核心观点：依靠刺激房地产需求拉动经济增长的模式不会长久。 房地产企业盲目高价购买土地，进行大规模开发。 高库存、高负债、高周转的商业模式已经成为过去。 单纯依靠土地红利卖地融资的城市发展模式不会持续太久。 未来，土地供应和资金供应渠道的监管将更加严格，商品房租赁市场将积极培育，房地产税费制度将进行改革，炒房成本将逐渐变高，而房子将逐渐回归居住本质，经济增长速度将逐渐与房价增长速度相匹配。
从“贷款年龄期限可延长至90岁”起，23个城市下调首套房贷款利率，首套房贷款利率低于房贷4.1%下限的城市数量加息城市已增至34个。 一些银行推出了男女朋友“心连心”服务。 “贷款”、贷款期限可延长至100年的广告等等，楼市政策可谓是在大力宣传中神速推进。 虽然我们坚持不炒房的原则，但房地产政策正在逐渐放松，投资者已经做好了行动的准备。 严厉政策刺激下房地产能否卷土重来？
刺激房地产需求的顶层逻辑
中国房地产业协会数据显示，国内房地产业增加值约占GDP的7%。 同时，房地产产业链涉及上游原材料、建筑机械、园林工程、建筑装饰，到下游装饰设计、家装电工材料、物业管理等，对各行各业来说，可以间接带动约经济增长20%。 从房地产对GDP的贡献来看，GDP增速与房地产业高度相关，占比在15%左右。 此外房地产原材料，房地产业产生的增值税、契税、所得税、土地增值税和土地出让金收入合计约占政府财政收入的40%左右。 再者，房地产是民生产业，房地产平均占家庭资产的60%左右。 一切都表明，房地产业在国民经济中具有举足轻重的地位。
2022年，我国将面临较大的输入性通胀压力。 与此同时，疫情的负面影响将会扩大。 上游原材料价格高位运行，下游需求不足，企业投资减少，供需双方受到双重打压。 经济全年都会下滑，面临衰退压力。 应对经济衰退压力，积极调控宏观经济政策，采取宽松货币+积极财政政策模式，向市场提供流动性，扩大有效需求。 进入2023年，疫情缓和，全球通胀回落，供给侧好转。 但在全球经济低迷背景下，进出口压力加大，内生动力必须在需求端发挥。 去年，基础设施投资和汽车消费发挥了关键作用。 但今年以来，随着财政税收减免、政策补贴回落、基建投资和汽车需求边际减少，刺激房地产消费对全年经济支撑起到关键作用，因此一些本文开头描述的场景已经出现。
2、供给侧改革背景下房地产行业面临拐点
四大内生动力和多项改革举措共同推动了过去四十年房地产市场的繁荣。 第一，人口和城镇化率快速扩张。 1980年至2020年四十年间，总人口增加4亿人，人口总规模持续增加，城镇化率从1990年的19.39%提高到2020年的64%。城镇常住人口持续快速增长，对住房需求产生直接拉动效应。 其次，城市人均原有住房面积很小，城市建设面积较小，大量旧城需要改造。 1980年，全市人均住房面积仅为5平方米。 在上海、重庆等城市，危房比比皆是，旧城改造难度大。 将其提上日程，间接拉动了住房需求。 三是交通基础设施亟待完善，城市工业十分薄弱。 据《中国城市统计年鉴》，1985年295个城市工业总产值仅为6077.98亿元，工业发展低迷。 随着城市工业的蓬勃发展，人口集聚，城市就业增加了住房需求。 四是教育、医疗、文化等设施严重不足，城市服务业滞后。 随着民生基础设施的完善，城市住房需求逐步升级。 面对长期积压的住房需求，改革措施逐步放松，从农村土地承包制度改革、允许农民进城务工、土地租赁，到允许建设商品房推广抵押贷款制度，创新政府投融资机制。 此后，房地产市场迅速发展，房价持续上涨。 房地产开发商数量从1987年的2500家增加到2018年的9.79万家，市场达到了前所未有的繁荣。
但随着人口红利下降，中等收入陷阱风险加大，国际经济格局发生变化。 2015年以来，经济增速持续下滑与CPI持续低位、居民收入增加但企业利润率下降、消费上升但消费增长等经济指标联动性出现分化。投资下降。 这不是传统的滞胀，也不是标准通货紧缩，而是供给质量低下和居民对美好事物日益增长的需求之间的矛盾。 这说明我国迫切需要优化完善供给侧环境和机制。 这也意味着我国经济进入了一个新的阶段。 发展的新阶段。
表面上看房地产原材料，供给侧改革和房地产政策调控造成了楼市的低迷。 但事实上，房地产资产负债率持续上升，房地产对经济增长的贡献已经偏离经济增速，商业模式面临诸多拐点。 一是人口增长进入拐点，老龄化进一步加剧，城镇化率接近天花板。 据中国人口与发展研究中心预测，中国人口增长预计将于2027年达到峰值14.17亿，此后将开始下降。 2020年，中国人口将超过60岁。 人口占18%。 按照目前的增速，2025年将达到22%，2035年将达到31%，2050年将接近40%。也就是说，到“十四五”末，我国将进入适度老龄化阶段。到2034年，中国将在2018年进入严重老龄化社会。由于人口老龄化，老年人留在农村，不会大量迁移到城市，城镇化速度将明显放缓。 二是人均住房面积接近饱和，每年新增房地产面积、库存、空置房屋总量均达到高点。 从1980年代人均居住面积仅5平方米，到2020年近50平方米，已达到发达国家平均水平，接近饱和。 目前，房地产企业累计一年积压的新房库存约占新房建设规模的35%，二手房库存约有20%闲置。 三是大规模旧城拆迁改造已经结束，大型城市基础设施已接近完工，教育、卫生、文化设施建设已达上限。
三业变革、房价大幅上涨的时代已经过去，房价与经济增速匹配
种种迹象表明，房地产行业面临的困难并非短暂。 房地产行业面临新的产业格局和商业模式变革。 由于房地产在经济中占比较大，且房地产业过去是支柱产业，为避免系统性金融风险，导致银行大规模坏账和企业雷雨，仍需宽松的政策刺激助力经济和房地产业平稳转型。
但依靠刺激房地产需求拉动经济增长的模式不会持续太久。 房地产企业盲目高价购买土地，进行大规模开发。 高库存、高负债、高周转的商业模式已经成为过去。 单纯依靠土地红利、卖地融资城市发展的模式未来走不远。 未来，土地供应和资金供应渠道的监管将更加严格。 积极培育商品房租赁市场。 改革房地产税费制度。 炒房的成本会逐渐变高。 房子会逐渐回归居住性质，经济也会增长。 增速将逐步与房价增速相匹配。
尽管房地产需求政策快速推进，但在住房非投机和产业变革的背景下，居民以刚性需求为主，房地产开发商拿地谨慎。 与2022年相比，刚性需求和改善性需求在政策刺激下有所增加，供给难以快速恢复。 新房价格或将小幅反弹，但房价大幅上涨的时代已经过去，房地产很可能带动经济疲弱复苏。 对于投资者来说，可以利用政策在需要的时候购买，但投机者需要注意的是，未来投资房产的收益率会下降。
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