我是北京房姐，是一位资深的房产投资专家。我是你相见恨晚的买房军师，目前已经为 10000 人提供了买房的最佳解决方案。在房产自媒体中，我是唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。
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提问：您好呀。我们目前手头有 550 到 600 的首付，要进行置换，需要卖出一个小两居，地点在甘露园附近。我们的孩子现在十个多月了，想换一套综合各方面都还不错的房子。目前初步打算在东四环附近选择，您能给我们推荐一些小区吗？要求至少是两居，面积 85 平以上。
回答：你好，子弹 600 呢，选筹的范围是非常大的，其中首选望京。望京主要的开发时间处于 2000 年前后。那个时候流行大型的塔楼建筑，因此你可以看到望京西园的一二三四区，还有一些当时的刚需住宅小区，像望京西一片，基本上都被高塔给填满了。外企入住后，部分较为高档的小区开始出现一些低密度的板楼。这些小区主要有宝星、慧谷、大西洋、果岭里等。它们的相对品质比其他小区高一两个档次。同时，还有非常多的公房社区，如花家地、利泽西园、南湖等，这些社区中夹杂着苏式六层板楼和 90 年代的老塔楼。望京整体的房价不是很便宜。如果追求品质楼盘且有低价的话，可以考虑，例如融科橄榄城的房价是 8 万。比较稳妥的是华鼎世家，其房价为 6 万。
提问：房姐您好。我在航天桥工作，周边的房价都达到 8 万多了。因为想要上班近一些，而资金又有限（sfsd 手头有 130 万），所以我看了金家村的房子。那是 90 年的房子，有 56 平，是板楼，单价为 5.2 万。我有两个疑惑，一是自住，二是不想在大盘走势上落后太多，从长期来看，该区域的大走势会是怎样的呢？位于万丰路与莲花池西路交叉路口，属于六里桥西片区。距离京石高铁 200 米，在小区 1 千米范围内没有较多的底商。如果要出手的话，建议在年前或者年后？希望能得到解答，非常感激。
你这个属于典型的上车盘，价格还算正常吧。六里桥的位置不错，交通很方便，租户也比较多。它的缺点是有隔断，未来的空间不会太高。如果是自住的话，单价 5 万左右都可以考虑，不要看那些精装修的，溢价太多了。另外，草桥也可以考虑，那里有老破小，单价 5 万，还有次新的房子，单价 6 万多。
提问：房姐您好。拥有首贷资格，目前居住在西坝河东里老人的房子中。孩子明年要上小学，手中有 200 多万资金。考虑购买学区房，正在权衡芍药居北里人朝学区，或者新纪家园中学也能上人朝。也想过在西城区购买，只是不太想离开熟悉的区域。恳请房姐给予建议，究竟买哪里好，以及在什么时间出手合适？谢谢，期待回复。
200 多的首付主要用来挑选 500 到 600 的标的。芍药居北里比新纪家园要好。新纪家园因为周边有高价学区盘带动，价格比较高，基本上只能看到一居室。而芍药居北里相对而言情况好些，能够淘到一些紧凑的两居室。如果有合适的就可以入手，不需要等待。
提问：你好，美丽的房姐。我今年 37 岁，家庭收入在 40 万到 50 万之间，结余处于 20 万到 30 万之间。在燕郊有一套房，全款是 210 万。还有另外一套房，每月需月供 6000 元。打算把燕郊的房子卖掉，然后置换到北京，用租金来抵月供，以此减轻压力。总价大概在 400 万到 450 万之间。我看了您的精华帖，也关注了几个位置。回龙观有国风美唐和紫金新干线；天通苑有东三区和中苑；大兴高米店南有新里西斯莱；亦庄有万科金域东郡。房姐，请问哪个地段更合适呢？大概什么价位没有溢价呢？请教您如何操作，全款买房之后进行抵押呢？
国风美唐在 5.5 以内，紫金新干线在 5 以内，金域东郡在 5 左右。全款抵押可以抬高杠杆，能让可看的范围更大。结合你的月供能力，建议贷款额度在 400 以内，这样能保证生活质量不受太大影响。
提问：询问房姐两个事宜。其一，在长沙远郊购买的润和紫郡 45 平小户型已收房，物业称可委托他们收房（本人不在当地），此方式是否靠谱？还是找朋友收房更靠谱呢？其二，该房为毛坯房，收房时需要留意哪些事项？另外，想要简单装修后出租出去，45 平毛坯房大概需要多少预算合适？是否有当地合作的装修可供推荐？
