖合同并交付标的物来清偿的债务，属于所有权担保。 [2]但后续转让担保实现时，抵押物需要清算，不能直接用债务抵偿债务。 [3]因此，其本质是一份后续转让担保合同，一般认为是有效的。 （3）也有意见认为此类合同类似于代物给付合同。 鉴于一般认为代物给付合同是代物合同，有人主张该合同是代物给付合同。 [4] 有人主张以预约代物付。 [5] 但基本认为，此类合同不构成清算费用，应通过处置和清算来实现。 因此，它本质上是一份财产给付合同，通常被认为是有效的。 （4）实践中，将该类合同认定为名义上是买卖、实质上是贷款担保的合同的案例较多。 各方构成勾结和虚伪。 从本质上讲，它们是非典型的借贷合同，应被视为无效。 例如，在广西佳美房地产开发有限公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案[(2013)民体字第135号]中，最高人民法院认定该买卖合同属于非典型担保合同。并构成主管罪名，应视为无效。 上海高级人民法院也倾向于这种观点，但认为买卖合同中约定清算条款的除外。
2.否认买卖合同的性质，认为此类合同称为买卖合同，实际上是抵押合同。 有人认为转让担保和转让后担保没有独立存在的价值。 它们都是抵押贷款的变形。 最终担保通过协议拍卖、变卖或折价标的物实现。 [6]
3、确认买卖合同的性质，认为该类合同为附解除条件的买卖合同。 《最高人民法院公报》2014年第12期刊登的一个案例表达了这一观点。 认为双方之间存在销售和借贷两种法律关系。 销售合同与借款协议具有并行性和关联性，销售合同为借款提供担保。 ，借款合同约定了买卖合同的解除条件，两份合同均有效，债务人有权选择履行哪一项协议。 当事人仅约定期满后履行买卖合同，但未约定直接变更产权，因此不构成财产押记。 此外，如果债务人认为买卖合同不公平，可以单独主张解除合同的权利。
笔者认为，这类销售型房转债合同中的担保与抵押担保的区别还是比较明显的。 更与买卖合同的性质不同，应该属于另一种担保。 此类买卖房产抵债合同的签订，无论是否具有转让担保、后续转让担保、代产支付的性质，都可以归为非典型担保。 这种非典型担保是习惯法中已经出现的一种担保类型，但缺乏明确的法律规定。 在没有成文法律明确规定的情况下，这种保证不可能对世界产生任何影响。 因此，只能认定为债权担保，而非实物担保。 其实现不具有优先付款的特征，但这不能用来否定担保的有效性。 效力。
此外，对于房地产来说，这种非典型担保也具有一定的宣传性。 如果签订预售合同或网上合同，可以防止债务人在还款前出售房屋房地产抵押合同，并在一定程度上避免抵押物价值的损失。 。 此类买卖财产债权合同所担保的债权可以通过拍卖、变卖或者同意折价等方式实现。 不同意在债务无法清偿时将标的物直接转让给债权人，不符合流动质押或清算质押的条件。 笔者认为，不宜扩大对贷款或抵押的解释。 禁止借贷或贷款的初衷是为了防止因债权人和债务人地位不平等而产生巨额利润。 而且，禁止借贷的态度也趋于软化，[7]如果标的物的价值与债务金额相差不大，统一认定为押记或质押，可能构成对债权人自主权的侵犯。会，因此这种非典型担保不应被视为收费。 因此，此类买卖房产抵债合同的约定，如果不违反法律、法规的强制性规定，一般应视为有效。 此外，此类购销合同在形式上属于销售合同。 如果债权人主张履行买卖合同，由于缺乏协商一致，所谓的买卖合同从未成立，其主张不能得到支持。
关于预售合同及补充协议的性质及效力 1、两份合同均于债务履行期届满前签订。 从双方的实际履行情况以及补充协议二的内容来看，可以认定双方之间的关系本质上是借贷关系，签订预售合同的目的是为债务提供担保。 表现。 因此，该两份合同均为债务履行期限届满前签订的购销合同。 它被称为销售和购买，实际上是一种非典型的保证。 这种非典型担保并没有规定如果无法清偿债务，房子将归XM公司所有，因此它不是清算抵押贷款。 两份合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。 但双方始终未就房屋出售达成一致，因此正式的买卖合同尚未成立。 因此，罗某不能主张XM公司依据预售合同及补充协议二的规定将诉争房屋的所有权转移到自己名下。
2、债务履行期满后签订的购买式房屋抵债合同
这种出售式的房转债合同，是指债务人到期不能偿还贷款时，与债权人签订房屋买卖合同，约定债务人将其全部房屋出售给债权人，并与债权人签订房屋买卖合同。表明债权人已经支付了房屋的款项。 关于此类合同效力的观点较为统一，理论界和实务界的讨论较少。 首先，一般认为，此类房屋买卖合同的本质是改变债务履行方式的协议。 主要内容是用房款代替履行到期货币债务。 因此，双方协议转让房屋所有权。 其次，清算质押或清算质押条款是指债权人与债务人之间约定，在债务履行期限届满前，担保物直接归债权人所有。 清算抵押或清算条款之所以无效，主要是为了防止债权人利用其优势地位获取暴利。 但债务到期后，债权人不再具有优势地位。 此时，债务人与债权人之间签订的债换债合同应当视为双方当事人基于平等地位的协议，属于私法自治领域，并且法律将不再强制干预。 因此，对于此类买卖房抵债合同，不应被视为流动抵押或清算合同，因而无效。 变更债务履行方式是有效合同，债权人有权依据合同要求债务人交付房屋。
