一、案例简介
江苏大山房地产开发有限公司（以下简称“大山公司”）成立于2007年4月，通过出让方式取得泗洪县青阳镇国有建设用地50.99亩，开发“泗洪”第一街”房地产项目。
该项目建筑面积114936.73平方米。 于2008年12月取得预售许可证。截至2013年12月31日，已对外出售面积27,237.97平方米，以房地产投资方式投资42,415.75平方米。 2009年至2013年，大山公司向泗洪宏源公共资产管理有限公司、苏中实业有限公司借款，共计支付利息39,514,117元。
2014年3月10日至6月10日，宿迁市地税稽查局对大山公司2010年1月1日至2013年12月31日涉税情况进行检查，认定大山公司应缴纳营业税、城镇所得税维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税、土地增值税等九类税费，存在违法事实，地税稽查办（2014）第60号税务处理决定书要求大山公司补缴或调整相关税费，其中应补缴土地增值税19,282,778.61元。
大山公司对本决定关于营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税等八项处理结果无异议，并已履行完毕。并按要求履行相关义务，但对处理决定中土地增值税汇算清缴的事实和结果有异议的，可向宿迁市地税局申请复议。
2014年12月1日，宿迁地税局作出宿迁地税复复（2014）1号行政复议决定书，维持宿迁地税稽查局作出的土地增值税结算决定。
大山公司不服，向法院提起诉讼，请求撤销苏地税管局（2014）第60号税收处理决定中关于土地增值税（清算）的决定。 大山公司一审、二审均败诉。
3、花水评论
土地增值税的开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 土地增值税结算中，三大费用的扣除与企业所得税不同。 企业所得税计算中准予扣除的事项：企业发生的期间费用、销售的开发产品及税金费用、营业税金及附加、土地增值税按规定当期准予扣除。
（一）土地增值税扣除“管理费用和销售费用”
土地增值税清算过程中管理费用和销售费用的扣除一般采用计算扣除法，利息费用只有满足一定条件才可以扣除。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发土地和新建建筑物及配套设施的成本，是指销售费用、管理费用和财务费用。与房地产开发项目相关的成本。 计入财务费用的利息支出，能够按转让的房地产项目计算分配并经金融机构证明的，允许按实际扣除，但最高限额不得超过按转让的房地产项目计算的金额。商业银行同期同类贷款利率。 其他房地产开发费用按照本条第（一）、（二）项计算金额之和的5%以内计算扣除。 无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发费用按照第（一）项和第（一）项计算金额之和的10%以内计算扣除。 2）本文。
（二）房地产企业成本费用扣除
1、根据《国家税务总局通知》（国税发[2009]31号，以下简称31号）第十一条规定，企业在计算、扣除成本费用时，必须区分期间按规定支出的费用以及开发产品的税费、已销售的开发产品的税费和未销售的开发产品的税费； 第十二条规定，企业发生的期间费用、销售开发产品的税费、营业税金及附加、土地增值税，准予按规定在当期扣除。 根据上述规定，房地产企业在核算时，首先要区分期间费用和成本，然后区分已售出成本和未售出成本，区分哪些可以当期扣除，哪些不能当期扣除。
2、房地产企业产品开发税收成本测算
根据31号文第三十二条规定，除下列应计（应交）费用外，计税费用按照实际发生的费用计算。 （一）外包项目尚未结算且未取得全额发票的，在证明材料充足的前提下，可以扣缴发票差额金额，但不得超过合同总金额的10%。 （二）公共配套设施尚未建成或者竣工的，可以按照预算费用合理计提建设费用。 此类公共配套设施必须符合买卖合同、协议、广告、样板中明确承诺建设且不可撤销的条件，或者必须依照法律、法规的规定建设。 （三）应向政府报送但尚未报送的报建费、物业装修费，可按规定代扣代缴。 物业装修费用是指按规定应当由企业承担的物业管理资金、公共建筑维修资金或者其他专项资金。 第三十四条规定，企业办理计税费用时房地产开发企业房产税如何计算，应当取得其实际支出，但未取得合法凭证的，不计入计税费用。 实际取得合法凭证时，按规定计入计税成本。 。
根据31号文第三十二条、第三十四条的规定，在结算房地产开发产品计税费用时，应取得实际支出但未取得合法凭证的，除已计提项目金额外，允许计入计税费用的，除计税费用外，未取得发票的剩余费用，不得计入计税费用。
3、未及时取得合法凭证的成本费用扣除规定
根据《国家税务总局关于企业应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第六条规定，企业发现以前年度实际发生的，应当按照税务规定向企业报告。 对未扣除或少扣除的税前扣除支出，企业作出专项申报和说明后，允许在该项目发生当年追溯计算扣除，但追溯确认期限不得超过5年年。
因此，房地产企业当年未取得工程发票，以后年度又取得发票的，在税法规定的补充确认期限内，可以追溯调整当年已结清的计税费用。按照31号文规定扣除房地产企业成本费用。按照总局公告规定和总局15号公告第六条的规定进行税前扣除2012 年。
（三）开发成本与开发间接成本的区别
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：开发间接成本，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费等。费用、办公费、水电费、劳动保护费、周转房屋摊销等。这些费用必须与开发项目的直接组织和管理有关才能称为开发间接费用。 开发间接费用不仅可以根据实际情况列支费用，还可以作为房地产开发费用的扣除基数和财政部规定的其他扣除项目的加计扣除基数。
（四）土地增值税与企业所得税在费用扣除方面存在较大差异
首先，企业所得税实际上可以扣除期间费用（管理费用、营业费用、财务费用），但房地产开发费用作为土地增值税扣除项目，并不是按照企业实际发生的费用来扣除的。纳税人的房地产开发项目。 房地产企业中，银行罚息、逾期利息、浮动利率产生的利息不得在土地增值税扣除项目中扣除，而企业所得税可以在税前扣除。 房地产开发业务中房地产开发企业房产税如何计算，预提费用不得在土地增值税扣除项目中扣除，应按实扣除。 但在企业所得税中，可以计提相关费用，并在年度结算结束前取得正式发票。 其次，清算期限不同。 土地增值税按房地产开发项目征收。 分期开发的项目，分期缴纳土地增值税。 开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额。 清算期限不确定，可能长于一个会计年度。 企业所得税的清算期限是固定的，以一个会计年度为基础。
结论
土地增值税和企业所得税是房地产开发企业关注的焦点，其对房地产开发企业发展的作用不可低估。 房地产开发企业应高度重视开发费用在土地增值税和企业所得税中的扣除。 在开发项目过程中，要按照法律法规的要求，合理规划，减轻土地增值税负担，增强企业综合竞争力，实现企业发展目标。 业务目标是最大化税后回报。
源化水