回答：你好，建议由自己方进行收房。物业与业主是对立的双方，这并无不妥。可以找有经验的朋友帮忙，没有经验的就不用了，不然容易引发矛盾。验收的事项很繁杂，包括面积、墙面、管道、房屋结构、楼道、层高、窗户采光、缩进等等。45 平的房子适合出租给年轻爱美的白领，若以民宿的标准，大概每平 800 到 1000 元。
目前拥有海淀区一套 70 平的小三居，位于花园路学区，孩子五年级，于 2014 年购买，没有房贷，市价为 610。本人在海淀上班。同时还有东四环一套 90 平米的公房对外出租，尚未拿到房产证。目前能够筹集到约 300 的资金，担心货币会贬值。 - 如果现在换房，哪些楼盘是合适的呢？ 2）如是投资，哪些楼盘合适？
推荐去看双榆树知春里一带的三居室。这里位置很好，不用担心多校划片的问题。当前的投资盘主要集中在东段，比如可以关注 10 号线和 14 号线的东段，像双井、国贸、大望路、亮马桥等这些地段。
咨询淘宝法拍房的相关问题，请问购买法拍房后是由法院确定判决进行过户吗？购买法拍房是否需要原来的房东配合呢？法拍房除了出租和户口方面外，还有哪些风险呢？
法拍最后通过判决来办理过户，原来的房东无需出面。然而，法拍房本身存在的风险可能难以掌控，户口相对比较容易进行查询。而租约事实、债务关系以及清场问题，则很难去查清。原本属于别人的东西被你抢了过来北京知春里房价，可能会引发纠纷和对抗，例如对方已经构建好了租约的证据链。
提问：你好。最近我看到一套房子，它是东西向的，并且还是边户，有一个朝南的阳台。这种房子的通透程度与南北朝向的房子相比怎么样呢？我小时候住过东西方向的房子，那时候留下了心理阴影，因为通风实在太差了。
房屋质量没问题时，边户户型多一面采光，实际比同向非边户要好些。没有引入视野景观的情况下，在户型方面：南北通透且东边采光的比南北通透且西边采光的好，南北通透的比东西通透且南边采光的好，东西通透且南边采光的比东西通透且北边采光的好，东西通透的比其他情况都差。核心区别在于采光面的大小及比例。如果东西面宽 4 米，南面面宽 6 米，那自然比南北面宽 4 米要好。
提问：房姐您好，我看了您很多回答，收获很大。想问一下，如果从投资角度来考虑，通州是否合适呢？如果合适的话，对于 250 的首付，您觉得具体在哪个区域比较好呢？以及和天通苑的顶复相比，情况又如何呢？
长期来看，通州是可以进行投资的。不过，因为涨幅已经被提前透支了，所以需要等待一波回调。从当前的情况来看北京知春里房价，通州的性价比不如天通苑。在通州，推荐大家关注运河 CBD 以及老通州（万达）附近的区域。
提问：房姐您好。一直对购买北京每平价格为十万元的老旧破旧小户型的人感到好奇。您可以简单地做一个这类买家的画像吗？非常感谢。
学区房的家长，其中 30 到 40 岁的占比较多，从事体制相关工作的也较多。多数家长早年在北京拥有 1 到 2 套房产，他们会出售一套价值四五百的房产，再加上几百的首付，然后换购一套价值 600 到 1000 左右的学区老破小或者商品房。
请您推荐一下这三套房子的顺序，并说说它们各自的优缺点，谢谢！
苹果社区北区属于商住 loft 式公寓格局，其格局为开放格局，缺乏私密性且没有小区环境，潜力较为一般。金海国际自身的户型状况不佳，小区情况一般，密度较大，相比之下没有优势。
提问：您好，我是北京集体户，想要购买一个小房子用来放置户口。我现在定居在国外，手中有 300 资金，属于纯投资，不考虑学区因素，计划长期持有，等到孩子留学时再将其变现。请问：1. 在尽量不贷款或者能够通过租房来抵偿债务的范围内，有哪些小区是值得推荐的呢？2. 朝阳无限和望京南湖东园的两居室，大概以多少单价可以入手呢？同地段的小两居老公房和次新一居室该如何选择呢？它们的租金差不多，总价却相差几十万。那么，哪个的增值潜力更大，更容易出手呢？谢谢房姐。
甜水园金台路光辉里的小区可以看望京南湖东园 6 以内，石佛营东西里日月东华的小区也可以看，甘露园路口那三个 00 后老小区同样可以看。朝阳无限 5 以内的小两居老公房更合适，并且在北京不买一居。
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