关于《补充协议二》、《回购协议一》和《回购协议二》的性质和有效性。当XM公司未能在补充协议一规定的期限内支付欠款时，双方就支付欠款达成了新的协议，并签署了《补充协议二》、《回购协议一》和《回购协议二》。以上三项协议分别。 三份协议均规定，如果XM公司能够按照最新协议清偿债务房地产抵押合同，则可以回购该房屋。 因此，上述三份协议均为债务履行期满后签订的购销合同。 对于此类合同，由于是在债务履行期满后签订的，因此不构成浮动抵押。 这三份合同是双方多年来反复谈判的结果。 应当认为，双方对这三份合同的签订进行了充分的考虑。 因此，合同内容是双方意思表示的真实体现。 该合同详细规定了物业管理费、水电费、租金等的归属。 双方还移交了争议房屋的使用说明书。 可以认为，双方已就房屋所有权转让达成一致。 本质上，这三份合同是罗某与XM公司在债务无法偿还时就债务清偿方式达成的变更协议。 这三份合同均不存在违反法律法规强制性规定的内容，应视为有效。 若本案房屋尚未过户，罗某有权请求法院将标的房屋过户至其名下。 此外，三份合同是否明显不公平也不是本案要讨论的问题。 如果XM公司认为三份合同明显不公平，可以在法定期限内行使解除权。
值得一提的是，最高人民法院曾对当事人约定解除借款合同并订立商品房买卖合同时如何认定当事人法律关系性质进行过案例分析。 签订买卖合同并不是对贷款的担保，而是房屋买卖合同双方法律关系发生改变的协议。 只要不存在法定无效性，本协议就应被视为有效。 [8]本文案与本文案的不同之处在于，本案买卖合同中明确约定，双方借款本息折算为购房款。 该协议标志着双方协商一致解除旧有债务关系。 性质折算成购房款，并达成房屋买卖协议。
三、本案审理过程中遇到的其他问题
本案二审期间，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷条例》）颁布实施。 《民间借贷条例》第二十四条明确，当事人以签订买卖合同的方式为民间借贷提供担保，借款人在贷款到期后无法偿还贷款，贷款人要求履行买卖合同的，人民政府法院应当按照民间借贷法律关系进行审理； 当事人坚持履行买卖合同的，法院应当裁定驳回诉讼； 判决生效后，借款人不履行判决确定的义务的，贷款人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还贷款。
（一）《民间借贷条例》第二十四条评析
就《民间借贷条例》第二十四条本身而言，它回避了买卖房屋清偿债务履行期限届满前签订的债务的效力问题，仅就债务履行期限届满前签订的债务作出了程序性规定。如何处理，即基于合同的转让主张。 对于请求转移房屋所有权的，法院应当直接裁定驳回诉讼。 《民间借贷条例》并没有否认上述公报案件中买卖合同的有效性，也没有否认非典型转让担保合同的有效性。 他们主要强调清算程序的必要性。 因此，《民间借贷条例》第二十四条是保护债务人利益、统一判决结果的权宜之计。
（二）本案是否适用《民间借贷条例》
最高人民法院关于《民间借贷条例》时效问题专门通知强调，除非确认民间借贷合同有效，施行前已受理的案件不适用《民间借贷条例》 《民间借贷条例》尚未出台。 因此，就本案房屋所有权转让而言，从法律规定的时效上看，不适用《民间借贷条例》。 此外，《民间借贷条例》规定的适用情况是债权人请求履行买卖合同。 本案中，在房屋所有权转移后，债务人请求确认买卖合同无效，并将房屋登记恢复到其名下。 《民间借贷条例》不属于这种情况。 履行房屋买卖合同需符合《贷款条例》规定的要求。 因此，从法律规定的假设来看，《民间借贷条例》不适用于本案。
【参考】
[1] 杜万华主编、最高人民法院民事一审判庭主编：《最高人民法院民间借贷司法解释的理解与运用》，人民法院出版社2015年版，第 412、422~423 页。
[2]杨立新：《事后转让与担保：一种新兴的习惯法担保》，发表于《中国法学》2013年第3期。
[3]袁世增、马艳华：《被担保人不能直接以财产清偿债务》，发表于《人民司法》2014年第16期。
[4]刘琨：《以财产清偿债务的协议不应认定为流动合同》，发表于《人民司法》2014年第2期。
[5]张海鹏：《担保房屋买卖合同的法律性质探析——兼解析民间借贷司法解释第二十四条》，发表于《东方法学》2016年第2期。
[6]董雪利亚：“兼论“嗣后转让与担保”——与杨立新教授的商榷”，发表于《中国法学》2014年第3期。
[7]孙鹏、王钦洛：《论流动性条款的有效性》，发表于《法学》2008年第1期。
[8]杜万华主编、最高人民法院民事审判一庭主编：《民事审判指导与参考》（总第65版），人民法院出版社2016年版，第165~168页。
